2020年銷售額已經成功突破5000億大關的保利地產，2021年仍然保持不錯的增長態勢。2021年4月份銷售情況簡報顯示，銷售面積和銷售金額較去年同期均實現大幅增長。考慮到保利地產手中土地儲備充裕，戰略定位明確，并具備明顯的融資優勢，未來發展可期。

    持續保持高增長

    保利地產并未停下前進的腳步。

    據近日發布的2021年4月份銷售情況簡報數據顯示，2021年4月，公司實現簽約面積330.9萬平方米，同比增加35.6%；實現簽約金額512.0億元，同比增加36.2%。2021年1-4月，公司實現簽約面積1049.2萬平方米，同比增加42.9%；實現簽約金額1754.8億元，同比增加61.6%。

2020-2021年保利地產實現簽約金額及簽約面積

資料來源：公司簡報、智研咨詢整理

    考慮到2020年因疫情影響導致低基數原因，即便是與2019年同期相比，仍保持增長。通過測算，2021年1-4月累計合同銷售面積和銷售金額較2019年同比分別增加9.8%和19.3%。

    得益于城市深耕策略，保利地產2020年銷售業績增長平穩，銷售金額再創新高。2020年，保利地產實現簽約金額5028.48億元，同比增長8.88%。簽約面積3409.19萬平方米，同比增加9.16%，整體銷售增速較2019年有所回落。

    市場占有率方面，公司的整體市場占有率為2.90%，較2019年基本持平。

    分區域來看，保利地產珠三角及長三角銷售合計占比達52%，較2019年提升6個百分點。從城市能級的角度來看，2020年一、二線城市的銷售貢獻度達74%，能級相對較高。從深耕的角度來看，2020年保利地產在16個城市排名市場第一，39個城市排名市場前三。單城簽約過百億城市15個，較2019年增加2個，合計銷售貢獻超2700億元。其中保利地產深耕的廣州、佛山合計銷售規模超820億，成都超200億，上海、杭州、南京、北京等超100億，核心區域及城市深耕效果顯著。

    盈利質量不錯

    從盈利質量方面來看，在行業毛利率水平整體下滑的大背景下，保利地產仍能取得30%左右的毛利率，盈利質量較高。

    毋庸置疑，由于結算結構變化和嚴厲調控也影響到了它的毛利率水平。2020年保利地產毛利率為32.59%，同比下降2.38個百分點；2021年一季度其毛利率為35.45%，同比下降4.36個百分點。保利地產2020年度和2021年一季度結算毛利率均出現下降，一是由于2017-2018年高價土地項目進入結算周期，二是由于近期嚴厲的房地產調控政策和限價政策，短期遏制了行業整體盈利水平。

    但不可否認的是，保利地產整體毛利率水平仍維持在高位。

    由于轉結項目土地成本偏高，而限價政策導致售價不及預期，以及多元化收入下降和持有物業的公允價值虧損等原因，2020年行業毛利潤率整體呈下降趨勢，E50房企普遍保持在20%-25%之間。而反觀保利地產，其毛利率水平仍能保持在30%左右的水準，實屬難得。

    此外，保利地產利潤率保持上升態勢。2020年其三費費用率達11.16%，和2019年基本持平。隨著公司合作項目增多并逐步進入結轉期，投資收益同比大幅上升65.91%至61.41億元，疊加稅金等等支出減少的影響，公司凈利率不降反升，凈利潤率升至16.47%，同比增長0.56個百分點。

    未來發展可期

    目前，保利地產已經形成了清晰的戰略定位，并擁有充足的土地儲備，未來發展潛力不容小覷。

    截至2021年3月，保利地產總資產規模13141.7億元，同比增長5.02%；凈資產規模1824.8億元，同比增長1.25%；資產負債率78.7%；凈負債率為69.6%；剔除預收賬款的資產負債率為68.8%。截止報告期末，公司持有貨幣資金1305.77億元，現金短債比為1.81。“三道紅線”指標穩居綠檔。

    此外，保利地產融資成本處于低位，為未來發展預留了不小的空間。一季度公司發行公司債、中票合計94.7億元,加權融資成本僅3.68%，融資成本在2020年底4.77%的基礎上進一步下降，融資優勢愈發明顯。

    保利地產堅持深耕“中心城市+城市群”，持續加碼優質土地儲備。2020年，保利地產新增土儲建筑面積3185.7萬平，同比增長19.1%；拿地面積/銷售面積比值約93.4%，對比2019年的85.6%提升了7.8個百分點；總地價2353.5億元，同比增長約51.4%。全年38個核心城市拓展金額占比達83%，同比提升4個百分點。

    預計2021年延續積極拿地態勢。公司一季度拿地(月度公告口徑)面積同比增長77%至811萬平方米，拿地金額同比增長30%至452億元，對應拿地強度36%，權益比例70%(2020年65%)，開年拿地態度積極。公司2021年投資計劃同比增長兩成至3950億元，延續等量或增量拓展的拿地策略。

    保利地產發展潛力可期。保利地產當前土地儲備較充裕(在手資源覆蓋倍數約3年)且拿地方式多元(通過收并購、舊改轉化等方式取得核心城市土地),疊加低成本融資優勢和較強的資金調配歸集能力，能夠使得公司在面對“兩集中”供地政策更為從容，可維持龍頭地位。