12 月21 日至22 日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，系統總結2023 年工作，分析形勢，明確2024 年重點任務，推動住房城鄉建設事業高質量發展再上新臺階。

會議指出，明年的工作要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破，重點抓好4 大板塊18 個方面工作。

——住房和房地產板塊，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢。

穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。

構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

——城鄉建設板塊，要深入踐行人民城市理念，把增進民生福祉、推進共同富裕作為出發點和落腳點，打造宜居韌性智慧城市，建設宜居宜業和美鄉村。積極推進城市更新行動，做實做細城市體檢。

——建筑業板塊，深化建筑業供給側結構性改革，持續在工業化、數字化、綠色化轉型上下功夫，努力為全社會提供高品質建筑產品，打造“中國建造”升級版。

——基礎支撐板塊，適應從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的要求，大力加強基礎性工作，為推動住房城鄉建設高質量發展筑牢根基。

【中指觀點】

1、“房住不炒”總基調不變，適應新形勢下，以政策“進”促市場“穩”，政策落實見效可期本次會議進一步強調“穩中求進、以進促穩、先立后破”，2024 年預計房地產政策繼續“進”來促進房地產市場“穩”，會議明確了住房和房地產板塊的兩大方向——“穩定房地產市場”“構建房地產發展新模式”，各項支持政策有望繼續發力。

房地產的“先立后破”，或主要體現在新模式“立”、舊模式“破”上，在新模式尚未建立前，舊模式的“破”也需要循序漸進，各項配套政策預計將綜合考量市場影響程度穩步推進。

2、因城施策、一城一策、精準施策，核心城市有望繼續優化房地產政策“因城施策、一城一策、精準施策”指導各地優化樓市政策的思路沒有改變，適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢下，各地樓市政策預計將進一步優化調整。

根據中指監測，2023 年，全國各地政策出臺頻次超600 次，年底北京、上海下調首付比例、降低房貸利率等，大幅降低了居民置業門檻和置業成本。當前，僅部分核心城市仍有一定限制性政策，預計2024年，核心一二線城市首套、二套首付比例有望進一步下降，一線城市也有望因區、因需優化限購政策，二線城市或全面取消限購政策，更多低能級城市預計將通過發放購房補貼等方式促進住房需求釋放。

3、“保交樓”仍是重點，預計將繼續強化預售資金監管，現房銷售試點或進一步擴圍化解項目交付風險仍是2024 年政策聚焦點之一，預計“保交樓”配套資金和政策有望進一步落實，修復市場預期。加強預售資金監管、改革預售制度或是“保交樓”重要配套舉措。此前住建部就已明確“有條件的可以進行現房銷售”，2023 年已有多地試點現房銷售，合肥、鄭州亦提出在部分區域進行試點。2024 年，預計將有更多城市或地區推進試點現房銷售，有望加快預售制改革進程。

4、穩妥處置房企風險，企業融資支持力度有望加大，政策著力點或在落實上2023 年房企融資環境改善不明顯，企業資金依然承壓，房地產企業風險蔓延，阻斷風險蔓延、給予房企更多資金支持或是穩妥處置房企風險的必然路徑。年底，中央金融工作會議和中央經濟工作會議均強調“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”，2024 年企業端資金支持政策有望繼續細化落實，“三個不低于”等政策若能實質性落地將有助于改善企業融資環境。

5、行業新發展模式加快構建，“三大工程”配套政策預計將加速落地在供求關系發生重大變化的當下，“人、房、地、錢”要素聯動的新機制逐漸建立，有利于房地產市場供求關系實現新的平衡。房地產發展從居民住房實際需求出發，以人的流向和需求特征為基礎，來匹配房屋供給規模和產品類型，同時配合相應的土地供給和資金支持，更好地實現供求匹配，才能更好地促進房地產市場平穩健康發展。

“三大工程”方面，今年以來，中央已多次在重要會議中強調積極推進“三大工程”建設，國常會先后審議通過了相關指導意見。本次會議繼續強調實施好“三大工程”建設，預計2024 年，“三大工程”配套政策有望加快落實，積極發揮穩投資、穩消費的作用。其中，城中村改造各地實施細則預計將陸續出臺，一批項目進入實施階段將在供需兩端支持房地產市場企穩。保障房實施策略也有望逐漸明晰，預計2024 年配售型保障房將在部分城市探索實施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構成的住房保障體系得以構建，進而推動市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發展模式更進一步。

另外，隨著配售型保障房政策不斷落實，未來對商品住房市場的限制性政策預計將減少，市場和保障的關系將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性，高質量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力。

整體來看，本次會議進一步明確了2024 年房地產政策的發力方向，我國住房發展正從“有沒有”進入到“好不好”階段，會議強調要“下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道”，“好房子”供  給量增加也意味著將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。房地產行業在經歷了兩年多的市場超調后，隨著供需兩端政策協同發力，“有利因素”正在不斷增加，2024 年房地產市場有望逐步實現筑底企穩。

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轉自中國指數研究院有限公司 研究員：——