盡管2020年全國樓市宏觀數據還未發布，但過去一年，即便有疫情沖擊，商品房市場表現遠遠超出預期。去年上半年，全國商品房銷售面積同比仍下降8.4%，但1-10月份首次轉正為0.03%，1-11月增幅進一步擴大至1.3%。銷售額方面，近年來都市圈發展紅火，新房市場向東中部房價相對高的區域集中，新房銷售額在去年1-8月轉為正增長，全年增速接近兩位數。由此推斷，2020年全國商品房銷售面積、銷售金額將再創歷史新高。

    全國商品房市場超預期表現，首要推動力就是疫情后各地積極在供給端紓困(降低土拍門檻、預售條件等)、需求端“因城施策”，人才政策積極、落戶門檻降低，加上貨幣寬松帶動按揭利率下降，驅動了需求端回升。

    2020年的調控政策，以7月24日房地產工作座談會為“分水嶺”，上半年“一城一策”更加靈活，需求端政策松動主要集中在人才和落戶新政上，契合2020年新型城鎮化對于降低落戶門檻的任務。下半年，熱點城市相繼收緊政策，杭州、東莞、寧波、深圳等房價漲幅過快的城市先后祭出調控，表現在限購限貸升級、限售年限增加、土地市場增設限競條件等。

    去年，商品房市場明顯回升，與金融條件密切相關。上半年，央行三度“降準”釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。金融條件寬松疊加利率下降，2020年居民杠桿率有所上升。根據社科院國家資產負債表研究中心的統計，前三季度居民部門杠桿率上升5.6個百分點，由2019年末的55.8%上升到61.4%。

    2020年8月份開始，基于補齊房地產金融宏觀審慎政策框架，樓市政策開始轉向加快建立房地產金融長效管理機制，即從資產端和資金端“雙管齊下”，堵住資金違規流入房地產的渠道——對開發商融資開啟“三道紅線”管控，按照剔除預收款后的資產負債率是否大于70%，凈負債率是否大于100%，現金短債比是否小于1倍等“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%;對銀行資金實施房貸集中度管理，對銀行房地產貸款和個人住房貸款采取占比“雙管控”，越大型的銀行，高限越高，比如工農中建交郵儲地產貸款和個人住房貸款占比，最高限為40%和32.5%，中型股份行占比為27.5%和20%，城商行和縣域銀行占比限制很嚴。

    基于系統性風險防范，2018年央行工作會議就首次提出了“房地產金融宏觀審慎管理”。事實上，控制資金投向地產，這是2016年以來地產金融長效機制的目標之一。2017年“去杠桿”以來，新增貸款中房地產貸款占比一直下降，從2016年的45%下降到今年前三季度的27%。隨著“三道紅線”和房地產貸款集中度管理制度在2021年開始實施，房地產杠桿率將得到控制。這有助于“穩地價、穩房價、穩預期”目標。由此，過往經常出現的房價暴漲、樓市周期波動也將大為緩解。

    不過，隨著都市圈“增長極”戰略推進，人口向都市圈遷徙，樓市將進一步分化。2020年以來，盡管各地政策相對寬松，貨幣環境友好，但對大環境更敏感的熱點樓市回暖更明顯。而內地部分省會城市、大城市二手房價格開始下跌。由于棚改和去庫存紅利退出，前期新增供應開始轉化為海量二手房掛牌，而人口和產業基礎并未得到有效夯實，樓市短期下行有必然性。

    展望2021年，根據近期一系列重要會議的相關指示，在保持調控連續性、穩定性的基礎上，2021年房地產“一城一策”將更加精細化，政策也將趨于分化、高頻化。2021年，貨幣政策逐步向常態回歸，但不會急轉彎，熱點城市的房價、地價、輿論的任何異動，將迅速觸發調控。同時，類似哈爾濱穩定樓市的新政(鼓勵打折促銷、加大公積金買房支持力度)，或將在更多內地城市出現。只要“一城一策”落實得好，城市間此升彼落的走勢，將有助于全國商品房市場保持總體穩定。在樓市穩定的同時，住房政策的重心開始轉向保障性租賃住房和長租房市場，讓新市民住得健康安心，助推我國“雙循環”增長格局。