核心觀點：

政策環境綜述：供需政策合力，新模式構建穩推進。近期地產政策集中發力，需求端政策持續寬松，據各地政府網站，上海放松兩區人才限購，廣州繼23 年9 月縮小限購區域后再次放松限購政策，釋放部分購買力；供給端房企融資渠道再拓寬，住房租賃相關貸款及經營性物業貸成為新的融資著力點，房地產融資協調機制進一步滿足房企合理融資需求，近期央行決定再降準0.5pct，宏觀大環境的寬松及地產針對性政策的發力都將為房企創造一個穩定的融資環境，緩解市場下行帶來的房企流動性壓力。新模式構建方面，納入城中村改造、保障房建設的城市擴圍，將對城中村改造的推進及整體保障房建設體量產生積極影響。

成交市場綜述：年內熱度前高后低，景氣度低位。據統計局數據，23年12 月商品房銷售金額1.1 萬億元，同比下降17%，全年累計11.7萬億元，同比下降7%，熱度前高后低，金額倒退至2016 年水平。據統計局數據，12 月新房價格環比下跌或持平城市數量占比90%，環比上升3pct，二手房該比例100%，房價下跌比例高位。據中指院數據，25 城住宅12 月推盤面積環比上升13%，同比下降7%，年末推盤規模邊際回升。25 城住宅批售比0.93，環比下降0.08，景氣度仍低位。

土地市場綜述：年末熱度改善，分化仍較明顯。據中指院數據，23 年12 月600 城商住用地出讓金1.03 萬億元，同比上升4.8%，年底土地成交熱度回升。23 年全年出讓金為4.12 萬億元，同比下降15.8%，降幅較22 年收窄13.2pct，年內土地市場成交熱度仍處于相對低位。分類型來看，22 城12 月出讓金同比上升40.3%，非22 城二線、高價三四線、低價三四線分別下降5.6%、9.2%、6.8%，核心城市拉動成交。

開發投資市場綜述：全年投資倒退至17 年水平，保交付下竣工穩定。

根據統計局數據，23 年12 月全國商品房新開工面積7920 萬方，同比下降10.3%，單月規模僅相當于01 年水平，全年倒退至07 年水平。

12 月全國商品房投資額6868 億元，同比下降12.5%，全年投資11.1萬億元，同比下降9.6%，倒退至17 年水平。23 年全年商品房竣工面積同比上升17.0%，而22 年下滑15.0%，保交付下竣工端較穩定。

融資市場綜述：全年到位資金退至15 年水平，供給端融資降幅較大。

根據統計局數據，2023 年12 月房地產企業到位資金1.0 萬億元，同比下降15.8%，降幅環比擴大7.1pct，全年到位資金12.75 萬億元，同比下降13.6%，倒退至2015 年水平，其中供給端融資同比下滑16.8%，需求端回款下滑10.7%，供給端融資降幅較大。

風險提示。未來基本面表現不及預期。未來融資環境進一步收緊，信貸投放量減少。供給側改革下行業出清，對于市場情緒產生擾動。

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轉自廣發證券股份有限公司 研究員：郭鎮/樂加棟/邢莘/謝淼