摘要：近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2021年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模為1.79萬(wàn)億元。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢(shì)、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅(qū)動(dòng)，2022年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到2.01萬(wàn)億元。

一、定義及分類

長(zhǎng)租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)。長(zhǎng)租公寓是向特定人群提供長(zhǎng)期居住空間和居住服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，顧客以本地工作、生活人口為主。長(zhǎng)租公寓按照運(yùn)營(yíng)模式可分為機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)租公寓和非機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)租公寓，機(jī)構(gòu)式公寓按照整體可分為集中式和分散式，集中式是指自持、收購(gòu)或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運(yùn)營(yíng)商均有所切入，典型代表有萬(wàn)科“泊寓”等；分散式主要指機(jī)構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如寓等。非機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)租公寓中的個(gè)人散租主要是由公寓提供。

二、行業(yè)政策

自2016年起，國(guó)家開(kāi)始推進(jìn)租售并舉，并出臺(tái)一系列政策培養(yǎng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，房企陸續(xù)入局長(zhǎng)租公寓。2023年1月，安徽省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，提出要鼓勵(lì)建設(shè)年輕人、老年人融合居住的綜合社區(qū)和長(zhǎng)租公寓，打造代際融合、充滿活力的長(zhǎng)者社區(qū)。2023年7月，河南省人民政府辦公廳印發(fā)《河南省實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略三年行動(dòng)方案（2023—2025年）》，提出要健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，增加保障性租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，開(kāi)展節(jié)能家電、環(huán)保家具租賃業(yè)務(wù)。

三、發(fā)展歷程

近年來(lái)受到購(gòu)房成本增加、城市化率上升等因素影響，中國(guó)租賃住房市場(chǎng)迅速發(fā)展，長(zhǎng)租公寓行業(yè)受到政策支持迎來(lái)高速增長(zhǎng)。1978年中國(guó)政府正式啟動(dòng)住房市場(chǎng)化體制改革，市場(chǎng)化住房租賃開(kāi)始出現(xiàn)。2001年中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，大量外資企業(yè)帶動(dòng)外企工作人員租住需求，推動(dòng)多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)。2015年國(guó)家首次提出租購(gòu)并舉方針，完善住房租賃體系的建設(shè)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)發(fā)展的紅利期。2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，明確提出，要推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，并將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍，推動(dòng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。

四、行業(yè)壁壘

1、品牌壁壘

由于長(zhǎng)租公寓行業(yè)涉及客戶的居住體驗(yàn)和生活質(zhì)量，客戶在選擇公寓時(shí)往往會(huì)考慮品牌的聲譽(yù)和口碑。因此，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)中，品牌知名度和口碑對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)的成功至關(guān)重要。而新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的企業(yè)需要花費(fèi)大量時(shí)間和精力來(lái)打造自己的品牌形象，提升品牌知名度和美譽(yù)度。

2、運(yùn)營(yíng)壁壘

長(zhǎng)租公寓行業(yè)是一個(gè)復(fù)雜且需要高度專業(yè)化的領(lǐng)域，它不僅要求長(zhǎng)租公寓企業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)的房源，還要求長(zhǎng)租公寓企業(yè)在房屋維護(hù)、客戶服務(wù)、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面展現(xiàn)出卓越的運(yùn)營(yíng)能力和管理能力。因此，新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的企業(yè)在運(yùn)營(yíng)方面存在一定的壁壘。

3、資金壁壘

長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要大量的資金投入，包括房屋租金、裝修費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本等。目前，市場(chǎng)上多數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)仍然靠著資本投資維持運(yùn)轉(zhuǎn)，能否在預(yù)期時(shí)間內(nèi)建立盈利模式、實(shí)現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈是目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)所面臨的重要挑戰(zhàn)。因此，對(duì)于新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的企業(yè)具有一定的資金壁壘。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈上游主要是為長(zhǎng)租公寓提供物業(yè)改造建設(shè)服務(wù)的拆除工程公司、建設(shè)工程公司以及裝修公司，以及水泥、石材、鋼筋、混凝土、塑料等建筑材料，以及長(zhǎng)租公寓的裝修設(shè)計(jì)。隨著政府對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度加大，越來(lái)越多的房源進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。產(chǎn)業(yè)鏈中游為長(zhǎng)租公寓租賃，主要是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，負(fù)責(zé)長(zhǎng)租公寓房源的獲取、裝修、配置、家具家電、出租及后續(xù)服務(wù)等。產(chǎn)業(yè)鏈下游為長(zhǎng)租公寓的租客。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

水泥

中國(guó)建材集團(tuán)有限公司

安徽海螺水泥股份有限公司

華新水泥股份有限公司

新疆天山水泥股份有限公司

甘肅上峰水泥股份有限公司

唐山冀東水泥股份有限公司

中國(guó)山水水泥集團(tuán)有限公司

石材

萬(wàn)峰石材科技股份有限公司

泉州英良石材有限公司

宗藝石材發(fā)展有限公司

平邑華泰石材有限公司

東莞市東成石材有限公司

福建省富強(qiáng)石材有限公司

中民石材產(chǎn)業(yè)（廈門）有限責(zé)任公司

鋼筋

河北敬業(yè)信德鋼筋工程有限公司

濰坊博遠(yuǎn)鋼筋工程有限公司

肇慶金裕豐商品鋼筋有限公司

深圳市深韶鋼筋有限公司

混凝土

北京新奧混凝土集團(tuán)有限公司

河南金諾混凝土有限公司

淄博新博混凝土有限公司

東平縣鵬程混凝土有限公司

上游

深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司

冠寓商業(yè)管理有限公司

魔方公寓管理有限公司

北京樂(lè)乎公寓物業(yè)管理有限公司

中游

租客

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司

深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司下屬全資子公司。企業(yè)作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商，致力于為新進(jìn)入城市的青年提供綜合租住服務(wù)。2023年上半年，企業(yè)在上海、廣州、武漢、廈門等城市新獲取房源0.98萬(wàn)間，凈新增開(kāi)業(yè)0.73萬(wàn)間。截至2023年6月底，企業(yè)在全國(guó)34個(gè)城市共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房22.47萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)17.39萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)數(shù)量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等27個(gè)城市排名前三。與此同時(shí)，企業(yè)積極響應(yīng)國(guó)家納保政策，在北京、天津、深圳、廈門等19個(gè)城市共納保106個(gè)項(xiàng)目，涉及房源8.3萬(wàn)間。

（2）冠寓商業(yè)管理有限公司

冠寓商業(yè)管理有限公司是龍湖集團(tuán)繼地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧服務(wù)之后，面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費(fèi)升級(jí)需求推出的集中式長(zhǎng)租公寓品牌，以核桃、松果、豆豆三大系列產(chǎn)品線切入各細(xì)分市場(chǎng)，在發(fā)展規(guī)模、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及增值服務(wù)等方面進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈布局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源數(shù)量由2017年的1.5萬(wàn)間增長(zhǎng)至累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)11.9萬(wàn)間，其中已納保房間數(shù)超4萬(wàn)間，2023年上半年企業(yè)的整體出租率為93.7%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.9%，租戶滿意度達(dá)到95%，其租金收入同比增長(zhǎng)4%至12.3億元。

六、行業(yè)現(xiàn)狀

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模為1.79萬(wàn)億元。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢(shì)、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅(qū)動(dòng)，2022年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到2.01萬(wàn)億元。

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的支持

政府對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的支持力度不斷加大，并出臺(tái)了一系列政策來(lái)鼓勵(lì)和支持長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。包括《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》《關(guān)于加快促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》《河南省實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略三年行動(dòng)方案（2023—2025年）》等政策，這些政策為租戶提供了良好的居住體驗(yàn)和生活服務(wù)，有助于推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的健康發(fā)展。

（2）城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)增加

隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)的增加，租房作為一種居住方式在越來(lái)越多的人中受到青睞。特別是在大城市，高房?jī)r(jià)使得許多年輕人和流動(dòng)人口難以承受購(gòu)房的壓力，因此租房成為更加靈活和經(jīng)濟(jì)的選擇。長(zhǎng)租公寓作為一種滿足租房需求的住房形式，具有廣闊的市場(chǎng)前景和發(fā)展?jié)摿ΑｋS著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和政策的持續(xù)支持，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將迎來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，為租房人群提供更加優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)和生活服務(wù)。

（3）長(zhǎng)租公寓契合市場(chǎng)需求

傳統(tǒng)的以私人出租為主的租賃市場(chǎng)大多面臨著中介服務(wù)不規(guī)范、租期不穩(wěn)定、品質(zhì)無(wú)保證、監(jiān)管漏洞多等各種問(wèn)題。而長(zhǎng)租公寓經(jīng)過(guò)專業(yè)的裝修設(shè)計(jì)，從外觀到內(nèi)部家具家電配置較大部分出租房都有著明顯優(yōu)勢(shì)。再加上長(zhǎng)租公寓一般都會(huì)打造融合社交、創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂(lè)等多種元素的平臺(tái)，對(duì)年輕人群有著很大的吸引力。規(guī)模化、規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)，以及專業(yè)化的服務(wù)也在很大程度上減少了矛盾糾紛，使得長(zhǎng)租公寓更加契合市場(chǎng)需求。

2、不利因素

（1）租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后制度不健全

同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)起步較晚，且租賃政策較少，因此我國(guó)目前的租賃市場(chǎng)并不健全，傳統(tǒng)的住房租賃市場(chǎng)主要為個(gè)體房東，而機(jī)構(gòu)參與者較少。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家的城市，25%～30%都是機(jī)構(gòu)出租房源，但中國(guó)目前的品牌公寓占比不到2%，導(dǎo)致專業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后，與發(fā)達(dá)國(guó)家完善的租賃市場(chǎng)相比有著較大的差距。

（2）盈利難度較大

長(zhǎng)期以來(lái)，長(zhǎng)租公寓的盈利難題一直困擾著開(kāi)發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。目前，由于租期較短，租金回報(bào)率低，租住率較低，進(jìn)行長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本高等因素，大多數(shù)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)都處于支出大于收入階段，因此極易導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)者的資金鏈斷裂。若通過(guò)融資來(lái)緩解現(xiàn)狀，其融資成本也越來(lái)越高而且風(fēng)險(xiǎn)較大，一定程度上加大了長(zhǎng)租公寓企業(yè)的壓力。雖然集中式運(yùn)營(yíng)比分散式運(yùn)營(yíng)更能做出高溢價(jià)產(chǎn)品，但是盈利的企業(yè)微乎其微，整個(gè)長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)狀還是處于大量的資本投入階段。

（3）長(zhǎng)租公寓租金高

長(zhǎng)租公寓與普通租賃住房相比，并沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)。首先從租金上看，長(zhǎng)租公寓前期收房成本、裝修成本都加劇租房?jī)r(jià)格上漲。此外，長(zhǎng)租公寓通常還會(huì)提供一系列的服務(wù)，如物業(yè)管理、維修維護(hù)、社區(qū)活動(dòng)等，這些服務(wù)也會(huì)增加運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)而推高租金，導(dǎo)致租客需要支付更高的費(fèi)用。這使得一些租客在考慮是否選擇長(zhǎng)租公寓時(shí)，可能會(huì)因?yàn)閮r(jià)格因素而猶豫不決。

八、競(jìng)爭(zhēng)格局

隨著我國(guó)商品房市場(chǎng)格局的穩(wěn)定，樓市逐漸繁榮，隨之而來(lái)的便是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展空間大大增加。與此同時(shí)，家庭數(shù)量的降低，越來(lái)越多的人選擇在城市中租住，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)容量持續(xù)擴(kuò)大。此外，隨著市場(chǎng)容量的擴(kuò)大，入局競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越多，市場(chǎng)覆蓋面也將有明顯增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，長(zhǎng)租公寓十大品牌分別為泊寓、冠寓、魔方公寓、樂(lè)乎公寓、百瑞紀(jì)集團(tuán)、瓴寓國(guó)際、朗詩(shī)寓、自如寓、城家公寓和招商伊敦。從開(kāi)業(yè)規(guī)模來(lái)看，2023年上半年，泊寓、冠寓、魔方公寓開(kāi)業(yè)規(guī)模分別為17.39萬(wàn)間、11.9萬(wàn)間和7.62萬(wàn)間。

九、發(fā)展趨勢(shì)

在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐漸變得明朗的情況下，未來(lái)，長(zhǎng)租公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商將更加關(guān)注長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品與服務(wù)。從戶型設(shè)計(jì)到裝修標(biāo)準(zhǔn)、從低碳環(huán)保到智能管理、從配套完善到出行方便、從社區(qū)建設(shè)到租戶自治，整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)都將迎來(lái)產(chǎn)品和服務(wù)顯著提升的時(shí)代。與此同時(shí)，數(shù)字科技對(duì)長(zhǎng)租公寓立體化將起到巨大的推動(dòng)，智能家居與長(zhǎng)租公寓的結(jié)合有助于實(shí)現(xiàn)租戶對(duì)品質(zhì)生活的追求。VR技術(shù)、在線直播看房、無(wú)人酒店等智能服務(wù)，將會(huì)成為未來(lái)長(zhǎng)租公寓的標(biāo)準(zhǔn)配置，從而進(jìn)一步提升長(zhǎng)租公寓的整體競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)價(jià)值。此外，隨著社會(huì)的發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)的變化，租客群體的需求日益多元化，他們對(duì)居住環(huán)境、配套設(shè)施、社區(qū)服務(wù)等方面的要求也在不斷提高。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商需要提供不同類型、不同風(fēng)格的公寓產(chǎn)品，從而推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)向多元化和個(gè)性化方向發(fā)展。