摘要：我國住房租賃市場在政策引導下自2015年開啟了快速發展模式，在“積極培育經營住房租賃的機構、支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租”的政策號召之下，住房租賃企業機構化、規模化發展成為趨勢，并在較短時間內實現了住房租賃市場的規模擴充。近年來，受宏觀經濟運行承壓、居民收入預期下行、保租房入市供應等因素影響，國內重點城市住宅平均租金均呈現出較大幅度的下跌，盡管2023年以來經濟恢復常態化運行，市場需求持續釋放，但我國房屋租賃市場整體增速仍不及預期。

一、定義及分類

住房租賃指由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。按照租賃對象分類，住房租賃可分為住宅租賃、商業租賃和工業租賃；按照租賃方式分類，可分為整租和合租；按照租期分類，可分為長期租賃和短期租賃；按照租金支付周期分類，可分為月租、季租和年租等。

二、行業政策

1、主管部門和監管體制

住房租賃行業沒有全國性的統一的行業監管部門，涉及的職能部門主要包括住房與城鄉建設部、國土資源部、國家發展與改革委員會等部委。從具體執行角度上，租賃住房行業現行的管理體制主要分為對企業的管理和對項目的 管理兩個方面。目前，我國住房租賃行業企業統一由住房和城鄉建設部進行管理。針對租賃住房項目，則由各地方政府的發展和改革委員會、住房和城鄉建設委員會、國土資源局、規劃管理部門、開發辦公室等相關職能部門負責對開發項目建設實施行政性審批及管理。

2、行業相關政策

目前我國房地產制度的核心政策是多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房供應體系，其中大力發展住房租賃市場是這一核心政策的重要組成部分。自2015年中央首次提出“以建立購租并舉的住房制度為主要方向”以來，鼓勵發展住房租賃市場的政策導向在此后 歷年中央經濟工作會議均被提及。截至目前，已有近40個人口凈流入大城市出臺了支持保障性租賃住房發展的地方規章 或政策文件。由此可見，從中央到各級地方政府，大力發展租賃住房特別是保障性租賃住房的政策已經確定，為我國住房租賃市場房租奠定了良好的政策基礎。

三、發展歷程

近年來，受購房成本增加、城市化率上升等因素影響，我國租賃住房市場迅速發展。1978年，中國政府正式啟動住房市場化體制改革，市場化住房租賃開始出現；2015年國家首次提出租購并舉方針，完善住房租賃體系的建設，行業迎來發展的紅利期；2020年“十四五”規劃推出一系列政策，加快租購并舉等措施，推動租賃住房市場規范健康發展。

四、行業壁壘

1、品牌與信譽壁壘

在住房租賃市場中，品牌與信譽是企業的重要資產。知名品牌和良好信譽能夠吸引更多的租客和投資者，提升企業的市場競爭力。然而，品牌與信譽的建立需要長時間的積累和大量的投入，包括優質的房源、完善的服務、高效的運營等。這使得新進入市場的企業難以在短時間內建立起強大的品牌與信譽，形成了品牌與信譽壁壘。

2、資本壁壘

住房租賃行業房行業屬于資本密集型行業，具有投資規模大、建設周期長投資回收期長的特點。尤其是長租公寓和規模化運營領域，從房源的獲取、裝修、運營到后期的維護，都需要大量的資金投入。且一般情況下，租賃住房資產從開始建設到運營穩定成熟期通常需要3-5年。這使得小型企業和個人房東難以進入市場或擴大規模，形成了較高的資本壁壘。此外，隨著市場競爭的加劇，企業還需要通過融資、并購等方式來增強自身實力，進一步加劇了資本壁壘。

3、技術與運營壁壘

隨著科技的不斷發展，住房租賃行業也在加速數字化轉型。大數據、人工智能、物聯網等技術的應用，使得企業在房源管理、租客服務、運營效率等方面得到了顯著提升。然而，這些技術的應用需要企業具備相應的技術實力和運營經驗，對于新進入市場的企業來說，技術和運營經驗的缺乏或將成為限制其業務發展壯大的重大障礙，對其公司市場競爭力提升極為不利。

五、產業鏈

1、行業產業鏈分析

住房租賃產業鏈上游主要涉及房地產開發商、裝修公司、家電、物業管理等，主要負責提供租賃房源、家用設備以及房屋維修保養，確保房屋的安全和舒適。中游為住房租賃服務。目前，我國房屋租賃市場主要被大型房地產企業以及中介服務機構占據。其中，大型房地產企業承包地產開發和房源銷售等業務，其依托自身業務優勢向下拓展，布局房屋租賃事業，迅速搶占市場；而房屋租賃中介機構主要面向個人房東，通過收集房源信息、發布租賃廣告、提供帶看服務等方式，幫助房東和租客實現對接，從而在房屋租賃市場占據重要地位。產業鏈下游主要包括個人租客、企業租客以及機構租客。

住房租賃行業產業鏈

房地產開發

碧桂園控股有限公司

萬科企業股份有限公司

保利發展控股集團股份有限公司

恒大地產集團有限公司

華潤置地有限公司

龍湖集團控股有限公司

招商局蛇口工業區控股股份有限公司

新城控股集團股份有限公司

房屋裝修

北京今朝裝飾設計有限公司

北京業之峰諾華裝飾股份有限公司

龍發建筑裝飾工程有限公司

生活家家居裝飾有限公司

東易日盛家居裝飾集團

家電

美的集團股份有限公司

海爾智家股份有限公司

珠海格力電器股份有限公司

TCL科技集團股份有限公司

創維集團有限公司

九陽股份有限公司

浙江蘇泊爾股份有限公司

物業管理

南都物業服務股份有限公司

恒大地產集團金碧物業有限公司

保利物業服務股份有限公司

中海物業管理有限公司

新大正物業集團股份有限公司

杭州宋都物業經營管理有限公司

上游

深圳市人才安居集團有限公司

重慶市地產集團有限公司

北京保障房中心有限公司

廈門安居集團有限公司

中游

個人租客

企業租客

機構租客

下游

2、行業領先企業分析

（1）華潤置地有限公司

華潤置地有限公司是財富世界500強企業華潤集團旗下負責城市建設與運營的戰略業務單元，股票簡稱“華潤置地”，是中國內地最具實力的城市綜合投資開發運營商之一，業務包括住宅開發、商業地產、產業地產、康養地產、文化體育和教育地產、物業服務、產業基金、長租公寓、代建代運營、城市更新、其他新產品服務等。華潤有巢?是華潤置地旗下的長租公寓品牌，致力于提供租賃住房解決方案，特別是在保障性租賃住房領域，于2022年11月發行“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”（簡稱“華潤有巢”）。2023年華潤有巢REIT收入及凈利潤分別為7841.07萬元、485.97萬元；2024年上半年，該基金收入及凈利潤分別為3931.43萬元、417.1萬元，同比變化率分別為1.53%、97.3%。

（2）廈門安居集團有限公司

廈門安居集團有限公司，原為廈門保障性安居工程建設投資有限公司，系于2013年6月經廈門市人民政府批準設立的市屬國有獨資有限責任公司。作為廈門市專營保障性住房及公共租賃住房相關業務的公益性企業，主要從事保障性住房及公共租賃住房的融資、建設和運營管理工作。公司于2022年8月在上海證券交易所發行上市了“中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金” （簡稱“廈門安居”）。2023年廈門安居REIT收入及凈利潤分別為7687.1萬元、2548.26萬元；2024年上半年，該基金收入及凈利潤分別為3919.01萬元、1398.14萬元，同比變化率分別為2.75%、4.5%。

六、行業現狀

我國住房租賃市場在政策引導下自2015年開啟了快速發展模式，在“積極培育經營住房租賃的機構、支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租”的政策號召之下，住房租賃企業機構化、規模化發展成為趨勢，并在較短時間內實現了住房租賃市場的規模擴充。近年來，受宏觀經濟運行承壓、居民收入預期下行、保租房入市供應等因素影響，國內重點城市住宅平均租金均呈現出較大幅度的下跌，盡管2023年以來經濟恢復常態化運行，市場需求持續釋放，但我國房屋租賃市場整體增速仍不及預期。數據顯示，2023年我國住房租賃市場規模增長至3萬億元，較2016年復合增長4.6%。

七、發展因素

1、有利因素

（1）人口流動性增強

“七普”調查結果顯示，過去十年，人口加速向大城市集聚。截至2023年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個城市的常住人口均超過千萬。超大城市的人口增長主要來自于外來人口的導入。例如，深圳和廣州的外來人口與城市總人口的比例分別為69%和50%，上海和北京的外來人口占比也達到42%和39%。在外來常住人口成為城市“新市民”的同時，也為當地城市發展提供了生產力和消費力，同時增加了城市的住房需求。

（2）購房門檻日益提高

大城市的房價居高不下，使大城市的新市民、青年人等群體面臨住房困難。數據顯示，上海、深圳兩座城市房價收入比高于30，杭州、北京的房價收入比超過20，蘇州、成都、南京、東莞、廣州、西安、鄭州等城市房價收入比也已超過15，普遍高于國際主流城市10-15左右的區間水平。高房價將勢必推動一線城市居民的租賃住房需求。此外，近年來中國一、二線城市限購限貸政策不斷收緊，一線城市多有社保繳納年限要求，且貸款首付比例提高，嚴苛的限購限貸政策促使大量未滿足購房條件的潛在購房者不得不轉向租賃市場以解決住房需求。

（3）政策加持行業發展

住房問題是重大民生問題，安居才能樂業。為更好應對住房供需的結構性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。從“房住不炒”的定位到“住房長效機制”的確立，再到“租購并舉”的提出，明確了住房“回歸居住屬性”的改革導向，為未來住房發展定下總基調。

近年來，國家積極鼓勵包括長租公寓在內的住房租賃市場的發展，出臺了一系列支持性政策，包括土地供給、稅收優惠和金融支持等，同時也加強了市場規范和管理。如在“十四五”的開局之年2021年，國內租賃住房市場迎來了新的政策加持，包括對租賃企業向個人出租住房減征增值稅及房產稅，將保障性租賃住房納入基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點行業，銀保監會宣布將指導銀行保險機構加大對保障性租賃住房支持等等。

2、不利因素

（1）受政策性因素影響較大

目前租賃住房用地出讓多采取定向出讓的方式，是否能拿到相應土地，受政策性因素影響較大。此外，近年來國家在租賃住房建設、土地管理、財政稅收等方面政策頻出，這些宏觀調控政策對于業務單一、過于依賴地方政策優勢的企業是巨大的挑戰，而對于收入來源多元化和資本實力雄厚的企業而言則是加快發展的機遇。

（2）市場參與者行為不規范

住房租賃市場上，部分房東和中介機構存在不規范經營行為，如虛假宣傳、隱瞞房屋真實情況、不遵循交易規范流程、不使用租賃合同示范文本等。這些行為不僅損害了租客的合法權益，也破壞了市場的公平競爭環境。此外，一些中介公司還存在騙取中介費、挪用租金侵占押金等問題，進一步加劇了市場的不規范性和風險性。

（3）法律法規不健全

目前，我國住房租賃市場的法律法規體系尚不完善，與西方發達國家相比，缺乏專門的住房租賃立法。相關法律法規散見于《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國合同法》等文件中，對租金調整、租期、居住條件及租客權益保護等方面的規定不夠具體和全面。這導致在實際操作中，容易出現法律空白和爭議，增加了租賃市場的復雜性和不確定性，不利于保護承租人和出租人的合法權益。

八、競爭格局

租賃住房行業與區域人口流動性、房價等因素密切相關，對于人口持續流入的大城市，尤其是像上海的一線城市，其流動性增強、晚婚晚育及家庭小型化等趨勢，繼續支持長租公寓需求，周期性特征并不明顯。同時，由于租賃住房行業具有不可移動的典型特征，因而行業具有較強的區域性特性，目前集中式租賃住房用地多供應至國企或具有政府職能的平臺公司，如華潤置地有限公司、深圳市人才安居集團有限公司、重慶市地產集團有限公司、北京保障房中心有限公司、廈門安居集團有限公司、西安市安居建設管理集團有限公司等等。

九、發展趨勢

1、保障性租賃住房加速發展

隨著“租購并舉”住房制度的深入實施，保障性租賃住房將成為未來住房租賃市場的重要組成部分。政府將加大土地供應和財政投入，支持保障性租賃住房的建設和運營。這些房源將主要面向新市民、青年人等群體，提供租金相對較低、居住條件良好的住房選擇。同時，政府還將加強對保障性租賃住房的監管，確保其符合相關標準和要求。未來，隨著保障性租賃住房的加速發展，市場租金水平有望得到穩定，租客的居住權益將得到更好保障。

2、REITs在住房租賃市場中加快應用

REITs（房地產投資信托基金）作為一種創新的金融工具，將在住房租賃市場中發揮越來越重要的作用。通過REITs，住房租賃企業可以將持有的租賃住房資產證券化，吸引更多投資者參與。這不僅可以為企業提供穩定的資金來源，降低融資成本，還可以幫助投資者實現資產的多元化配置和風險管理。未來，隨著REITs市場的不斷發展和完善，將有更多優質的住房租賃項目通過REITs實現資本化運作。這將進一步推動住房租賃市場的規范化和專業化發展，提升市場的整體運作效率。

3、數字化與智能化管理成為行業升級重要方向

在數字化和智能化的浪潮下，住房租賃行業也將迎來深刻的變革。通過運用大數據、人工智能、物聯網等先進技術，企業可以實現房源信息的精準匹配、租賃流程的線上化以及運營管理的智能化。例如，企業可以利用大數據分析租客需求和行為習慣，為租客提供更加個性化的服務；通過智能門鎖、智能電表等設備實現遠程監控和自動化管理；利用AI客服系統提升客戶服務效率和質量等。這些數字化和智能化的管理工具將大大提升住房租賃企業的運營效率和服務水平，為租客帶來更加便捷、舒適的居住體驗。