摘要：我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較其他發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，在養(yǎng)老保險(xiǎn)制度建立初期，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，退休人員的養(yǎng)老問(wèn)題幾乎由國(guó)家包攬，不存在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的需求，但隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制解體和我國(guó)人口老齡化的發(fā)展，大量老齡人口的需求釋放，全社會(huì)范圍內(nèi)對(duì)人口老齡化都有了更深刻的認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)開(kāi)始反應(yīng)并參與進(jìn)來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)始日漸興起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到6623億元，占比整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比重約為6.72%。

一、定義及分類

養(yǎng)老地產(chǎn)是指以老年人為主要消費(fèi)群體，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的能夠滿足老年人日常飲食起居、身體照護(hù)和精神照護(hù)需要以及社會(huì)活動(dòng)需要，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障，把房地產(chǎn)與健康醫(yī)療服務(wù)有效結(jié)合起來(lái)的一種房地產(chǎn)產(chǎn)品，如養(yǎng)老院、敬老院、老年公寓、護(hù)理院等等。我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三大部分。

二、行業(yè)政策

養(yǎng)老地產(chǎn)將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合，服務(wù)目標(biāo)為老年人群體，提供具有完備設(shè)施的住宅和符合老年人身心需求的綜合性服務(wù)，包括居住養(yǎng)老、醫(yī)療護(hù)理、健康管理和文娛活動(dòng)等內(nèi)容。隨著人口老齡化問(wèn)題凸顯，我國(guó)將構(gòu)建更加完善的養(yǎng)老服務(wù)體系，相關(guān)政策支持社會(huì)資本布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，投資養(yǎng)老地產(chǎn)，加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展釋放利好信號(hào)。同時(shí)保險(xiǎn)行業(yè)逐漸放開(kāi)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的限制，進(jìn)一步放松對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資條件，商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)布局養(yǎng)老地產(chǎn)獲得初步政策支持。

三、發(fā)展歷程

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展主要依托中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，兩者的發(fā)展歷程息息相關(guān)。政府是推動(dòng)中國(guó)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的核心力量，在政策的引導(dǎo)下，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)隨著養(yǎng)老服務(wù)體系的逐步成熟不斷發(fā)展。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了起步（20世紀(jì)80年代至1999年）、發(fā)展（2000-2007年）與快速發(fā)展（2008年至今）三個(gè)階段。

四、行業(yè)壁壘

1、資金壁壘

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，占用資金量大，占用時(shí)間長(zhǎng)。一方面，土地出讓制度和各項(xiàng)交易規(guī)則的不斷完善，使得原本隱藏的土地價(jià)格被釋放，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取土地成本逐步抬高。另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源主要依靠自有資金、銀行貸款和預(yù)售回款，融資渠道單一。在上述背景下，資本實(shí)力和資金運(yùn)作力已經(jīng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)要素，對(duì)于土地資源獲取的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)化為資本實(shí)力和資金運(yùn)作力的競(jìng)爭(zhēng)。因此，在資本市場(chǎng)中積累了良好信用品牌的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，能夠憑借多元化的融資渠道獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、政策壁壘

政策壁壘指政府為優(yōu)化市場(chǎng)資源配置，采取行政手段指導(dǎo)和干預(yù)企業(yè)進(jìn)入行為而形成的進(jìn)入障礙。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)處于密集的政策調(diào)控之下，政策主要著力點(diǎn)在于調(diào)控養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的土地和資金獲取。在一、二線城市，由于地價(jià)較高且土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地通常被實(shí)力較強(qiáng)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)得，而在地方城市，政府對(duì)土地開(kāi)發(fā)還寄予了招商、帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的期望，能夠帶動(dòng)區(qū)域的實(shí)力，使得開(kāi)發(fā)商在拿地過(guò)程中更有優(yōu)勢(shì)取得政府的支持和政策傾斜。

3、土地資源壁壘

獲得優(yōu)質(zhì)土地資源是進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的壁壘之一。土地資源是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的核心資源，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功與項(xiàng)目所在區(qū)位有較為密切的聯(lián)系。城市優(yōu)質(zhì)土地資源具有稀缺性和不可再生性，現(xiàn)有城市的核心區(qū)域土地資源已逐步完成轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)。新進(jìn)入企業(yè)面臨優(yōu)質(zhì)土地資源不斷減少和成本持續(xù)升高的壓力，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)門檻較高。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

作為地產(chǎn)行業(yè)的延伸和分支，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上游與地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游基本重合，地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上游覆蓋行業(yè)眾多，其中對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)影響較大的有：土地資源、適老設(shè)施設(shè)備和養(yǎng)老服務(wù)。中游參與者主要包括四大類：（1）地產(chǎn)企業(yè)，如萬(wàn)科、綠城、保利、遠(yuǎn)洋；（2）保險(xiǎn)企業(yè)，如泰康人壽、合眾人壽、太平保險(xiǎn)、中國(guó)人壽；（3）專業(yè)機(jī)構(gòu)，如親和源、誠(chéng)和敬、光大匯晨、國(guó)安養(yǎng)老；（4）跨界企業(yè)，如中國(guó)石化、中國(guó)水電、首旅集團(tuán)、海南椰島。這四類企業(yè)還通過(guò)多種形式合作開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，如地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)合作等，這樣的形式可以降低項(xiàng)目成本和風(fēng)險(xiǎn)，整合多方資源優(yōu)勢(shì)，使養(yǎng)老地產(chǎn)向系統(tǒng)化、專業(yè)化發(fā)展。下游的消費(fèi)者主要為老年人和準(zhǔn)備養(yǎng)老人群。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

土地供應(yīng)

適老設(shè)施設(shè)備

養(yǎng)老服務(wù)

山東盛泉養(yǎng)老集團(tuán)股份有限公司

無(wú)錫朗高養(yǎng)老集團(tuán)股份有限公司

桐鄉(xiāng)和濟(jì)頤養(yǎng)院有限公司

湖南博愛(ài)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)有限公司

北京愛(ài)儂養(yǎng)老科技發(fā)展股份有限公司

無(wú)錫朗高養(yǎng)老集團(tuán)股份有限公司

上游

保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司

花樣年控股集團(tuán)有限公司

中游

老年人

準(zhǔn)備養(yǎng)老人群

下游

六、行業(yè)現(xiàn)狀

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在區(qū)域發(fā)展不均衡、空置率過(guò)高、融資及投資運(yùn)營(yíng)成本高以及低檔和高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩極分化等問(wèn)題。具體而言，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多集中于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、川渝四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)造成了養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡的問(wèn)題。我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)伴隨政府角色的更迭呈現(xiàn)出不同的發(fā)展樣貌。我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較其他發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，在養(yǎng)老保險(xiǎn)制度建立初期，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，退休人員的養(yǎng)老問(wèn)題幾乎由國(guó)家包攬，不存在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的需求，但隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制解體和我國(guó)人口老齡化的發(fā)展，大量老齡人口的需求釋放，全社會(huì)范圍內(nèi)對(duì)人口老齡化都有了更深刻的認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)開(kāi)始反應(yīng)并參與進(jìn)來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)始日漸興起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到6623億元。

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）老齡化加深

中國(guó)老齡化程度不斷加深，是養(yǎng)老地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年中國(guó)60歲及以上老年人口約2.97億，占總?cè)丝诘?1.1%。2014年到2023年65歲以上老年人口從1.39億增加到2.17億，占總?cè)丝诒壤龔?0.1%上升到15.4%，年復(fù)合增長(zhǎng)速度5.06%。老年人口的增加為養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展注入活力，特別是對(duì)生活照料、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的需求增加。依托老年公寓和養(yǎng)老驛站，老年人通過(guò)在不同階段分別選擇不同的養(yǎng)老地產(chǎn)類型來(lái)享受養(yǎng)老服務(wù)。中國(guó)老年人養(yǎng)老以居家養(yǎng)老為主，對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的理念開(kāi)始逐步接受，老齡化的加深總體利好養(yǎng)老地產(chǎn)各個(gè)板塊的發(fā)展。

（2）養(yǎng)老社區(qū)受到市場(chǎng)歡迎

養(yǎng)老社區(qū)比普通地產(chǎn)項(xiàng)目更受市場(chǎng)歡迎，將吸引不同背景的企業(yè)參與養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，如地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)等，不同力量的整合將更好地推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)從本質(zhì)上看，是地產(chǎn)項(xiàng)目的延伸和升級(jí)，在普通地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，養(yǎng)老地產(chǎn)需要配備適老化設(shè)施設(shè)備和養(yǎng)老服務(wù)。完善的養(yǎng)老社區(qū)一般配有醫(yī)療中心、護(hù)理中心、老年大學(xué)、文娛活動(dòng)中心、餐飲、休閑酒店等設(shè)施，比普通社區(qū)設(shè)施完備、服務(wù)周全。養(yǎng)老社區(qū)不僅對(duì)希望實(shí)現(xiàn)一站式養(yǎng)老的老年人和準(zhǔn)備養(yǎng)老人群有吸引力，沒(méi)有養(yǎng)老需求的普通購(gòu)房人群也更傾向于選擇設(shè)施和服務(wù)完善的居住環(huán)境，生活更加便利，房產(chǎn)保值、增值性優(yōu)越，養(yǎng)老社區(qū)因此比普通地產(chǎn)項(xiàng)目更受市場(chǎng)歡迎。

（3）盈利模式多元

養(yǎng)老地產(chǎn)提供了多元盈利模式，為養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)多重增值可能。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品在做好建筑開(kāi)發(fā)和維護(hù)的基礎(chǔ)上，為消費(fèi)者提供各種養(yǎng)老和生活服務(wù)，這些可持續(xù)服務(wù)的推出，豐富了普通地產(chǎn)單一的售賣或出租的盈利模式。運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)通過(guò)成功地運(yùn)營(yíng)，不僅可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期現(xiàn)金流入，還能通過(guò)服務(wù)品質(zhì)的長(zhǎng)期維護(hù)拉動(dòng)建筑和社區(qū)的價(jià)值。從長(zhǎng)期回報(bào)的角度來(lái)看，流行的會(huì)員制或出租制養(yǎng)老項(xiàng)目，房間或床位可以進(jìn)行多次購(gòu)買或出租。若運(yùn)營(yíng)商可以保證服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)定，打造出受老年人歡迎的成熟完善的養(yǎng)老社區(qū)，市場(chǎng)將推動(dòng)會(huì)員價(jià)格不斷升高，通過(guò)多次售賣會(huì)員卡可以獲得比一次性出售房屋產(chǎn)權(quán)更高的收益。

2、不利因素

（1）養(yǎng)老社區(qū)：國(guó)家支持性政策少

我國(guó)政府從2011年起密集推出養(yǎng)老相關(guān)政策，其中社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)政策是主要內(nèi)容，考慮中國(guó)老年人居家養(yǎng)老的偏好、實(shí)際支付能力、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的供應(yīng)情況，政策主要對(duì)居家社區(qū)型養(yǎng)老的養(yǎng)老驛站大力扶持。而具體到對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的土地建設(shè)支持和資金費(fèi)用扶持相關(guān)政策較少，沒(méi)有針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的專項(xiàng)土地供應(yīng)和大規(guī)模資金補(bǔ)助，對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的限制。土地資源是養(yǎng)老地產(chǎn)的主要成本，如何獲得位置好、價(jià)格合適的土地資源，是項(xiàng)目整體能否盈利的關(guān)鍵。僅依靠市場(chǎng)化的土地供應(yīng)，沒(méi)有專門的養(yǎng)老社區(qū)土地供應(yīng)體系，加上養(yǎng)老社區(qū)高投入、低回報(bào)的屬性，使養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展艱難。

（2）老年公寓：供需結(jié)構(gòu)不平衡

老年公寓面臨供給和需求不匹配形成的“剪刀差”，結(jié)構(gòu)性矛盾阻礙老年公寓快速發(fā)展。中國(guó)老年人口對(duì)老年公寓的需求呈現(xiàn)“橄欖形”，高端和低端需求少，對(duì)醫(yī)療護(hù)理和生活照料等終端需求多。而老年公寓的供給卻是“啞鈴型”，收益高的高端項(xiàng)目和政府保障型的低端項(xiàng)目多，性價(jià)比高、普通老年人需要的終端項(xiàng)目少。

（3）養(yǎng)老驛站：養(yǎng)老費(fèi)用自付

對(duì)于養(yǎng)老驛站，中國(guó)老年人養(yǎng)老以自付為主，老年人收入有限，購(gòu)買服務(wù)意愿不強(qiáng)，而中國(guó)還未建立全面的政府養(yǎng)老支付體系，養(yǎng)老驛站主要依靠政府補(bǔ)助維持運(yùn)營(yíng)，難以實(shí)現(xiàn)盈利，無(wú)法吸引大量的社會(huì)資本進(jìn)入，發(fā)展受到限制。

八、競(jìng)爭(zhēng)格局

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與其他投資機(jī)構(gòu)積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，涉及的內(nèi)容包括養(yǎng)老住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老保險(xiǎn)和理財(cái)產(chǎn)品、養(yǎng)老項(xiàng)目融資等多個(gè)方面。2015年-2016年，受國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策推動(dòng)，主流房企紛紛宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。近兩年來(lái)，由于各大房企養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式尚不清晰，項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)盈利，企業(yè)逐步回歸理性，行業(yè)熱度有所消退；目前養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中，央企系、房企系、保險(xiǎn)系已成為三大主導(dǎo)，同時(shí)，眾多社會(huì)資本也一致看好，紛紛搶灘登陸。三大系中房企系和保險(xiǎn)系進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)較晚，房企系中萬(wàn)科、綠地、保利等大牌房企是先行軍；保險(xiǎn)系中新華、泰康、合眾、國(guó)壽是先行軍。

九、行業(yè)趨勢(shì)

隨著老齡化人口的增加及老年群體對(duì)養(yǎng)老需求的多樣化，使得越來(lái)越多的老年人選擇遠(yuǎn)離城市喧囂，前往自然環(huán)境優(yōu)越的農(nóng)村養(yǎng)老生活，同時(shí)也促使我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不斷探索符合中國(guó)養(yǎng)老需求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。通過(guò)多主體參與，合理規(guī)劃和建設(shè)農(nóng)村土地和住房資源，以降低征地成本，滿足老年人的需求，有效運(yùn)作高效運(yùn)營(yíng)機(jī)制，創(chuàng)新共生發(fā)展模式，以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)共生理論為基礎(chǔ)討論，將地產(chǎn)與養(yǎng)老結(jié)合，引入共生原理，結(jié)合共生三要素構(gòu)建適合我國(guó)的共生穩(wěn)定化養(yǎng)老地產(chǎn)模式。以實(shí)際共生單元為研究對(duì)象，歸納總結(jié)出養(yǎng)老地產(chǎn)共生穩(wěn)定的實(shí)體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要素，并作出相應(yīng)舉措，推動(dòng)共生模式的進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)模式構(gòu)建和穩(wěn)定運(yùn)行，進(jìn)而真正實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老+地產(chǎn)一體化的共同發(fā)展。在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的支持下，順應(yīng)政策的規(guī)劃，響應(yīng)發(fā)展的號(hào)召，對(duì)應(yīng)模式的實(shí)踐，為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展選擇了新的方向。未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)朝著合作渠道多樣化、細(xì)分市場(chǎng)更專業(yè)、運(yùn)營(yíng)模式更復(fù)合三個(gè)方向發(fā)展。