今年以來，中央及各部委持續釋放積極維穩信號，各地政府落實因城施策、供需兩端政策優化調整力度均有所加大。盡管一季度各地發布房地產年相關政策超百次，但從市場各方反應來看，企業資金壓力未改善，部分企業債務違約加劇了購房者觀望情緒，市場信心稍有修復之時疊加多城市疫情散發，醞釀已久的樓市“小陽春”未有如約而至。

由于一季度房企推盤力度和積極性均不足，市場供應明顯縮量。據中國房地產指數系統百城價格指數，一季度百城新建住宅成交規模同比下降40%。盡管新房價格累計上漲了0.06%，漲幅較2021年四季度擴大0.03個百分點，但仍然是2016年以來同期最低水平。一季度百城二手住宅價格仍然保持上漲態勢，但同環比累計漲幅均有收窄。

2021年中國一線城市二手房網簽套數及同比

數據來源：智研咨詢整理

新房供求雙雙同比大跌

國家統計局數據顯示，今年1-2月，全國商品房銷售面積為1.6億平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額1.5萬億元，同比下降19.3%。特別是住宅銷售規模降幅較大，銷售額同比降幅超兩成，銷售面積降幅在10%以上。

整個一季度，中指研究院監測的重點100城新房成交規模居歷史同期低位，同比下降超四成，月均成交面積約2963萬平方米，同比下降40.5%。這一數據與2019-2021年同期均值相比，均下降了19.0%，市場情緒整體偏低。

由于3月份是樓市傳統旺季，因此在高基數下，錯失“小陽春”行情令重點城市3月成交面積的同比降幅接近五成。 “受市場銷售下行、企業資金壓力大等因素影響，房企推盤意愿不足。購房者置業信心尚未實質修復，市場成交規模降幅明顯，部分地區疫情反復等因素影響下，市場活躍度恢復不及預期。”

不同梯隊城市來看，一季度各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均下降，三四線城市同比降幅最大，達43.1%；一線城市同比下降34.9%，二線代表城市同比下降39.1%。由此可見，多數城市市場仍處于深度調整中。

從供銷關系上看，供應量所見在一定程度上影響了銷售規模。一季度供需均走弱背景下，重點50城整體表現供小于求。據中指研究院統計，一季度50城商品住宅月均新增供應約1391萬平方米，同期月均成交面積為1849萬平方米，銷供比為1.33。其中，多數城市銷供比在1.2以上，房企推盤意愿不足下，供應端的明顯縮量導致短期市場供小于求。

受此影響，重點城市庫存規模小幅下行，但出清周期有所延長。截至2月底，50個代表城市商品住宅可售面積環比小幅下降，若按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為16.2個月，較2021年末延長1.4個月。其中，三四線代表城市出清周期最長，為19.7個月，較2021年末延長2.5個月。

另一個重要現象是，北京、上海等熱點城市的高端項目銷售占比提升。從成交量來看，一季度北京1000萬元以上住宅成交套數同比增長8.1%，而同期1000萬元以下住宅成交同比下降53%；上海1000萬元以上住宅成交套數下降4.0%，降幅明顯低于1000萬元以下產品成交情況。在市場下行階段，高端產品銷售表現優于剛需產品。

一二線城市新房價格回暖

進入2022年，部分城市逐步取消價格優惠，百城新房價格自2月起環比止跌轉漲。3月，百城新房均價16189元/平方米，環比上漲0.03%，為連續第2個月微漲，房價企穩處于橫盤態勢。

從漲跌城市個數看，2022年1月百城新建住宅價格環比下跌城市數量為46個，較2021年12月減少12個，2月及3月下跌城市數量略有增加，但均低于2021年12月的數量。

分梯隊來看，一季度一線城市新房價格修復力度較強，新房價格累計上漲 0.15%，但在3月份出現較大幅度回調；二線城市初現恢復跡象，累計上漲0.06%；三四線代表城市則繼續低位調整，累計下跌0.11%。

3月單月同比數據來看，上海、北京、杭州和南京等一線及新一線城市同比漲幅均在1.0%-2.0%，武漢和天津同比漲幅均在1.0%以內，深圳同比下跌0.33%。

環比來看，寧波和西安環比分別上漲0.34%、0.30%；天津受高于城市均價項目入市影響，新建住宅價格環比上漲0.28%；東莞、廣州等13個城市漲幅在0.10%（含）-0.25%（含）之間；蘇州、長沙等21個城市環比漲幅在0.1%以內。南京、杭州等10個城市新建住宅價格環比持平。

二手房市場走出獨立行情

相比新房市場，二手房市場則在一季度走出了獨立行情。今年一季度重點監測的50城二手房成交量環比增長約7%，其中2、3月連續環比回升，3月環比增速超過40%，3月成交量恢復至去年7月的水平。

同比來看，一季度二手房成交量較去年同期高點下降約4成，但與2020年同期數據相比增長約7成。

但全國市場表現并不均衡，50城中約70%的城市一季度二手房成交量環比增長，長三角城市群內除上海受疫情影響而下降外，多數城市普遍環比增長，紹興、寧波、合肥、南通等城市季度環比增速超過40%。成都、重慶季度成交均環比增長20%左右?；浉郯拇鬄硡^城市群中，廣州、佛山環比增長，環深城市多環比下降，深圳受疫情影響降幅較大。

為何各個城的二手房市場在修復過程中表現冷熱不均？

“一方面，央行降準、降息，房貸利率持續下降；另一方面，地方支持性政策力度增大、密度提高，并由低能級城市向高能級城市傳導。調控政策放松對促進市場成交發揮積極作用，以鄭州為例，3月1日‘鄭19條’出臺后，市場成交明顯回升，3月鄭州二手房成交量超過2月的2倍?！?

價格方面，2月單月50城二手房價格指數與1月持平，結束去年8月以來連續環比下跌的走勢；3月環比微跌0.1%。其中北京、上海保持平穩上漲，二三線城市中長春、哈爾濱、蘭州等北方城市房價仍未走出下跌區間。進入二季度，房地產調控政策還將在哪些方面發力？樓市能否迎來全面企穩？能否等來“遲到的小陽春”？

短期來看，購房需求并未消失，信貸環境和調控政策持續改善下，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，二季度全國商品房銷售規模同比降幅有望收窄，但市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發力程度。”

知前沿，問智研。智研咨詢是中國一流產業咨詢機構，十數年持續深耕產業研究領域，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。專業的角度、品質化的服務、敏銳的市場洞察力，專注于提供完善的產業解決方案，為您的投資決策賦能。