內容概況：我國長租公寓市場規模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規模約580.39億元，同比2021年增長12.9%左右。

關鍵詞：長租公寓品牌格局 市場規模 出租率

一、長租公寓產業概述

長租公寓，是向特定人群提供長期居住空間和居住服務的產業，顧客以本地工作、生活人口為主。隨著資本的涌入，企業的看好和追逐，國民對生活品質的追求等等因素的發酵，長租公寓登上了歷史的舞臺。新的創意，新的品質，新的社交方式等等開始進入尋常百姓家，開啟了住宿業的變革。

以運營模式為標準，機構式長租公寓企業可分為集中式公寓企業和分散式公寓企業。具體來看，集中式公寓，房源分布相對較集中，優點是易產生規模效應、后期管理成本較低，主要由開發商自建或由機構房東提供房源；分散式公寓優點是覆蓋的客戶群體層次相對豐富，前期投入較小、投資回收期相對較短，主要通過長租公寓企業與個人業主簽訂長期包租合同來獲取房源。

二、長租公寓政策背景

自十九大以來，“房住不炒”的發展定位一直貫徹始終，且未來仍將作為房地產行業發展的主要方向。值得關注的是，過往房企依靠高杠桿加速企業發展、擴張的發展模式已經難以為繼，因此，探索一個新的發展模式，使其不但可以滿足居民的居住需求，促進行業的健康發展，同時降低由于行業的波動導致的金融風險就變得格外迫切。政府工作報告重新提出了“租售并舉”，同時，將“加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”作為工作重點，這些進一步說明，未來房地產行業在供應層面將會看到租與售雙軌并行的結構性轉變。受益于此，長租公寓、保障性租賃住房將會迎來政府進一步的政策傾斜，該板塊的發展也有望進入快車道。

三、長租公寓產業鏈

長租公寓產業鏈整體較為復雜，上游主要為公寓建設的原材料供給商、融資商等；中游長租公寓商業模式種類較多，《中國長租公寓市場發展報告》將目前長租公寓主流品牌的盈利模式進行總結，歸納為“租金差+裝修投資溢價”、“生態社區+增值服務”、“代建+運營”、“資產收購+持有經營”四類。

長租公寓下游渠道主要采取線上線上同步進行的方式。一方面通過地標性的建筑，以公寓外墻的彩色涂覆作為招牌性形象視覺吸引，盡量與同業競爭者實現差異化產品設計；另一方面通過線下租房中介通過合作，待形成一定用戶規模后也通過老客戶介紹的方式快速引流。線上主要是通過自建網站，APP，以及與其他的第三方房屋租賃平臺商（58同城、百姓網等）的合作，植入廣告，發布相關產品和服務的消息。

四、長租公寓產業現狀

我國長租公寓市場規模情況而言，隨著購房壓力大、住房流動性頻繁、新生一代購房觀念的轉變、老齡化趨勢、單身率上升等多因素渠道，整體長租公寓需求量持續增長，加之人均收入水平、消費水平提升，主要基本保障的住房需求消費意愿提升，整體長租公寓市場規?？焖贁U張，數據顯示，我國長租公寓市場規模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規模約580.39億元，同比2021年增長12.9%左右。細分品類來看，企業集中式和服務式發展較早，分散式存在管理復雜，規模化程度低致成本高等問題，集中式和服務式占比較高。

相關報告：智研咨詢發布的《中國長租公寓行業市場運行格局及發展策略分析報告》

我國長租公寓供給情況而言，下游需求持續增長帶動我國長租公寓房源持續增長。數據顯示，2016年我國長租公寓房源數量僅為67.3萬間左右，至2022年我國長租公寓房源數據已增至258.8萬件，較2021年增長約31.6萬件，其中集中式及服務式長租公寓房源212.1萬件，長租公寓房源數為46.7萬件，主要集中在一線城市和新一線城市等高線城市，主要受城市人口遷動影響較大，三四線城市發展潛力較小。出租率情況而言，2022年受整體疫情反復影響，消費者收入受到影響后一定程度減少固定開支降低風險，導致出租率有所下降。

我國長租公寓月均價變動情況而言，隨著上游房地產材料、人工等成本持續增長，疊加通脹等因素驅動，我國長租公寓均價持續走高，集中式及服務式相較分散式整體外觀和附加值服務更完備，整體租賃均價略高，數據顯示，2022年我國長租公寓中式及服務式和分散式月租賃均價分別為2095元/月/間和1805元/月/間。

五、長租公寓競爭格局

我國長租公寓競爭格局而言，我國長租公寓發展較早，早期主要以創業型品牌為主，如魔方生活等，隨著政策推動主流房企持續布局，具備資金優勢和產業鏈聯通優勢的主流房企快速布局并搶占市場份額，目前國內主要長租公寓內全部主流房企基本已完成相關布局，目前主要處于持續增量階段，其中萬科泊寓和龍湖冠寓整體開業規模位列一二，2022年開業規模分別為16.66萬件和11.6萬件，同時管理規模也位于前二位。

萬科是最早進入長租住房市場的房企，從2007年就開始嘗試，早期是各地區分公司開始部分地區項目，進入2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，制作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等，并統一為“泊寓”品牌。作為國內目前長租公寓管理規模和開業規模最大的品牌，隨著行業整體需求帶動，整體管理規模和開業規模持續增長，數據顯示，2021年萬科泊寓長租公寓管理規模和開業規模分別為21.51萬間和15.95萬間，2022年公共衛生事件影響租賃需求，整體增速有所下降，2022年萬科泊寓長租公寓管理規模和開業規模分別為16.66萬間和21.51萬間，整體營收達32.4億元。

六、長租公寓發展趨勢

在2023年整體經濟復蘇的背景下一二線的住房租賃市場將逐漸復蘇，三四線的住房租賃市場將受到本地行業、就業、外來人口等因素的影響。在全國范圍內，各大主要城市的房租會穩步上升，而在一二三四線不同城市中租金水平也會進一步分化，缺少優質工作崗位和大量外來人口的城市住房租金將會進一步下降。加之2023年中國經濟的恢復向好、中國住房租賃市場的巨大成長潛力政府優惠政策的疊加和公募REITS的開放，除了國有企業之外，民營企業和外資企業等更加多元化的市場主體將會更積極地參與到長租房行業的發展中，從而推動市場百花齊放。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國長租公寓行業市場運行格局及發展策略分析報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。