房地產行業周刊：地產政策持續改善，推動行業穩中向好發展

房地產 2024-05-31 10:25

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【重點事件】廣東省19城市調整房貸政策，促進省內房地產市場平穩健康發展

5月24日，廣州日報全媒體記者獲悉，廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢變化及市政府調控要求，對珠海市、汕頭市、佛山市、韶關市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、東莞市、中山市、江門市、陽江市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠市、潮州市、揭陽市、云浮市共19個城市的差別化住房信貸政策作調整。

2024年5月24日起執行，在2024年5月24日后（含2024年5月24日）完成商品房買賣合同或房地產買賣合同網簽，均可按政策執行。據了解，調整的背后，是為適應當地房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，促進房地產市場平穩健康發展。

點評：在我國經濟的發展過程中，房地產市場一直扮演著重要角色，對于推動國內經濟發展和保持社會穩定具有重大意義。然而，自2021年以來，我國房地產市場進入了持續的調整期，銷售需求不足、房企信用風險、金融機構融資謹慎等因素導致了房地產市場的下行。為進一步提振房企發展信心，推動行業穩健發展，近兩年來，各地方政府部門也陸續出臺了一系列政策措施，持續修復房地產市場，推動房地產行業相關指標不斷改善。

2023年期間，隨著“認房不認貸”等一系列房地產政策的落實，廣東省房地產行業供需兩端預期扭轉，房地產市場改善可期，帶動商品房銷售面積同比降幅大幅收窄。2024年1-4月，受全省市場需求、信貸政策、產業預期等多重因素的影響，廣東省商品房銷售面積同比出現大幅下滑，廣東省統計局數據顯示，2024年1-4月，全省商品房銷售面積同比下降34.1%。為進一步激發房地產市場活力，推動商品房銷售面積止跌回升，2024年以來，珠海市、汕頭市、佛山市、韶關市、河源市等多個城市紛紛依據當地房地產市場形勢變化及市政府調控要求，對住房信貸政策做出調整。現階段，隨著相關扶持政策和激勵措施的穩步落實，廣東省房地產市場將重新煥發新鮮活力，帶動二、三季度商品房銷售面積穩步增長，推動商品房銷售面積同比增速止跌回升，助力房地產市場健康有序發展。

圖1：2018-2024年1-4月廣東省商品房銷售面積同比增速詳情

資料來源：廣東省統計局、智研咨詢整理

【重點政策】自然資源部就《土地儲備管理辦法》（征求意見稿）公開征求意見

5月21日，自然資源部就《土地儲備管理辦法》（征求意見稿）（以下簡稱“土儲意見稿”）公開征求意見。其中提到，儲備計劃結合城市更新、成片開發等工作劃定儲備片區，優先儲備空閑、低效利用等存量建設用地。

此次土儲意見稿優化流程管理，規范工作要求和標準。比如，調整全國土地儲備機構名錄更新要求，將“定期更新”調整為“動態更新”；優化年度土地儲備計劃編制工作流程，取消調整計劃次數限制。

為了進一步規范儲備土地入庫標準，土儲意見稿還提到“土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規性、經濟補償、產權狀況（包括所有權和用益物權、擔保物權）等情況進行審核，不得為了收儲而損害合法土地權益。對于取得方式及程序不合規、補償不到位、土地權屬不清晰，以及應辦理原集體土地所有權或國有建設用地使用權等各類不動產權利注銷登記手續而尚未辦理的土地，不得入庫儲備”。

【重點政策】湖北省印發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》

5月22日，湖北省住建廳聯合湖北省財政廳等多部門聯合印發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，從取消購房限制、降低購房門檻、加大金融支持、推進住房“以舊換新”等方面釋放利好。

取消住房限購政策，滿足居民剛性和改善性購房需求。降低個人住房貸款最低首付比例，將首套住房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套住房最低首付比例從不低于30%調整為不低于25%。支持國有企業收購二手住房，為賣舊買新“搭橋”，收購二手住房可對外出售或用作租賃住房、征收安置房、人才房、保障性住房等；鼓勵開發企業、經紀機構、購房人三方聯動，實現舊房“先賣”、新房“優買”。

【重點政策】重慶市發布《關于支持剛性和改善性購房需求的通知》

5月20日，重慶市促進房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于支持剛性和改善性購房需求的通知》(簡稱《通知》)，共有6條政策，涉及取消現房限售、實施多子女家庭購房補貼、給予“換新購”購房補貼、實施人才購房補貼、進一步優化住房套數認定、進一步支持靈活就業人員繳存使用住房公積金等多個方面。

《通知》指出，調整重慶現房再交易管理政策。實行現房銷售的新建商品住房，在完成網簽合同備案并取得不動產權證后即可上市交易。此外，重慶此次還進一步優化了住房套數認定。凡重慶市中心城區居民將自有存量住房盤活用作租賃住房，在房屋所在區住房城鄉建設部門完成租賃合同備案的，可不納入家庭住房套數計算；原則上一個家庭只核減一套。

【重點政策】廣東省江門市發布《江門市關于進一步推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》

5月23日，廣東省江門市房地產工作領導小組辦公室發布了《江門市關于進一步推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱《措施》），從土地出讓、規劃管理、開工建設、房屋銷售、金融支持等方面提出了16項措施。

根據《措施》，取消江門市新建商品住房轉讓限制年限規定，新建商品住房取得不動產權證書后即可上市交易，支持居民剛性和改善性購房需求。

同時，《措施》還支持住房“以舊換新”。自2022年10月1日至2025年12月31日，稅務部門對出售自有住房并在現住房出售后1年內在本市重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠，同時指導行業協會探索推廣住房“以舊換新”活動，鼓勵房地產企業、中介機構出臺購房專項優惠，降低或補貼居間服務費用等促成交政策，支持居民“以舊換新”改善性住房需求。

【重點政策】安徽省池州市發布《關于進一步調整優化房地產政策措施的通知》

5月22日，安徽省池州市房地產市場調控工作領導小組發布《關于進一步調整優化房地產政策措施的通知》，共涉及八個方面。

一是實施購房補貼。2024年5月23日起至2025年5月22日，凡在本市中心城區購買新建商品住房，且在2026年12月31日前繳納契稅并辦理《不動產權證書》的購房人，給予總房價1%的購房補貼。

二是提高引進人才購房補貼額度。新引進的博士研究生、40歲以下全日制碩士研究生或高級技師、35歲以下全日制本科生或技師、30歲以下全日制大專生或高級工，2024年5月23日起至2025年5月22日在本市行政區域內購買首套商品住房的，在已有政策基礎上，給予提高至40萬元、15萬元、8萬元、3萬元的購房補貼，補貼分5年支付，每年支付比例為20%。

此外，還有提高公積金貸款額度、加大信貸支持力度、優化個人住房首套房認定標準、支持“賣舊買新”、加大高品質住房供給、聯合舉辦商品房消費展銷會等。

【重點政策】安徽省淮北市發布《關于進一步促進房地產市場的若干政策措施》

5月22日，安徽省淮北市住房城鄉建設局發布《關于進一步促進房地產市場的若干政策措施》，涉及發放階段性購房消費券、公積金貸款、購房補貼等10項措施。

深入推進帶押過戶，降低交易成本和風險。加強行業管理，規范房地產經紀服務。支持“以舊換新”，鼓勵開發企業、中介機構推出“以舊換新”服務，鼓勵國企收購有“賣舊買新”需求家庭的二手住房，盤活改造存量住房用于保障性租賃住房，幫助新市民、青年人緩解住房問題。

對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。按程序取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%。發揮房地產融資協調機制作用，鼓勵金融機構為房地產項目和保交樓項目提供新增配套融資支持，“白名單”項目應推盡推，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

【重點政策】安徽省蚌埠市人民政府官網發布《關于進一步優化房地產政策措施的通知》

5月23日，安徽省蚌埠市人民政府官網發布《關于進一步優化房地產政策措施的通知》（簡稱《通知》），涉及實施購房補貼、購房與家電及汽車消費聯動、支持“以舊換新”、推廣安置房來源市場化、降低住房公積金貸款利率、優化個人住房貸款首套房認定標準、調整個人住房貸款利率政策推廣安置房來源市場化等八個方面。該《通知》自公布之日起施行，有效期至今年12月31日。

其中，在實施購房補貼方面，《通知》提出，今年5月20日（含20日）起至12月31日，凡在蚌埠市市區新購買新建商品住房的購房人，給予總房價1%的購房補貼；對于二孩及以上的蚌埠市戶籍家庭新購買新建商品住房的，新市民、進城農民、城市公共服務人員新購買新建商品住房的，均給予總房價1.5%的購房補貼；對售出自有住房并在政策期限內購買新建商品住房的購房人給予新建商品住房總房價1.5%的購房補貼。以上補貼標準，單套補貼金額最高不超過5萬元。補貼資金由市、區按5:5比例承擔。2023年12月21日印發的《蚌埠市市區購房補貼實施細則》正常執行，兩項補貼政策不重復享受。

【重點政策】山東省聊城市發布《關于進一步優化住房公積金貸款政策的通知》

5月22日，山東省聊城市住房公積金管理中心發布《關于進一步優化住房公積金貸款政策的通知》。

一是提高貸款額度，通知顯示，夫妻雙方均正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度由60萬元提高至80萬元，單方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度由40萬元提高至60萬元。

二是進一步加大多子女家庭貸款支持力度，通知顯示，在聊城市正常繳存住房公積金的多子女家庭，最高貸款額度再提高20萬元，即單、雙方正常繳存家庭最高貸款額度分別為80萬元、100萬元。

三是支持購買新建裝配式、高品質住宅，在聊城市行政區域內購買新建裝配式、高品質住宅的繳存家庭，最高貸款額度再提高20萬元，即單、雙方正常繳存家庭最高貸款額度分別為80萬元、100萬元。

【重點政策】滁州市發布《關于調整住房公積金最高貸款額度的通知》，最高可貸70萬元

5月22日，滁州市住房公積金管理委員會發布《關于調整住房公積金最高貸款額度的通知》，自2024年5月23日起實施。

通知顯示，借款人家庭只有1人正常繳存住房公積金的，最高貸款額度由50萬元調整為60萬元；借款人家庭有2人及以上正常繳存住房公積金的，最高貸款額度由60萬元調整為70萬元。

【重點事件】中央再提嚴控房地產風險，樓市政策“組合拳”加速落地

5月21日，全國地方黨委金融辦主任會議在京召開。中共中央政治局常委、國務院總理、中央金融委員會主任李強日前對做好地方金融工作作出重要批示。李強指出，要如期完成地方金融管理體制改革任務，加快形成央地工作合力，強化地方金融機構日常監管，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線，以金融高質量發展助力強國建設、民族復興偉業。

在涉及房地產等相關領域，中共中央政治局委員、中央金融委員會辦公室主任何立峰強調，當前，要統籌做好房地產風險、地方政府債務風險、地方中小金融機構風險等相互交織風險的嚴防嚴控，嚴厲打擊非法金融活動。

【重點事件】北京市召開《北京花園城市專項規劃（2023年-2035年）》新聞發布會，打造“城市更新+花園城市”示范項目

5月22日上午，北京市人民政府新聞辦公室組織召開《北京花園城市專項規劃（2023年-2035年）》新聞發布會。北京市住房和城鄉建設委員會黨組成員、副主任馬綮鴻介紹花園城市建設有關城市更新工作情況。

落實《北京市城市更新條例》要求，北京市住建委在推進城市更新工作中貫徹綠色發展理念，大力開展既有建筑節能綠色改造，提升建筑能效水平，發揮綠色建筑集約發展效應，推進城市更新行動與花園城市建設工作密切協同，打造綠色宜居生態城市，從以下三方面開展了工作：

一是推動城市更新與花園城市建設的充分融合。二是打造“城市更新+花園城市”示范項目，以綠色生態先行的鮮活樣板推動宜居之城建設。三是加大城市更新政策創新和組織保障力度，推動花園城市建設順利推進。

【重點事件】廣州市推出全市住房“以舊換新”活動

5月22日，廣州市房地產行業協會、廣州市房地產中介協會正式推出全市住房“以舊換新”活動倡議書，活動首批共發動全市122個房地產項目和12家房地產中介機構參與，成為現階段廣州市場規模最大的住房“以舊換新”活動。

活動旨在加快廣州一二手商品住房流通，提升交易便利度和通暢度，降低交易成本，更好滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求。自2024年5月25日至2024年11月24日，活動將持續半年，給予業主充分時間理性選擇。

廣州市住房“以舊換新”活動的參與對象主要由換房人、房地產開發企業、房地產中介機構組成。其中，換房人以自愿原則參與“以舊換新”活動，是計劃出售所持二手商品住房（舊房）并在廣州市內購買新建商品住房（新房）的消費者。122個參與“以舊換新”的樓盤項目分布在全市各區，單價也從每平方米1萬多元至每平方米10萬元以上不等，可以滿足多元消費者的換新購房需求。

【重點事件】南京存量住房“以舊換新”首批52組確認成交

5月21日，據“南京發布”官方公眾號消息，安居集團存量住房“以舊換新”公告發布后舉行首批簽約，有52組客戶確認成交。

4月27日，南京安居集團正式發布的存量住房“以舊換新”公告明確，截至今年12月31日，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%，首批試點限額2000套。

據南京安居集團相關負責人表示，公告發布后，截至5月20日，線上、電話、現場等各類咨詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名約4150組，初審符合條件的登記約3430組；案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組。

【重點事件】合肥開展商品住房“賣舊買新”活動，設定解約保護期不少于90天

5月22日，安徽合肥市房地產業協會微信號披露，合肥市房地產業協會、合肥市房地產中介協會聯合開展商品住房“賣舊買新”活動。該活動自發布之日起持續到2025年5月14日。

在簽署協議方面，公告顯示，房地產開發企業及中介機構與換房人進行面對面溝通，簽署《“賣舊買新”協議》，明確參加活動的細節和各方權益。房地產開發企業與換房人在達成意向簽訂購房協議時，設定解約保護期不少于90天，如舊房未在保護期內售出的，換房人可無條件解除協議或與房地產開發企業、中介機構協商續簽協議，換房人無需承擔任何違約責任。

在舊房掛牌方面，根據公告，參與活動的房地產中介機構對換房人的舊房，進行驗房實勘，通過房源核驗獲取核驗碼，協商掛牌價格，明確房源發布和出售相關內容，并簽訂出售委托協議，房地產中介機構優先在各房地產網絡發布平臺和合肥市中介協會會員單位門店進行推廣。

此外，在新房選購方面，公告提出，換房人在房地產開發企業提供參與活動的新建商品房項目名錄中挑選新房，簽署認購協議，交納購房意向金，鎖定意向房源。

【重點事件】“青島住房和城鄉建設”官方微信號發布青島市2024年住房發展計劃

5月21日，“青島住房和城鄉建設”官方微信號發布青島市2024年住房發展計劃。2024年，青島全市新增城鎮住房約9.07萬套。其中，上市商品住宅約3.4萬套，基本建成城中村改造和棚戶區改造安置住房約3.57萬套（城中村改造安置住房約3.43萬套，棚戶區改造安置住房約0.14萬套），新增保障住房2.1萬套。

在有序做好住房供應方面，計劃提到，一是優化土地供應，保障住房建設需求。圍繞推動房地產供給側調整和提升高品質住宅整體水平，根據以人定房、以房定地的原則，結合人口流入、去化周期、市場需求等，科學制定年度住宅用地供應計劃，合理安排土地供應。2024年計劃新增住宅用地供應量約353.8公頃。

二是編制發展規劃，擴大保障性住房規模。以規劃建設保障性住房為重點，持續提升住房保障水平。加大保障性住房建設和供給，2024年新增保障住房2.1萬套左右，其中新開工配售型保障性住房0.6萬套左右，以65-95平方米中小戶型為主，適度建設95平方米以上戶型；建設籌集保障性租賃住房1.5萬套（間）左右，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。2024年實物配租保障性住房不少于0.45萬套，其中公租房不少于0.15萬套、保障性租賃住房不少于0.3萬套（間）；發放公租房租賃補貼不少于1萬戶。

三是完善實施方案，積極穩步推進城中村改造。2024年計劃改造城中村122個，涉及村（居）民7.8萬戶，計劃開工建設11.65萬套，基本建成3.43萬套，實現9800戶居民回遷。

【重點事件】4月份鄭州全市商品房銷售5963套，銷售面積72.14萬平方米

5月21日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布2024年4月份鄭州市房地產市場銷售情況。

4月份，鄭州全市商品房批準預售面積58.77萬平方米，其中商品住宅批準預售面積54.76萬平方米，非住宅批準預售面積4.01萬平方米。

鄭州全市商品房銷售5963套（間），銷售面積72.14萬平方米，銷售均價11739元/平方米；其中商品住宅銷售5011套，銷售面積60.19萬平方米，銷售均價12264元/平方米。非住宅銷售952套（間），非住宅銷售面積11.95萬平方米，非住宅銷售均價為9095元/平方米。

【重點事件】“福建省房地產融資協調機制系統”上線

5月25日，在數字福建分論壇上，省住建廳、國家金融監督管理總局福建監管局、省金融投資有限責任公司聯合對外發布“福建省房地產融資協調機制系統”。

該系統依托福建省級融資征信平臺“金服云”，創設“政務服務+金融服務”的房地產融資協調機制一體化平臺，搭建“項目企業、金融機構和監管部門”三方聯合應用場景，實現“房企發布融資需求—銀行機構和住建部門審核—城市房地產協調機制推送—銀行機構授信投放—房企加快項目建設”的全流程閉環管理模式，將破解房地產金融服務有效風險識別、閉環監督管理、服務效率不高等難題。

通過該平臺，各銀行機構可加快調整優化“白名單項目”貸款評審，發放管理相關制度和程序，對符合條件的項目快審快放，應貸盡貸。至目前，福建轄區兩批“白名單”102個項目實際融資需求226.91億元，發放貸款58億元，累計為65個民營房地產企業項目授信114.62億元。

【重點事件】房企ESG獨立報告披露率有所提升

5月22日，在中國房地產業協會指導下，上海易居房地產研究院和克而瑞共同發布《2024房地產公司ESG測評研究報告》（以下簡稱報告）。報告以發布或提供ESG（環境、社會和公司治理）報告或內容的55家典型房企為樣本進行測評，發現房企ESG獨立報告披露率有所提升，有助于推動行業可持續發展。報告顯示，本次入圍ESG測評范圍的55家房企，有47家單獨披露了ESG相關報告，占比為85.5%，比上年提升了3.9個百分點。

從環境維度方面看，55家房企中有39家披露了環境信息數據，占比為71%，較上年提升7個百分點，有35家環境信息披露較為完整。有38家房企設立了環境管理目標，占比為69%，較上年提升12個百分點。從社會維度方面看，部分企業在經營過程中能較好地處理與相關利益方之間的關系。與此同時，房企對員工福祉，職業健康安全、產品質量等話題的關注度正在逐步增加。從公司治理維度方面看，本次測評的55家典型房企中，大部分房企都設立了專門的ESG相關管理組織架構，如ESG小組、可持續發展委員會等。

報告認為，房地產行業是經濟生活中資源和能源消耗較多的行業，房地產上市公司和非上市重點公司更是行業的標桿和風向標，理應承擔起更大的社會責任，提升ESG建設水平，助推行業可持續發展，為社會和投資者進一步創造價值。

【重點事件】安徽置地10.76億元底價摘得合肥包河工業園地塊

5月24日，合肥土地市場成功出讓一宗住宅用地，面積67.229畝，總起價約10.76億元。

上述成交地塊為包河區BH202411號地塊，位于包河區黃河路以南、天津路以西（北地塊），占地面積44819平方米（67.23畝），容積率2.0，規劃建筑面積89639平方米，地塊起拍價1600萬元/畝，競買保證金2.2億元。最終僅一輪報價，地塊由安徽置地底價摘得，樓面價12000元/平方米。

【重點事件】石景山首鋼園新房銷售指導價上調，中海57.5億元底價拿下入市新地塊

5月22日，北京土地市場成功出讓一宗宅地，位于石景山首鋼園區東南區，起始價57.5億元。因僅有中海一家企業報名，最終被底價拿下。據悉，成交地塊為石景山區首鋼園區東南區土地一級開發項目1612-830、831地塊，土地性質為R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地，土地面積68004.705平方米，建筑控制規模205364平方米，控高45-80米，地塊上限價格為66.125億元，銷售指導價76800元/平方米，可浮動8%。

出讓文件顯示，在763地塊內，競得人需建設地上建筑規模約1000平方米的室內體育設施一處、地上建筑規模約1000平方米的社區文化設施一處、地上建筑規模約70平方米的公共廁所一處；在830地塊內，競得人需建設地上建筑規模約1080平方米的社區文化設施一處、地上建筑規模約350平方米的社區管理服務用房一處；在831地塊內，競得人需建設地上建筑規模約1000平方米的室內體育設施一處、地上建筑規模約200平方米的社區助殘服務中心一處，均無償移交相關主管部門。

【重點事件】北京順義區仁和鎮宅地正式掛牌，起始價11.9億元

5月24日，北京市順義區仁和鎮一宗涉宅地塊轉為正式掛牌出讓，起始價11.9億元，預計6月27日競拍。

出讓文件顯示，本次掛牌地塊為順義區仁和鎮臨河村棚戶區改造土地開發A片區項目SY00-0702-15、26地塊，土地性質為R2二類居住用地、SY00-0702-16地塊A334托幼用地，地塊面積50136.84平方米，規劃建筑面積不大于77018.944平方米，銷售指導價為44000元/平方米，可有8%的浮動。

據悉，該地塊周邊有非常多的居住地塊，規劃有公交用地、教育用地、福利用地、中學用地、公園綠地、多功能用地、居住用地等。本次出讓的是2宗居住用地和一個托幼用地，其中SY00-0702-16地塊為托幼用地，不出讓，由競得人代建后無償移交相關部門。居住地塊容積率是1.5、1.6、1.8，控高都在45米。

此外，本次掛牌出讓宗地設定上限價格13.685億元，當競買報價達到上限價格時，轉為現場搖號，參與搖號需提交《高標準住宅建設承諾書》。