華潤萬象生活實現營業額40.1億元，同比增長28.1%，其中提供的住宅和商業物業管理服務面積1.36億平米；整體同比增加14.3%，呈現持續穩健增長態勢。上半年，華潤置地的這一套組合拳再次體現出了穩健發展的良好態勢。“3+1”一體化業務戰略優勢不斷凸顯。

    2021年是中國“十四五”規劃的開局之年，也是中國地產政策變局繼續深化之年，在宏觀形勢日趨復雜的大背景下，中國房地產行業持續經受多重考驗。

    上半年，華潤置地(1109.HK)全面落實“降本、提質、增效”目標，堅持“聚焦中心城市，關注機會城市”的布局體系，切實推進多元化業務發展戰略，再次實現了業績穩健增長，多項指標持續優化，整體局面再上新臺階的良好勢頭。

    華潤置地在宏觀復雜環境下依然能實現全面高質量發展，其背后有很多成功因素值得我們學習研究。同時，其也為中國房地產行業在新形勢下應當如何適應變局尋找穩健發展提供了一個很好的參考典范。

    一，業績穩健增長，超額完成半年目標

    得益于中國高效的疫情防控措施，上半年全國整體經濟持續向好，投資、消費活動持續活躍，華潤置地的整體業務也因此穩健復蘇，并超額完成了半年目標。

    總的來看，2021年上半年，華潤置地累計合約銷售1648億元，同比大漲48.7%，實現綜合營收737.4億元，按年大增63.8%；其中開發物業營業收入609.3億元，按年增長69.4%，租金收入83億元，同比增長63.4%。

2021年上半年華潤置地營收情況

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    2021年上半年，綜合毛利率為31.3%，比2020年同期的33.5%有所下降。其中，開發物業毛利率同比下降27.1%；投資物業（包括酒店經營）毛利率同比上升69.8%。

2021年上半年華潤置地毛利率

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    華潤置地扣除投資物業評估增值后的核心股東應占溢利99.1億元，同比增長18.3%，計入投資物業評估增值后的股東應占溢利131.3億元，同比增長15.4%。實現每股股東應占盈利1.84元，同比增長15.4%。

    同時，華潤置地持續恪守為股東創造價值回報的承諾，宣派本期股息每股0.173元（折合港幣0.208元），同比增長23.8%。

    在“三道紅線”、“集中供地”等房地產行業嚴監管新時代下，財務健康指標成為了房企最重要的考量因素。華潤置地是少數完全處于綠檔核心龍頭房企，尤其是其剔除預收賬款的資產負債率常年維持在55%-60%左右，凈有息負債率常年維持在30%以下，財務的安全邊際很高。

    上半年，華潤置地的期末現金及銀行結余948.5億元，同比大增55.7%，凈有息負債率37.4%，同比下降8.5個百分點。現金短債比超過2.5，整體償債能力持續增強，不但明顯優于三道紅線的監管要求，也在2020年度的基礎上再次顯著優化。

    在融資端，得益于背靠央企及自身規模優勢，華潤置地通過集體內部借款、銀行融資、非債務融資、供應鏈融資、資產證券化融資、發債等多元化融資渠道有效化解資金壓力，始終保持著明顯優于國內絕大多數同行的低融資成本。比如，在2021年1月初，華潤置地在深交所發行一筆2024年到期的10億元住房租賃專項華潤置地債，年化票面利率僅為3.3%，在2021年5月發行的3筆合計60億元中期票據中，最低的年化也低至3.29%。

    截至2021年上半年，華潤置地的融資儲備564億元，為華潤置地的發展提供了雄厚的資本動能。其中銀行融資328億元，公開市場融資168億元，其他融資68億元，總融資成本僅3.88%，較2020年同期下降0.2個百分點。

2018-2021年華潤置地融資儲備及增長

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

2021年華潤置地融資儲備分布（單位：億元、%）

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    低融資成本不但體現的是華潤置地的強大綜合實力底蘊，也能為華潤置地得以擁有更大的優勢參與業務拓展，這將直接體現在華潤置地經營利潤率和回報率上的相對高水平。

    比如利潤率方面，華潤置地的綜合毛利率31.3%，其中開發物業毛利率27.1%，投資物業（含酒店）毛利率69.8%，相對遠遠好行業的平均值。

    不難想象，在華潤置地的優秀財務能力底氣和積極順勢進取的戰略下，華潤置地未來的業績走強的確定性將越來高，反應在資本市場的關注上，其被低估的估值同樣也可能因此得到水漲船高的抬升。

    二、“3+1”一體化業務戰略優勢不斷凸顯

    中國房地產行業迎來面臨歷史性重大轉折的大趨勢下，行業規模及利潤增速整體放緩、傳統激進拿地開發快周轉模式難再持續，為順應時代變化，房企紛紛探索多元化發展突圍的新思路。

    華潤置地很早之前就在業務多元化方面探索出適合自身發展的“3+1”一體化業務組合模式，目前已經形成了開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動、聯合打造城市投資開發運營生態圈的成熟發展路徑。

    上半年，華潤置地的這一套組合拳再次體現出了穩健發展的良好態勢。

    在開發銷售型業務方面，上半年，華潤置地實現全年目標達成過半，開發物業簽約額穩居行業前十，利潤率維持行業最高梯隊。期內累計實現簽約銷售1648億元，同比增長48.7%，實現簽約面積963萬平方米，增長52.4%，值得注意的是，華潤置地已銷售尚未結算的簽約額2369.5億元，其中已鎖定在2021年下半年結算的開發物業營業額達到了1162.9億元，為下半年的業績繼續保持大幅增長打下的極高的確定性。

2021年上半年華潤置地簽約情況

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

2021年上半年華潤置地銷售分線城市占比

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    在經營性不動產業務方面，作為能為華潤置地提供長期穩定性現金流，同時能對其他業務板塊相互賦能的最重要業務板塊，華潤在布局經營性不動產業務方面一直傾注非常大的資源與力量，構造出了深厚的產業護城河，相應地也持續收獲了豐厚回報。

    上半年，受益于后疫情時期全國經濟的確定性強勢向好，線下實體商業活動復蘇明顯，一二線的核心城市商圈寫字樓及酒店業務景氣明顯回升，從而帶動租金收入重回增長正軌，華潤置地包括購物中心，寫字樓和高端酒店等三大核心業務經營規模效益再創新高。

    其中，華潤置地購物中心實現租金收入66億元，同比增長65.4%，出租率達到了96%，寫字樓實現租金收入9.4億元，同比增長29.8%，寫字樓出租率同比明顯回升；酒店實現營業收入7.4億元，同比增長110.2%，平均入住率49.7%，同比也穩步提升17.7個百分點。

    與眾多同行對比，華潤置地的經營性物業護城河到底能有多深厚？

    打個比方，截止上半年，華潤置地擁有在營購物中心48個，總面積580萬平米，會員人數1750萬人，同比增加19%，帶動總零售額506億元，按年提升87.1%。其中，有38家零售額名列城市前三包括20家名列第一，規模在行業內持續穩居第一。

    不止購物中心數量領先，其高端商業運營能力也遙遙領先，合作的高奢侈品牌80家，合作的品牌超5000家，重奢購物中心、開業店鋪數量全國第一。

    同時，基于不同的購物中心，華潤還構建了重奢萬象城、輕奢萬象城、標準型萬象匯、經濟型萬象匯4條差異化產品線，很好地契合了不同消費層級的需求，帶動整體租金收入持續增長，回報率長期處于行業領先。

    在輕資產管理業務方面，以旗下的物業管理和商業輕資產運營服務商華潤萬象生活（1209.HK）為代表，截至上半年，華潤萬象生活實現營業額40.1億元，同比增長28.1%，其中提供的住宅和商業物業管理服務面積1.36億平米；整體同比增加14.3%，呈現持續穩健增長態勢。

    在土儲方面，截止上半年，華潤置地總土儲增加至7098萬平米，包括開發性土儲5988萬平米，經營性不動產土儲1110萬平米。同時，華潤置地進一步優化土儲結構，期內新增權益土儲714萬平米，新獲取項目33個。其中，一二線城市土儲的權益比重達86%，尤其是這些項目重點聚焦在粵港澳、長三角、京津冀、成渝經濟圈四大區域以及九大國家中心城市等一二線城市，進一步為其未來長期盈利提升夯實了堅定基礎。

華潤置地總土儲增加

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    一個明顯的趨勢是，以物業管理為代表的輕資產管理模式成為越來越多房企垂直轉型的重點方向，這也是中國逐步進入高城鎮化時代后，地產行業的景氣賽道從物業建設與銷售開始物業管理，相對來說，這一新賽道高度契合國家對人民高質量安居條件的政策期望，也擁有更長期穩定的發展空間。

    華潤萬象生活依靠華潤集團大背景，業務拓展方面天然比大多同行擁有更好的發展底蘊，因此未來明顯具備在物業管理方面的穩健發展確定性。

    總體而言，在中國核心城市片區長期景氣發展的時代趨勢下，隨著華潤置地“3+1”一體化業務組合模式的長期推進，產業布局和競爭策略組合拳高質量發展，多元化業務生態不斷完善，其未來的成長空間值得積極想象。