內容概況：房地產行業在我國是一個非常重要的支柱產業，對整個國民經濟的發展有著深遠的影響。近年來，房地產業的快速發展對于推動國民經濟的快速增長、改善人民居住條件以及加快城市化進程起到了重要作用。然而，在發展的同時也面臨一些問題，比如過度依賴土地資源、住房供給結構失衡以及房價上漲過快等。為了促進房地產業平穩健康發展，國家近年來加大了對房地產市場的調控力度。國家堅持將房子定位為居住而非投機，提出因城施策，即根據不同城市的實際情況采取相應的政策措施。政府積極運用各種政策工具，支持滿足居民的剛性需求和改善性需求，同時靈活運用階段性信貸政策和專項借款政策，壓實地方政府的責任。這些調控措施旨在引導房地產市場穩定發展，解決存在的問題，并確保住房市場能夠更好地滿足人們的居住需求。通過這些措施，國家希望實現房地產行業的良性循環，促進經濟的健康發展和社會的穩定。

關鍵詞：房地產、投資、施工、竣工、建設進度

一、房地產開發與投資情況

1、中國房地產開發投資情況

房地產業在我國是一個非常重要的支柱產業。它不僅對拉動鋼鐵、建材以及家電家居用品等行業的發展至關重要，而且對金融業的穩定和發展也有著重要的影響。此外，房地產業還能促進居民消費結構的升級，改善民生水平。然而，受到經濟下行等宏觀因素的影響，2022年我國房地產開發投資額首次出現了負增長。具體來說，2022年的房地產開發投資累計值為132895億元，同比下降10.0%。截止到2023年7月，我國房地產開發投資繼續呈下降趨勢，累計值降至67717億元，同比下降了8.5%。政府為積壓房地產泡沫，為房地產降杠桿，這對房地產業造成了一定的沖擊，導致投資額下降。

根據國家統計局的數據顯示，我國房地產開發投資主要集中在住宅領域，從2016年開始住宅投資比例逐漸增加。截至2023年7月，住宅投資累計值達到51485億元，同比下降7.6%，占據了房地產投資總額的76.0%，比重比去年增加0.3個百分點。其他投資占比第二，從2015年開始呈震蕩增加的趨勢，截至2023年7月其他投資累計值為8707億元，同比下降7.4%，占房地產投資總額的比重為12.9%，比重增加0.6個百分點。商業營業用房投資占比第二小，從2016年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為4837億元，同比下降18.3%，其占房地產投資累計值比重為7.1%，減少0.9個百分點。辦公樓投資占比最小，從2015年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為2689億元，同比下降8.1%，其占房地產投資累計值比重為4.0%，減少0.01個百分點。近幾年我國受到疫情沖擊、經濟不景氣和美國加息等不利因素的影響，整體房地產開投資情況偏悲觀，我國房地產開發投資領域以住宅投資為主，其住宅投資也受到沖擊，而其他領域，例如商業營業用房以及辦公樓的投資則相對較少，市場上對于辦公樓和商業營業用房需求不如住宅高，但也受到經濟環境影響，其投資情況也不理想。

行業周轉速度減緩，投資趨于謹慎。根據國家統計局數據顯示，我國房地產土地購置費在2012-2020年期間保持快速增長，2021年受到政策調整以及房地產市場去杠桿等因素的影響，房企面臨著資金壓力。同時，國際政治經濟的不確定性也對房地產市場造成了影響，導致政府推地及房企拿地方面趨于謹慎，意愿下降。截至2023年7月，我國房地產土地購置費累計值為24476億元，同比下降了3.7%，已經連續三年呈負增長。盡管核心城市的核心地塊供不應求，但整體土地市場相對冷淡，部分熱點城市的熱度也下降，市場需求低迷。

從供地情況來看，根據CRIC的數據顯示，2023年，超過70%的規模以上縣市的土地供應指標同比下降。住宅用地的計劃供應總量較去年下降了10%。二線城市在供地方面下調得更為明顯，同比降幅高達27%。根據自然資源部提供的數據，住宅用地供應總量較去年下降了13%。從城市能級來看，不同能級的城市表現不盡相同。一線和四線城市的供地略有增加，而二、三線城市的供地同比減少幅度均在20%以上，尤其是二線城市，下降幅度高達27%。從行業供求平衡角度來看，目前的土地供應計劃總規模仍然過剩。根據樣本城市在全國土地市場的份額推算，2023年全國住宅用地供應計劃總面積約為10.6億平方米。考慮到全國商品住宅成交規模從2021年的16億平方米降至2022年的11億平方米，其供應計劃總面積已經遠遠超出了2022年的房地產銷售規模的需求范圍，為了穩定房地產去化壓力，土地交易規模必然需要相應下調。

2、中國房地產開發投資實際到位資金情況

自2021年以來，中國房地產開發投資實際到位資金一直呈下降趨勢。截至2023年7月，實際到位資金總額為136866億元，同比下降了13.2%。從資金來源來看，2023年1月至7月，自籌資金總額為23916億元，同比下降了23.0%，占到年度資金總額的30.6%，比重最大；其次是國內貸款，總額為9732億元，同比下降了11.5%，占到年度資金總額的12.4%。過去房地產企業主要依靠高周轉的資金進行囤地和開發，其中大部分資金來自金融機構的貸款。然而，現在金融機構開始收緊對房地產企業的信貸，導致許多房地產企業面臨資金鏈斷裂、債務違約，甚至樓盤無法完工的情況。為了緩解房地產企業的資金問題，央行和國家金融監管機構于7月10日發布通知，延長了支持政策的適用期限，包括存量貸款展期和配套融資。這意味著相關支持政策將延長至明年年底。這一舉措旨在緩解房地產企業的資金壓力，幫助企業順利交付已售樓盤，為處于銷售疲軟、融資困難、到期債務壓力大的房地產企業提供喘息的機會，這在一定程度上緩解了房地產企業的融資壓力。

相關報告：智研咨詢發布的《中國房地產行業發展現狀調查及市場分析預測報告》

二、房地產新開工、施工、竣工情況

1、新開工情況

在房地產開發投資增速減緩的大背景下，房地產企業面臨著較大的資金壓力，也就是說它們的資金不足以應對新項目的開展。因此，房地產企業的新開工意愿也持續下降。根據國家統計局的數據顯示，2023年1月至7月，我國房地產新開工施工面積為56969萬平方米，同比下降24.5%。其中，商品住宅新開工面積為41546萬平方米，同比下降25.0%，占房地產新開工面積的72.9%。雖然熱點城市或區域的項目進展相對較快，但由于資金壓力和新增土儲的規模下降，整體上房地產企業的新開工項目規模正在下滑趨勢中。

2、施工情況

從2012年到2021年，我國房地產施工面積一直保持上升趨勢。截至2021年，施工面積已經達到975387萬平方米，同比增長5.2%。然而，從那時起，房地產施工面積開始下降。到2023年7月，施工面積降至799682萬平方米，同比減少54378萬平方米。造成房屋施工面積下滑的原因有兩個方面。首先，新開工面積急劇下降，也就是房地產項目的開工數量減少。其次，房地產開發投資持續下降，意味著開發商在房地產項目上的投入減少。具體來說，2023年1月到7月的新開工面積下降了13957萬平方米，占總施工面積減少量的25.7%。這意味著許多房地產企業不再開展新的項目，導致整體施工面積減少。這種下滑趨勢可能受到多方面因素的影響。其中包括政府對房地產市場的調控政策加強、金融機構對房地產行業的融資收緊、房企縮減開發規模以及市場需求下降等。這些因素共同作用，導致房地產施工面積出現下降。

3、竣工情況

根據國家統計局的數據來看，我國房地產竣工面積一直呈現震蕩下降的趨勢。然而，在2023年7月這個時間點上，竣工面積出現了意外的增長，達到了38405萬平方米，同比增長了20.5%。這個突然的增長主要是因為去年同期受到疫情影響，導致房地產竣工面積的基數相對較低。因此，今年的數據相對較高，呈現出了增長的態勢。從長期來看，房地產竣工面積仍然是處于下降的趨勢中。主要原因包括政府采取了一系列措施，例如限制房地產開發和投資，以避免過度的房地產泡沫和投機行為。這些政策對房地產竣工面積的增長起到了一定的抑制作用。

三、房地產銷售情況

根據國家統計局的數據，2023年7月我國房地產銷售面積和銷售額出現了一定程度的下降。具體來說，在銷售面積方面，總體銷售面積為62470萬平方米，同比減少14.0%。其中，現房銷售面積為11904萬平方米，同比增長4.2%，占總銷售面積的19.1%；期房銷售面積為50566萬平方米，同比下降了17.4%，占總銷售面積的80.9%。在銷售額方面，總體銷售額為68722億元，同比下降6.6%。現房銷售額為10780億元，同比增長7.5%，占總銷售額的15.7%；期房銷售額為57942億元，同比下降8.8%，占總銷售額的84.3%。這些數據顯示出房地產市場整體上呈現下滑趨勢。現房銷售面積和銷售額有所增長，但相對來說規模較小，期房銷售仍然占據主導地位。首先，全球經濟形勢的不確定性影響了房地產市場。由于疫情造成的經濟停滯和就業風險，許多人面臨財務壓力，購房需求相應減少。其次，政府出臺了一系列調控政策，如限購、限貸、限售等，以抑制房價過快上漲和防止市場過度投機。這些政策限制了購房者數量和購房行為，導致銷售面積減少，并且影響了房企的施工進度，給一些期房購買者帶來了實際利益損失。未來，隨著政府對房地產政策的確定，房地產行業將進入去債務、降杠桿的階段。房價大概率不會持續下跌，但也不會再出現暴漲，而是逐漸趨于穩定。市場投機者會減少，房地產泡沫將被擠壓。

根據最新數據顯示，2023年7月我國商品住宅銷售面積為57623萬平方米，同比減少了4.3%。其中，現房銷售面積為9860萬平方米，同比增長了17.9%，占商品住宅總銷售面積的17.1%；期房銷售面積為47763萬平方米，同比下降了7.9%，占商品住宅總銷售面積的82.9%。在2023年的兩會政府工作報告中，提振剛性和改善性住房需求被視為重中之重，這表明了對住房消費的重視程度。目前各地已經采取了積極全面的支持政策，包括行政、金融和財稅等領域的政策。行政政策主要是指取消限購限售等政策；金融政策主要是指降低首付比例和房貸利率；財稅政策主要是指契稅補貼和個稅減免等內容。這些政策的出臺將降低購房成本，推動購房需求的積極釋放。根據中央和地方相關部門發布的房地產政策來看，預計房地產市場推進的速度相對平穩，不太可能有大幅、快速放松政策的出現。同時，政策的制定仍然以因城施策為主，不太可能出臺全國統一的政策。對于一線城市來說，政策放松也會持謹慎態度，不太可能出現大規模的放松政策。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國房地產行業發展現狀調查及市場分析預測報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。