內容概況：工業地產作為房地產市場的重要分支，在國民經濟發展中扮演著舉足輕重的角色。近年來，隨著全球制造業的轉移、新興產業的崛起以及電商物流行業的蓬勃發展，工業地產市場迎來了前所未有的發展機遇。在經濟發達地區，由于產業集聚效應明顯，企業對工業地產的需求更為旺盛，市場規模也相對較大。像長三角、珠三角等地區，憑借其優越的地理位置和完善的產業配套，吸引了大量的制造業企業入駐，工業地產市場呈現出蓬勃發展的態勢。此外，城市化進程的加快也為工業地產市場帶來了新的機遇。城市的擴張使得原本位于城市邊緣的工業區域逐漸被納入城市發展的范疇，工業地產的價值也隨之提升。數據顯示，2024年中國工業地產行業投資規模約為29620億元。

相關上市企業：海泰發展（600082）、張江高科（600895）、南京高科（600064）、蘇州高新（600736）、建發股份（600153）、空港股份（600463）、大悅城（000031）、陸家嘴（600663）、保利發展（600048）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）、華夏幸福（600340）、上海臨港（600848）、外高橋（600648）、浦東金橋（600639）、中新集團（601512）、市北高新（600604）等。

相關企業：萬通投資控股股份有限公司、廣州工業投資控股集團有限公司等。

關鍵詞：工業地產、投資規模、工業用地、成交面積、成交金額、成交均價、競爭格局

一、工業地產行業概述

傳統的工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地及該類土地上的建筑物和附屬物，是區別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質的用地。在新經濟、新型工業化背景下，工業地產是指以產業為依托，以地產為載體，以工業樓宇、工業廠房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的工業物業總稱。我國工業地產主要分為物流倉儲、工業廠房和工業研發樓宇。在我國，工業房地產業的土地批租期限為50年。工業地產的盈利性主要是為工業生產提供場所，能夠維持工業領域的正常發展，主要涉及開發商和運營商的利益。一般情況下，開發商主要是通過與制造商合作開發賺取適當開發利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤；而運營商則以其專業的素質和優質服務賺取租金收入和管理費，小業主則是自己生產賺取利潤，是出租獲取租金回報。

工業地產的開發模式主要包括工業園區開發模式、工業地產商模式、主體企業引導模式和綜合運作模式。其中，目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。

二、工業地產行業發展歷程

工業地產作為城市眾多產業的空間物質載體，自我國改革開放以來，它的發展經歷了數量上的快速增長至膨脹和質量上的起步到整合升級等不同發展階段。分別為1979-1984年的萌芽期、1984-2003年的黃金發展期、2003-2006年的調整期、2006-2017年的轉型升級期和2017年至今的持續發展發展期。在萌芽期，我國以出口特區為先導，開創了工業園區的雛形。這一階段主要依托“三來一補”模式，承接港澳臺和日韓的產業轉移，為后續發展奠定基礎。進入調整期，政策收緊推動行業進入規范化軌道，園區管理權限趨于集中，形成了多元化的管理體系，包括政府主導、企業主導以及政企協同等模式。轉型升級期特征鮮明：市場力量顯著增強，PPP模式逐漸普及，管理方式由粗放轉向精細。特別是2012年后，產城融合理念興起，推動行業實現從規模擴張到質量提升的戰略轉型。2017年以來，在房地產調控與新基建浪潮的雙重影響下，工業地產肩負起推動產業升級、促進經濟高質量發展的重任，展現出新的發展活力。

三、工業地產行業產業鏈

工業地產行業產業鏈上游環節主要包括土地獲取、規劃設計和基礎設施建設等。在這一階段，地產開發企業需要與地方政府、金融機構以及各類工程咨詢和原材料供應商進行合作，確保土地的供應、融資的到位以及規劃設計的實施。同時，基礎設施建設如道路、水電等也是上游環節的重要組成部分。中游環節則主要是工業廠房的建設和裝修。地產開發企業會根據前期規劃和設計，組織施工隊伍進行廠房的建設，包括建筑材料的采購、施工進度的管理以及工程質量的監控等。此外，一些企業還會提供定制化的裝修服務，以滿足不同工業企業的需求。下游環節則涉及到工業地產的銷售和運營管理。地產開發企業需要將建成的工業廠房推向市場，通過銷售或租賃的方式實現資金的回籠。同時，運營管理也是下游環節的重要一環，包括物業管理、設施維護、安全管理等方面，以確保工業廠房的正常使用和運營。在產業鏈上下游的各個環節中，地產開發企業是核心，需要協調各方資源，確保項目的順利進行。同時，各個環節之間也存在著緊密的合作關系，共同推動工業地產行業的發展。

相關報告：智研咨詢發布的《中國工業地產行業市場深度分析及投資前景展望報告》

四、工業地產行業發展現狀

1、工業用地成交面積及成交金額

我國工業地產經歷了從冷到熱，從無序到逐漸規范的過程。隨著國家政策的頻頻頒布，及打造制造業強國進程的推進，市場對工業地產的需求正逐年增加，再加上相對于其他方面，工業地產自身具有較高的投資回報，進而使工業地產的發展充滿了機遇。自2022年工業用地成交量攀升至歷史新高以來，2024年全國工業用地市場迎來了較大的調整。數據顯示，2024年全國招拍掛市場中，工業用地成交總面積縮減至12億方，同比下降16.47%。成交金額為4503億元，同比下降11.59%。一方面，全球經濟不確定性加劇了企業投資謹慎度，傳統制造業轉型升級壓力抑制了新用地需求。另一方面，高新技術產業更青睞集約化用地模式，改變了整體需求結構，導致工業地產成交面積下降。未來，在經濟結構深度調整的背景下，工業用地需求短期內仍將維持調整態勢。

2、工業用地成交均價

近年來，國內工業用地成交均價整體呈現增長態勢。數據顯示，2024年中國工業地產成交均價為375.25元/平方米，同比增長5.84%。目前，國內工業地產的投資價值正在逐步顯現，而國內幾大重點經濟區域中，由于發展時間、區域經濟等各不相同，使得工業地產在各地的發展存在差異。這些區域包括珠三角地區的廣東、深圳、珠海，長三角地區的上海、江蘇、浙江，環渤海地區的北京、天津、河北、遼寧、山東，中部地區的湖南、湖北、河南、安徽、江西以及西部地區的四川、云南、貴州、重慶、陜西、甘肅、青海等我國內陸省市。

3、工業地產市場規模

工業地產作為房地產市場的重要分支，在國民經濟發展中扮演著舉足輕重的角色。近年來，隨著全球制造業的轉移、新興產業的崛起以及電商物流行業的蓬勃發展，工業地產市場迎來了前所未有的發展機遇。在經濟發達地區，由于產業集聚效應明顯，企業對工業地產的需求更為旺盛，市場規模也相對較大。像長三角、珠三角等地區，憑借其優越的地理位置和完善的產業配套，吸引了大量的制造業企業入駐，工業地產市場呈現出蓬勃發展的態勢。此外，城市化進程的加快也為工業地產市場帶來了新的機遇。城市的擴張使得原本位于城市邊緣的工業區域逐漸被納入城市發展的范疇，工業地產的價值也隨之提升。數據顯示，2024年中國工業地產行業投資規模約為29620億元。

4、工業地產區域分布

中國工業地產市場呈現出明顯的東強西弱格局。東部沿海地區作為經濟發展較快的區域，工業地產市場發展相對成熟，需求量較大。而中西部地區隨著基礎設施建設和產業轉移的推進，工業地產市場也展現出巨大的發展潛力。未來，隨著國家區域發展戰略的深入實施，中西部地區工業地產市場有望迎來快速發展期。

五、工業地產行業企業格局和重點企業分析

當前中國工業地產行業呈現出明顯的梯隊化競爭格局，主要企業根據營收規模劃分為三大梯隊。第一梯隊由營收超過100億元的行業龍頭企業組成，包括保利發展、萬科A、招商蛇口、健發股份、大悅城和陸家嘴等知名企業，這些企業在資金實力、品牌影響力和項目規模上占據顯著優勢，主導著全國性工業地產市場的開發與運營。第二梯隊企業營收介于10億元至100億元之間，包括上海臨港、外高橋、浦東金橋、中新集團、市北高新、張江高科、南京高科和蘇州高新等，這些企業多為區域性行業領導者，在特定城市或經濟帶擁有較強的市場滲透力和資源整合能力。第三梯隊則由營收不足10億元的中小型企業構成，包括海泰發展、空港股份、萬通控股和廣州工控等，其業務范圍相對有限，主要聚焦于本地市場或細分領域的開發。

1、萬科企業股份有限公司

萬科企業股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產行業，經過三十余年的發展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業務包括房地產開發和物業服務。2014年，萬科將公司的“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”。在2018年將這一定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。在不斷發展的過程中，萬科始終聚焦好產品好服務，如今正在向著“城鄉建設與生活服務商”的目標邁進。2017年，深圳地鐵集團成為本集團第一大股東，始終支持萬科的混合所有制結構，支持萬科城鄉建設與生活服務商戰略和事業合伙人機制，支持萬科管理團隊按照既定戰略目標，實施運營和管理，支持深化“軌道+物業”發展模式。數據顯示，2024年萬科A房地產開發及相關資產經營業務收入為3010億元。

2、招商局蛇口工業區控股股份有限公司

招商局蛇口工業區控股股份有限公司以開發業務、資產運營、物業服務三大核心業務為支柱，著力構建“租購并舉、輕重結合”的業務結構，推動高質量發展，構建房地產發展新模式。其中，開發業務主營以住宅為主的可售型商品房的開發與銷售，此外還包括代建業務；資產運營業務包括集中商業、產業辦公、公寓酒店等持有物業運營與資產管理以及會展和郵輪業務；物業服務業務包括基礎物業管理、平臺增值服務及專業增值服務等。公司堅持區域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細選的投資策略，資源投放聚焦強心城市。2024年，公司累計獲取26宗地塊，總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，公司需支付地價約為335億元。2024年，公司在“核心10城”的投資金額占比分別達90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的59%。從經營情況來看，2024年招商蛇口開發業務營業收入為1564億元，同比增長1.56%。

六、工業地產行業發展趨勢

1、價格優勢明顯，未來有上升空間

從全球視野來看，工業地產是有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業地產租金低于寫字樓與商業零售。與國際標準比較，國內工業地產的租金低于國際上成熟市場租金。同時工業用地的批租環節日益市場化、規范化，工業用地的資源有限性將日趨明顯，工業用地價格上漲不可避免。因此，未來國內工業地產的租金擁有很大的上升空間。

2、更廣闊的升值潛力與投資價值，將持續開發

首先，工業地產具有其他物業所不具備的天然優勢。尤其在投資回報率方面，工業廠房的租金回報率遠遠高過住宅和寫字樓。國家“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要中提出“十四五”時期城鎮化率要提高到65%，在2035年要達到75%、2050年達到80%。隨著城鎮化步伐的加快，帶動工業進一步發展，工業地產將出現“井噴”，投資回報率將進一步提高。因為從投資角度來看，工業地產具有超越地理空間的聚集與輻射功能，為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標，能促進區域價值呈幾何式增值，從而帶動城市增值。

3、更緊湊的供求關系，工業地產需求不斷上升

當前中國工業物業地產需求不斷上升，但國內供應短缺，尤其近幾年物流行業的飛速發展，造成物業存儲倉庫嚴重供應短缺。中國目前倉庫面積數量仍然無法滿足需求。伴隨產業政策環境利好，悄然推高了工業地產的投資熱度。隨著“大眾創業、萬眾創新”的熱潮，工業地產的投資價值正逐步顯現。

4、新興產業興起，工業地產土地利用效率提升

新興產業是工業地產領域的寵兒，也是工業地產未來發展的核心。新興產業有半導體、大數據、碳基新材料、光電、特種金屬材料、先進軌道交通裝備、煤機智能制造裝備、節能環保、光伏、智能網聯新能源汽車、通用航空、現代醫藥等新興產業，具有高附加值、高土地利用效率的特點，新興的產業會獲得產業園區的青睞，預計未來會形成一批以新興產業為代表的產業集群。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國工業地產行業市場深度分析及投資前景展望報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。