2021年樓市下半場，調控政策出現新變化。在一線城市紛紛升級調控政策為房地產市場降溫的同時，部分三四線城市卻正在迎接“逆向”調控，通過制定政策的方式限制房價跌幅。近日，長三角首張“限跌令”落地。江陰市住建局發布《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴禁低價傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

    據不完全統計，截至目前，昆明、岳陽、惠州、唐山、桂林、沈陽等城市已相繼發布“限跌令”，就防范房價下跌問題給出指導性意見。

    “限跌令”的出臺傳遞出什么信號？專用人士表示：“房地產市場平穩運行離不開政府的監管與調控，‘限跌令’的出臺凸顯市場監管趨于全面化，調控力度加碼轉至雙向，同時也反映出當前房地產市場具有城市分化的特征，‘限跌令’釋放出房地產市場的主基調仍然是‘穩’。有業內人士稱，“此類限跌令，是直接對應了房企經營壓力增大、市場去庫存環境惡化等情況。通過惡意降價進行違規競爭，顯然不可行。所以此類嚴控惡意降價，本身不代表政府不允許房價下跌，而代表不允許借降價來干擾市場秩序。”當前樓市已進入雙向調控時代，防止上漲和防止下調并存。2021年的政策出臺十分密集，僅8月全月，全國各地城市累計已發布超過68次的房地產調控政策，疊加1-7月份的352次，2021年來累計發布關于房地產調控的政策已經突破420次。對比2020年1-8月房地產調控政策的368次，2021年以來房地產調控政策發布次數全面刷新歷史紀錄。

    下半場冷淡開局，多地新房成交不景氣。數據顯示，2021年7月份新房成交熱度略有回落，一二線城市高位維持，三線城市持續回調。52個城市新房成交面積2716.7萬平方米，環比下降5.4%，同比下降9.1%。一二三線城市環比增速分別為-16.0%、0.6%和-6.7%，同比增速分別為4.8%、6.7%和-35.5%。

    進入8月份，多地新房成交量急轉直下。數據顯示，8月份蘇州樓市成交量創新低。新房住宅成交量僅有76.45萬平方米，環比下跌29.3%。南京8月份新房成交量也有所下滑，環比下跌34.4%，同比2020年8月份成交量下跌39.5%。

2021年1-8月蘇州樓市新房成交情況

數據來源：智研咨詢整理

    貝殼研究院近日發布的《全國新房市場月報》顯示，8月份有66個城市新房市場成交量環比持續下滑。從單月成交環比情況來看，新房成交套數和面積環比分別下降16%和17%。

    有房地產從業人員表示：“進入8月樓市新房成交明顯放緩，我們樓盤本期推出400多套房，目前只銷售了100多套。不好的地段或配套相對弱一些的地段現在真不好賣，我們也試著做了一些促銷活動，成效不佳。”

    防止價格戰，樓市開啟“雙向調控”。調控不斷升級疊加信貸收緊背景下，大中城市樓市房價漲幅明顯放緩。不過，在部分城市升級調控政策為房地產市場降溫的同時，有的城市卻正在為樓市降價促銷煩惱，著手“逆向”調控限制房價大幅下跌。

    8月初，沈陽的沈北新區某樓盤推出降價房源，住宅房源從萬元以上降到8000元每平方米，此舉引發多個樓盤加入降價行列，當地會同多個部門對房企進行了約談。

    無獨有偶，2021年8月份，由于昆明多個樓盤出現 “跳水 ”，昆明市房地產開發及經紀協會緊急組織房企等召開 “穩房價、穩地價、穩預期 ”工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為。

    作為全國縣域經濟百強縣的江陰市近期也出臺了“限跌令”，對商品住房實際成交價格做出嚴格要求，不得高于備案價格，嚴禁低價傾銷、打價格等行為。

    2021年8月份江陰全市商品房成交975套，平均每日網簽31套新房，其中住宅成交780套，環比下跌22.92%。受銀行貸款難、放款慢等諸多因素影響，江陰本地部分消費者逐漸趨于冷靜，對樓市持觀望態度。為加速出清，不少樓盤紛紛開始采用“打折”“特價房”等營銷策略，但成交量仍不樂觀。

    談及多地發布的“限跌令”，業內人士表示：“如果房企無序降價，可能會引起業主的反對，造成很多新的情況和問題，類似砸售樓處的現象。同時，如果房企無序降價，則會干擾營銷秩序，對于同類房企的業務開展會有沖擊。至少當前此類限跌令，是直接對應了房企經營壓力增大、市場去庫存環境惡化等情況。通過惡意降價進行違規競爭，顯然不可行。所以此類嚴控惡意降價，本身不代表政府不允許房價下跌，而代表不允許借降價來干擾市場秩序。”

    ‘限跌令’等措施一方面將會在一定程度上遏制投機炒房、發布虛假信息等行為，或將有利于房價趨于平穩態勢，促進市場平穩健康發展；另一方面，或將抑制多數開發商之間惡意競爭、大幅讓利等現象，保障存量市場平穩運行，不排除在一定程度上也能緩解城市人口規模與產業發展不均衡等現象。