摘要：近年來，隨著我國新型城鎮化的推進以及中國房地產市場不斷發展，存量房市場規模日益增大，為物業服務企業提供了巨大的發展空間。一方面，物業在管面積持續增加，相關業務收入穩步增長；另一方面，物業服務企業在互聯時代拓展多元經營渠道，行業經營總收入實現了較大程度的上漲。中國物業管理協會數據顯示，2023年全國物業管理行業總管理面積將達到391億平方米，行業營收規模達到1.69萬億元。

一、定義及分類

物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。按管理建筑使用功能分類，物業管理可分為居住物業、商業物業、工業物業、政府類物業和其他用途物業五類。其中，居住物業是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑，如住宅小區、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等；商業物業有時也稱投資性物業，是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業，如購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所、寫字樓等。

二、行業政策

1、主管部門和監管體制

物業管理行業的監管體制以政府職能部門為主，根據國務院公布的《物業管理條例》，中華人民共和國住房與城鄉建設部和國家發改委負責全國物業管理活動的監督管理工作。除此之外，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門共同監管物業服務收費項目。

物業管理行業的自律性組織包括中國物業管理協會（CPMI）、中國物業服務行業協會（CPSIA）、中國物業行業管理協會（CPMA）及各地區物業管理協會等。其中，作為行業內最重要的自律性組織，中國物業管理協會（CPMI）成立于2000年，為具有社團法人資格的全國性社會團體，成員以物業管理企業為主，允許其他相關企業參加，主管部門為中華人民共和國建設部。其職能包括：協助政府貫徹執行國家的有關法律、法規和政策，協助政府開展行業調研和行業統計工作，為政府制定行業改革方案、發展規劃、產業政策等提供預案和建議，代表和維護企業合法權益，向政府反映企業的合理要求和建議等。

2、行業相關政策

近年來，為促進國內物業管理行業健康規范發展，國家住建部等相關部門先后頒布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》《住房和城鄉建設部2023年信用體系建設工作要點》等政策，指出要在深入調研的基礎上，加快建立健全信用管理制度，研究制定物業服務企業紅黑名單制度，同時應對違法違規的房地產開發企業、物業服務企業、及從業人員，依法依規采取警示約談、停業整頓、吊銷營業執照和資質資格證書等措施，持續加大行業懲處力度。另外，《關于加快發展數字家庭 提高居住品質的指導意見》《關于開展完整社區建設試點工作的通知》《關于開展完整社區建設試點工作的通知》提到，在物業管理領域加速引入物聯網、云計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，建設智慧物業管理服務平臺，促進線上線下服務融合發展，推動物業管理產業智能化高質量升級。

三、發展歷程

1991年，國內第一家物業管理公司（深圳物業）成立，標志著我國物業管理行業正式誕生。此后三十余年間，國內物業管理行業先后經歷了起步期（1981-2003年）、以基礎物業服務為主且主要依附關聯房企的傳統業務發展期（2003-2012年）、尋求增值服務為新利潤增長點的轉型探索期（2012-2017年），以及上市、收并購頻現的高速發展期（2017年至今）。

四、行業壁壘

1、企業資質壁壘

我國對物業管理企業實施資格準入制度，根據規定，物業服務企業資質等級分為一、二、三級。其中，一級資質需要滿足：（1）注冊資本500萬元以上；（2）物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；（3）物業管理專業人員按照國家有關規定取得執業資格證書；（4）管理兩種以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：①多層住宅200萬平方米；②高層住宅100萬平方米；③獨立式住宅（別墅）15萬平方米；④辦公樓、工業廠房及其他物業50萬平方米；（5）建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案，有優良的經營管理業績。新進入者短期內難以全面符合資質要求的注冊資本、專業人員、管理面積、制度標準等條件，面臨一定的資質壁壘。

2、品牌壁壘

品牌是物業管理企業服務質量、管理水平、營銷能力的綜合體現，需要經過長期的積淀和持續的市場推廣。在市場中建立起自有品牌代表著物業管理企業在知名度、美譽度等方面已經達到了一定的高度。而一般而言，大部分業主都會更加傾向于選擇資質較高、服務較好的物業管理企業，在此情況下，物業管理公司的品牌影響成為影響業主選擇的重要因素之一。因此，對于新進企業而言，物業管理行業存在較高品牌壁壘。

3、經營和管理壁壘

物業管理企業在經營和運作上模式較多，特點鮮明，在物業管理內容、信息系統管理、財務管理、員工組織和制度標準實施等方面對業內企業的經營管理能力提出了較高要求。通常來講，具備物業管理從業經驗的企業的經營管理能力會更強，更容易接手某個物業建筑的管理工作；而新進入者由于經驗積累不足等方面因素影響，通常很難在短時間內實現高效率的經營和管理。因此，行業存在較高經營和管理壁壘。

五、產業鏈

1、行業產業鏈分析

從產業鏈的角度來看，物業管理行業涉及多個環節。其中，產業鏈上游主要包括房地產開發商和各類建筑材料供應商等，他們提供所需的建筑材料和設備，為物業管理提供基礎。產業鏈中游的物業管理服務是整個產業鏈的核心環節，主要負責物業的日常運營和管理。產業鏈下游的服務對象主要是業主，業主通過物業管理服務獲得高效、專業的服務，保障其居住和工作環境的舒適和安全。在這個產業鏈中，各個參與者之間需要密切協作，以確保物業管理服務的順利運作，同時實現各方的利益最大化。

物業管理行業產業鏈

房地產

碧桂園控股有限公司

萬科企業股份有限公司

保利發展控股集團股份有限公司

恒大地產集團有限公司

華潤置地有限公司

龍湖集團控股有限公司

建筑材料

中國建材股份有限公司

建設者初源股份有限公司

宣偉公司

新疆天山水泥股份有限公司

安徽海螺水泥股份有限公司

中國巨石股份有限公司

物業管理設備

上游

南都物業服務股份有限公司

恒大地產集團金碧物業有限公司

保利物業服務股份有限公司

中海物業管理有限公司

中游

業主

下游

2、行業領先企業分析

（1）南都物業服務股份有限公司

南都物業服務集團股份有限公司成立于1994年，2018年2月正式在上海證券交易所掛牌上市，股票簡稱“南都物業”，是國內A股主板市場物業行業第一股。南都物業服務內容主要包括物業管理服務、城市服務、案場服務、顧問咨詢服務，以及涵蓋社區O2O、家政服務、美居服務、存量資產服務、社區養老服務等領域的增值服務，是我國第一代、浙江省第一批注冊成立的獨立第三方物業服務企業。2023年前三季度，南都物業營業總收入達13.88億元，同比增長0.74%。

（2）萬科企業股份有限公司

萬科企業股份有限公司成立于1984年，1993年5月在在深圳證券交易所發行A股上市，股票簡稱“萬科A”。萬科A主營業務包括房地產開放、物業服務、物流倉儲、租賃住房、商業開發與運營五大板塊，經過近四十年的發展，公司已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商，業務服務范圍已覆蓋全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。2023年上半年，萬科A物業服務板塊營業總收入達140.37億元，同比增長15.13%。

六、行業現狀

近年來，隨著我國新型城鎮化的推進以及中國房地產市場不斷發展，存量房市場規模日益增大，為物業服務企業提供了巨大的發展空間。一方面，物業在管面積持續增加，相關業務收入穩步增長；另一方面，物業服務企業在互聯時代拓展多元經營渠道，行業經營總收入實現了較大程度的上漲。中國物業管理協會數據顯示，2023年全國物業管理行業總管理面積將達到391億平方米，行業營收規模達到1.69萬億元。

七、發展因素

1、有利因素

（1）市場規模不斷增長

近年來，各地政府加速推動老舊住宅區引入物業管理，疊加國內新建小區開盤數量仍在增加，因此增量房、存量房以及老舊住宅區將持續為物業管理行業提供巨大的市場發展空間。另外，城鄉居民可支配收入水平不斷提高，消費意識也不斷增強，進一步促進了我國物業管理行業的繁榮，加速推動了物業管理行業的發展。

（2）移動互聯網技術的發展催生多元業務

近年來，隨著我國互聯網行業技術不斷提升與發展，國內互聯網技術應用推廣范圍不斷擴大。在物業管理方面，互聯網技術的應用不僅使得物業管理效率大幅度提升，同時還促使物業管理企業在商業模式上進行創新，促進物業服務轉型升級，提高產業附加值，進一步延伸物業生態圈，有效促進了我國物業管理行業的多元化發展。

（3）國內資本市場環境逐步改善

近年來，國內資本市場全面深化改革，資本市場環境明顯改善，央行多次實施降息降準等貨幣寬松政策，力圖降低市場利率和社會融資成本，改善證券發行和融資環境；新三板市場全面擴容，做市商制度和市場分層管理制度持續落實推進，為物業服務企業健康快速發展帶來新契機。物業管理企業通過登陸資本市場可以實現品牌影響力的提升，進一步擴大業務規模等。

2、不利因素

（1）行業競爭激烈

我國的物業管理普遍存在著“誰開發，誰管理”的現狀，由商品房開發商下屬的物業管理公司負責經營。據統計，2014年全國注冊房地產開發商有數萬家，物業服務企業數量超十萬家。但到2023年，國內在業物業管理相關企業數量卻已超過300萬家。這意味著，近年來，業內競爭企業數量不斷增加，產業仍呈現競爭格局相對分散、市場競爭持續加劇的狀態。

（2）人才需求難以滿足

人力資源是物業服務提供商的核心資產，優秀的人才及團隊是其核心競爭力的重要體現。近年來，由于物業管理規模迅速擴大，加上行業從業人員的工資待遇低、工作強度高、工作壓力大，許多從業人員選擇了轉行，致使專業人員供求關系失衡。同時，隨著業主要求的提高，行業對復合型人才需求激增，人才匱乏已經成為制約行業發展的突出問題。

（3）管理粗放，服務專業化水平低

在我國眾多的物業管理服務企業中，85%是開發商的子公司，10%是由房管站轉制，獨立的專業物業服務公司占比僅有5%左右。目前市場上仍有許多物業公司經營理念滯后，管理方式有待改進，服務意識尚需提高，無法滿足消費者對高質量生活的要求，導致業主信任度較低，十分不利于推動行業發展。

八、競爭格局

目前，國內物業管理公司數量眾多，其中不乏一些大型的物業管理企業，如萬科物業、碧桂園物業、恒大物業等。這些企業在資金、技術、人才等方面具有較大優勢，能夠提供更全面、更高質量的服務，因此在市場中占據了較大份額。但由于物業管理行業的特殊性，區域性特征明顯，物業管理企業往往只能在一定區域內開展業務。這導致了一些區域性的物業管理企業具有較強的市場競爭力，如北京的世紀城物業、深圳的招商物業等。整體而言，由于物業管理行業的門檻相對較低，使得產業內中小企業眾多，市場競爭異常激烈。為了在競爭中脫穎而出，一些物業管理企業開始尋求差異化發展，通過提供特色服務、拓展新業務等方式提升競爭力。

九、發展趨勢

隨著城市化進程的推進和人們生活水平的提高，一方面，越來越多的住宅、商業廣場、工業園區等建筑物投入使用，將需要專業的物業管理服務來維護和管理，另一方面，隨著居民生活水平的提升，業主對物業服務質量的要求不斷提高，綜合影響下，未來國內物業管理行業的市場需求將不斷擴大，行業也將向更高品質、更專業化的方向發展。另外，隨著物聯網、大數據、人工智能等技術在物業管理領域的應用推廣，如通過智能設備對建筑物進行實時監測和維護、通過大數據分析業主需求和行為習慣來提供更精準的服務等，未來我國物業管理行業將加速完成智能化升級，業內企業將為業主提供更高效、更便捷的服務，持續推動行業高質量發展。