摘要：我國房地產中介服務市場在二手房交易、新房交易以及房屋租賃三大細分領域中表現來看，二手房交易市場一直是房地產中介服務的主體，且保持穩定增長。2022年房地產中介服務中二手房交易額達到5.8萬億元，相較于往年雖有所波動，但仍維持在高位水平，主要得益于我國龐大的房地產市場和日益增長的居民改善性住房需求。新房交易市場同樣表現出強勁的增長勢頭。2022年新房交易額達到5.4萬億元，較往年有所提升，得益于城市化進程的加速和政府對房地產市場的政策支持。房屋租賃市場也呈現出穩步增長的態勢。2022年房屋租賃交易額達到1.4萬億元，較往年有所增長，主要得益于人口流動的增加和年輕人租房觀念的改變。

一、定義及分類

我國房地產中介服務行業為專注于提供二手房交易、新房交易及房屋租賃的全方位服務，涵蓋房源信息收集與發布、客戶咨詢與接待、價格協商、合同簽訂及后續服務等多項內容。在二手房交易方面，中介服務通過收集與發布房源信息、協助價格協商及辦理過戶手續等，為買賣雙方提供高效、安全的交易保障，凸顯了專業性和個性化服務的優勢。新房交易中介則與開發商緊密合作，提供標準化、規?；姆?，幫助購房者獲取新房源信息和優惠，同時需應對政策調整和市場變化。而房屋租賃中介服務則以其快速響應和高效服務，滿足租賃市場的多樣化、個性化需求，尤其在人口密集地區表現穩定。

二、商業模式

1、獲客模式

目前我國房地產中介按照細分領域不同，獲客模式方式有所差距，隨著互聯網和直播電商等領域持續發展和滲透，房地產中介線上趨勢加速，行業獲客主要以線下機構、熟人介紹和線上直播等方式。二手房和房屋租賃市場來看，機構和線上滲透率近年來持續加速，房屋消費和租賃者可通過線下中介機構和線上個人和機構從而接觸到房屋，同時機構和個人中介也通過傳單、廣告、直播宣傳和熟人客戶等方式接觸消費者，新房中介市場較為特殊，各地差距較大，新房開發商為了保證了房屋銷量，價格透明程度較低，通常采用手機實名制等方式區分主動上門和各渠道中介客戶，行業多以線上平臺和品牌旗下的個人中介為主，獲客方式多以線上宣傳為主。

2、盈利模式

我國房地產中介服務行業盈利方式，二手房和房屋租賃市場多以兩頭收取費用為主，個人和機構中介聯通房屋供給者和房屋需求者，分別向雙方收取一筆不低的中介費用，部分中介可能僅向單向收取費用，其中房屋需求者付費占比較高。新房中介市場盈利模式有所差異，中介主要盈利費用來自房地產開發商提供，在新房售賣開始時，開發商會事先接觸各機構和個人中介，以約定好的成功銷售費用（多以銷售額提點為主，部分采用具體金額）獲取房屋需求用戶。

三、行業政策

我國房地產中介服務政策在近年來呈現出加強監管和規范發展的態勢。隨著房地產市場的不斷發展，房地產經紀機構在促進房屋交易、提高交易效率方面發揮著重要作用，但同時也存在收費不透明、濫用客戶信息等問題。為此，各級政府相繼出臺了一系列政策措施，旨在規范房地產經紀服務，保障交易雙方合法權益，促進房地產市場的健康發展。這些政策包括加強備案管理、推行網上簽約、實施交易資金監管等，旨在提高房地產經紀服務的透明度和規范性，減少市場亂象，為房地產市場創造更加公平、公正、透明的交易環境。同時，也加強了對于房地產中介行業的監管力度，提升了行業的整體服務水平。

四、發展歷程

我國房地產中介服務行業的發展歷程來看，從20世紀80年代初期的萌芽階段，僅有少量機構提供本地房屋買賣和租賃服務，到90年代隨著房地產市場的繁榮而逐漸興起，機構數量增多，服務范圍擴大。進入21世紀后，行業進入整合階段，實力強大的機構通過并購提升市場集中度，同時互聯網技術的普及為行業帶來革命性變革，信息透明度大大提高。特別是自2010年以來，政府監管力度不斷加強，通過一系列政策措施推動行業規范化發展，確保市場公平、公正、透明。這一過程不僅見證了我國房地產中介行業的成長壯大，也反映了我國房地產市場不斷成熟和完善的歷程。

五、行業面臨

1、政策風險

政策的頻繁調整可能導致市場不穩定，投資者和開發商需要密切關注政策變化，并及時調整策略。政府對于房地產市場的調控政策，如限購、限貸、限售等開展和解除，都可能對房地產行業產生深遠影響。如土地產權模糊和委托代理關系不明確等源于土地制度的風險，可能導致土地的運用不受產權的限制，削弱土地的保值增值功能。隨著政府對房地產市場的監管逐漸加強，企業可能面臨更加嚴格的合規要求，如加強備案管理、推行網上簽約、實施交易資金監管等，增加了企業的運營成本。

2、人才風險

隨著房地產市場的快速發展，房地產中介服務行業對于高素質、專業化的人才需求不斷增加。然而目前市場上相關人才供應不足，可能導致企業難以招聘到合適的人才。同時由于行業競爭激烈，一些優秀的房地產中介人才可能會選擇跳槽到更有競爭力的企業，導致企業面臨人才流失的風險。

3、資金風險

房地產中介服務行業往往需要大量的流動資金來支持其日常運營，如支付員工工資、租金、廣告費用等。如果資金流動性出現問題，可能會導致企業無法正常運轉。在擴大規?；蜻M行新項目時，房地產中介服務企業可能需要通過融資來籌集資金。然而融資渠道的有限性和融資成本的不確定性可能會給企業帶來融資風險。

4、市場風險

隨著宏觀經濟周期轉變，消費者消費意識趨向保守，房地產行業供需波動，房地產中介服務行業也面臨著市場風險。隨著互聯網和移動互聯網的發展，傳統個人房地產中介服務行業也面臨著競爭加劇的風險，而國內房地產中介監管日趨嚴格背景下，相關備案和監管要求導致在房地產交易過程中涉及到的法律問題越來越多也進一步加劇了市場風險，如產權糾紛、合同違約等。

六、產業鏈

1、行業產業鏈分析

我國房地產中介服務產業鏈涵蓋了上游的房地產開發企業如碧桂園、萬科等，以及新興的直播電商平臺如抖音、快手，為房地產銷售提供多元的營銷手段。同時房屋租賃公司如貝殼找房等也為房地產中介服務提供了穩定的房源支持。中游的房地產中介企業，如鏈家、我愛我家等，通過提供專業的房地產咨詢、代理銷售等服務，連接了上下游，推動了房地產市場的流通。下游則主要是個人消費者和企業消費者，對房地產的需求推動了整個產業鏈的發展。

房地產中介服務行業產業鏈

房地產

碧桂園控股有限公司

萬科企業股份有限公司

保利發展控股集團股份有限公司

恒大地產集團有限公司

華潤置地有限公司

龍湖集團控股有限公司

招商局蛇口工業區控股股份有限公司

新城控股集團股份有限公司

直播電商

北京抖音信息服務有限公司

杭州遙望網絡科技有限公司

廣西新訊達科技集團股份公司

北京快手科技有限公司

北京藍色光標數據科技股份有限公司

獅頭科技發展股份有限公司

行吟信息科技(上海)有限公司

房屋租賃

中國建筑第七工程局有限公司

中海物業管理有限公司

貝殼找房(北京)科技有限公司

龍湖物業服務集團有限公司

上海鏈家房地產經紀有限公司

上游

北京鏈家房地產經紀有限公司

我愛我家控股集團股份有限公司

深圳市樂有家控股集團有限公司

中原(中國)房地產代理有限公司

中游

個人消費者

企業消費者

下游

2、行業領先企業分析

我愛我家房地產經紀業務包括存量房的買賣和租賃業務，采用直營為主、加盟為輔的業務模式，通過線上互聯網平臺和線下門店網絡，為客戶和經紀人提供房源信息登記、核驗、展示、查詢以及專業咨詢、交易對接等信息服務，以及交易過程中的驗證、簽約、履約及客服支持等線上服務。近年來通過持續的數字化升級，大幅提升了業務運營的標準化水平，不斷突破組織與銷售半徑的條件限制，實現房、客、人等業務資源的開放共享與多邊高效協同。新房業務是將經紀人線上、線下獲取的客戶與新房樓盤進行房客匹配，為開發商提供客戶成交的機會，從而獲取中介服務傭金的業務模式。經營狀況來看，2018年房地產經紀業務營收54.85億元，占比總營收51.3%，新房業務營收16.35億元，占比總營收15.29%，2022年經紀業務和新房業務營收分別為35.3億元和12.7億元，主要受疫情以來房地產市場波動影響，2023年經紀業務和新房業務營收分別為40.94億元和11.1億元，主要受2023年二手房市場認可提升，新房需求繼續下降影響。

七、行業現狀

我國房地產中介服務市場在二手房交易、新房交易以及房屋租賃三大細分領域中表現來看，二手房交易市場一直是房地產中介服務的主體，且保持穩定增長。2022年房地產中介服務中二手房交易額達到5.8萬億元，相較于往年雖有所波動，但仍維持在高位水平，主要得益于我國龐大的房地產市場和日益增長的居民改善性住房需求。新房交易市場同樣表現出強勁的增長勢頭。2022年新房交易額達到5.4萬億元，較往年有所提升，得益于城市化進程的加速和政府對房地產市場的政策支持。房屋租賃市場也呈現出穩步增長的態勢。2022年房屋租賃交易額達到1.4萬億元，較往年有所增長，主要得益于人口流動的增加和年輕人租房觀念的改變。總的來看，我國房地產中介服務市場保持著穩步增長的態勢，主要得益于市場需求的增加和政府對房地產市場的政策支持。

八、發展因素

1、有利因素

（1）房地產政策持續寬松

近年來，我國政府對房地產市場的調控政策逐漸趨于寬松，為房地產行業的發展提供了有力支持。政策環境的寬松不僅體現在對購房者的政策優惠上，如降低首付比例、降低貸款利率等，還體現在對房地產企業的支持上，如放寬房企融資限制、優化土地供應等。這些政策的實施有助于釋放被壓抑的購房需求，促進房地產市場的穩定發展。

（2）金融科技的發展

金融科技的發展為房地產行業的發展提供了新的動力。通過運用大數據、人工智能等先進技術，可以更好地了解購房者的需求和偏好，提供更加個性化的購房服務。同時金融科技的發展還可以提高房地產交易的效率和安全性，降低交易成本，為房地產行業的發展提供更好的支持。

（3）住房租賃市場擴張

城鎮化率提升帶動流動人口增加。隨著城鎮化進程的加快，人口繼續向中大型城市聚集，流動人口規模不斷擴大，這些人群的租房需求較為強烈；家庭規模小型化和租房理念轉變促進租賃人數增長。隨著社會結構的變化，家庭規模趨于小型化，單身、離異、老齡化等群體的租房需求增加。同時，人們的租房理念也在轉變，更多的人選擇租房而非買房，享受更靈活的生活方式；租住品質提升和收入增長推動租金增長。隨著租賃市場的規范化和專業化，租住品質不斷提升，更多的人愿意為高品質的租住環境支付更高的租金。同時隨著經濟的發展和人們收入水平的提高，租金價格也有望保持穩定增長。

總的來看，隨著住房租賃市場擴張，該細分領域中介服務需求有望持續增長。

2、不利因素

（1）社會變遷及人口結構變動

社會變遷也對房地產行業發展帶來了挑戰，首先人口結構的變化影響了房地產市場的需求，隨著人口老齡化的加劇，老年人口對房地產的需求逐漸減弱。同時年輕人口的婚育觀念也在發生變化，對購房的需求也在減少。其次城市化進程的推進也帶來了新的挑戰，城市人口向郊區、衛星城等區域轉移，導致城市中心區域的房地產需求下降。隨著人們對居住環境和生活品質的要求不斷提高，對房地產中介服務也提出了更高的要求。

（2）客戶需求多元化

客戶對房地產中介服務的期望不僅僅是提供房源信息、協助辦理手續等簡單的服務，更希望獲得專業、全面、個性化的服務。然而，目前一些房地產中介公司的服務質量和水平還不能完全滿足客戶的需求，這在一定程度上影響了客戶對房地產中介公司的信任度和滿意度。同時客戶對房地產中介公司的服務要求也在不斷提高，要求更加透明、公正、便捷，給房地產中介公司帶來了新的挑戰。

（3）監管政策的嚴格化

隨著房地產市場的持續發展和調控力度的加大，政府對房地產中介行業的監管政策也日趨嚴格。政策要求房地產中介服務必須更加規范、透明，對違規行為的處罰力度也在加大，使得房地產中介公司需要投入更多的資源去適應新的政策要求，增加了運營成本。同時嚴格的監管政策也使得部分存在違規行為的房地產中介公司面臨被取締或處罰的風險，對整個行業的聲譽和形象造成負面影響。

（4）市場競爭加劇

著互聯網技術的快速發展和房地產市場的不斷成熟，房地產中介行業的競爭也日益激烈。越來越多的房地產中介公司涌現出來，市場競爭愈發激烈。為了在競爭中脫穎而出，房地產中介公司需要不斷提升自身的服務質量、降低服務成本，以滿足客戶的多樣化需求，使得房地產中介公司的利潤空間被壓縮，經營風險增加。

九、競爭格局

我國房地產中介服務行業的競爭格局日益多元化，形成了全國性連鎖中介企業、區域性中介企業以及互聯網房地產中介平臺等多方共存、競相發展的局面。全國性連鎖中介企業如鏈家、我愛我家、貝殼找房等憑借規?；藴驶倪\營模式，不斷提升服務質量和品牌影響力，成為行業的領軍企業。而區域性中介企業則憑借對當地市場的深入了解和優質服務，在特定區域內建立了良好的口碑。同時，互聯網房地產中介平臺如房天下、安居客、58同城等利用互聯網技術和數據分析能力，為客戶提供了更加便捷、高效的房地產中介服務。綜合來看，多元化的競爭格局推動了整個行業的創新與發展，提升了服務質量，滿足了不同客戶的需求。

十、發展趨勢

我國房地產中介服務主要發展趨勢正朝著數字化轉型與智能化升級、專業化與精細化服務以及品牌化建設三個方向邁進。隨著科技的進步，行業正逐步引入大數據、人工智能等先進技術，實現服務全流程的數字化和智能化，以提升效率和客戶體驗。同時，隨著市場的成熟和消費者需求的多樣化，房地產中介服務日益注重專業化和精細化，致力于提供更加精準、專業的服務，以滿足不同客戶的需求。此外，品牌化建設也成為提升市場競爭力的重要策略，企業致力于提升品牌知名度和美譽度，以建立與消費者之間的信任關系，提高客戶滿意度和忠誠度。