上一次上海二手房單月成交突破2萬套，還是1年前。

隨著調(diào)控逐步收緊，上海二手房成交量逐月遞減，2022年1月份以后，各月份成交量始終在1.5萬套以下徘徊，在市場封凍了兩個(gè)月之后，終于在7月份重新站上2萬套大關(guān)。

7月份全市二手房成交套數(shù)環(huán)比增長28%；成交金額659億元，環(huán)比增長37%。但值得注意的是，7月份成交套數(shù)、金額與2021年同期相比仍分別下降15%和18%。

剛需成交仍是主流，豪宅占比僅4%左右

與市場熱傳的“豪宅大量成交”“老破小賣不掉”不同，數(shù)據(jù)真實(shí)反映了當(dāng)下的上海市場：低總價(jià)剛需成為交易的絕對(duì)主力，千萬級(jí)二手豪宅成交僅占4%，并且這一比例還低于2021年同期水平。

由于當(dāng)前購房貸款仍受到“三價(jià)就低”指導(dǎo)，低總價(jià)房源對(duì)于剛需上車更為友好，同時(shí)上海的落戶政策不斷寬松，也釋放了大量剛需房票。

總價(jià)200萬-300萬元區(qū)間和低于200萬元的房源成為前7個(gè)月的成交主力，特別是總價(jià)低于200萬元的剛需房源，成交占比高達(dá)35.4%，較去年增加6.8個(gè)百分點(diǎn)。而其余各個(gè)成交總價(jià)區(qū)間段均較2021年同期有所下降，特別是400萬-600萬元區(qū)間，成交占比下降2個(gè)百分點(diǎn)，800萬元以上的占比降幅相對(duì)較小。

事實(shí)上，兩個(gè)月的停擺對(duì)上海市場的影響仍然很大。2022年前7個(gè)月，全市二手房累計(jì)成交金額2426億元，同比下降64%；成交套數(shù)7.7萬套，同比下降62%。

2022前7月上海二手房成交套數(shù)及金額

資料來源：智研咨詢整理

2萬套成交，套均總價(jià)328萬元

盡管成交量環(huán)比出現(xiàn)了較大幅度上升，但成交價(jià)格在成交結(jié)構(gòu)的影響下同步下行。7月份成交的2萬套二手房，套均總價(jià)328萬元/套，同比下降4%；成交平均單價(jià)39429元/平方米，環(huán)比增長6%，同比下降5%。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前6個(gè)月，上海二手房價(jià)格指數(shù)從1月份以來持續(xù)環(huán)比微增，增幅在0.2%-0.9%之間，而同比增幅自7月份開始逐步收窄。

雖然7月份成交單價(jià)環(huán)比有所增長，但從結(jié)構(gòu)上觀察，增長比較明顯的主要是郊環(huán)以外，環(huán)比增長9%，其他環(huán)線的價(jià)格增幅并不明顯，另一方面，從同比漲跌幅來看，各環(huán)線成交均價(jià)都出現(xiàn)下跌，下跌幅度達(dá)到7%-9%。2022年前7個(gè)月，各環(huán)線均價(jià)相較去年出現(xiàn)下跌，外環(huán)外的跌幅相對(duì)更大。

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