一、房地產行業發展現狀

    （一）、房地產增加值及開發景氣指數

    隨著城市的擴張與發展，居住、商業、辦公，多種形態的城市空間日積月累，房地產行業已經形成龐大的規模。2000-2020年，我國房地產行業占GDP比重由4.1%不斷攀升，年復合增長率15.6%。2020年，中國房地產行業增加值為74552.5億元，占GDP比重7.3%；2021年上半年中國房地產業增加值39742.2億元，占GDP的7.5%。

2015-2021年上半年中國房地產業增加值及占GDP比重

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    房地產景氣指數,又稱為景氣度,指對企業景氣調查中的定性經濟指標通過定量方法加工匯總,綜合反映某一特定調查群體或者發展趨勢的一種指標。近兩年，中國房地產開發景氣指數稍有下降，2019年中國房地產開發景氣指數為101.13，較2018年下降0.72個百分點；2020年中國房地產開發景氣指數為100.76，較2019年下降0.37個百分點；2021年上半年中國房地產開發景氣指數為101.05，較2020年全年房地產開發景氣指數增長0.29個百分點。

2016-2021年上半年中國房地產開發景氣指數

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    （二）、房地產開發投資完成情況

    智研咨詢發布的《2021-2027年中國房地產行業市場現狀調研及投資機會預測報告》顯示：受疫情影響，房地產停工停售，2020年前5個月全國房地產開發投資增速負增長。隨著疫情好轉，房地產投資增速正不斷回暖，2020年全國房地產開發投資141442.95億元，同比增長7.0%，增速比上年回落2.9個百分點。2021年上半年1-6月份，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1-6月份增長17.2%。其中，住宅投資54244億元，占75.15%；房地產開發辦公樓投資額2910億元，占4.03%；房地產開發商業營業用房投資額6054億元，占8.39%。

2015-2021年上半年中國房地產開發投資額及增長

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

2015-2021年上半年中國房地產開發投資額分布

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    從各區域分布來看，2021年1-6月份，東部地區房地產開發投資38544億元，同比增長13.6%；中部地區投資15053億元，增長22.7%；西部地區投資15981億元，增長12.2%；東北地區投資2601億元，增長11.8%。

2016-2021年上半年中國各區域房地產開發投資額

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    　（三）、房地產開發企業到位資金情況

    2020年中國房地產開發企業到位資金193115億元，較上年增長8.1%。其中，國內貸款26676億元，增長5.7%；利用外資192億元，增長9.3%；自籌資金63377億元，增長9.0%；定金及預收款66547億元，增長8.5%；個人按揭貸款29976億元，增長9.9%。

    2021年1-6月份中國房地產開發企業到位資金102898億元，同比增長23.5%；比2019年1-6月份增長21.1%，兩年平均增長10.0%。其中，國內貸款13465億元，下降2.4%；利用外資42億元，下降9.1%；自籌資金30153億元，增長11.9%；定金及預收款39625億元，增長49.7%；個人按揭貸款16355億元，增長23.9%。

2016-2021年上半年中國房地產開發企業本年實際到位資金及增長

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國房地產開發企業本年實際到位資金分布

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    （四）、商品房銷售和待售情況

    疫情后全國商品房銷售面積恢復增長。2020年初，受疫情影響，全國商品房銷售規模一度大幅下滑。隨著疫情防控形勢的好轉，3月后市場逐步企穩回升。2020年中國商品房銷售面積176086萬平方米，較上年增長2.6%，商品房銷售額154878億元，較上年增長3.2%。其中，住宅銷售面積154878萬平方米，住宅銷售額154567億元；辦公樓銷售面積3334萬平方米，辦公樓銷售額5047億元；商業營業用房銷售面積9288萬平方米，商業營業用房銷售額9889億元。

    2021年1-6月份中國商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%，商品房銷售額92931億元，較上年增長38.9%。其中，住宅銷售面積79081萬平方米，住宅銷售額4633億元；辦公樓銷售面積1418萬平方米，辦公樓銷售額1980億元；商業營業用房銷售面積3868萬平方米，商業營業用房銷售額4216億元。

2016-2021年上半年中國商品房銷售面積及銷售額

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國商品房銷售額及銷售額分布

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    2020年，中國東部地區商品房銷售面積71311萬平方米，商品銷售額95690億元；中部地區商品房銷售面積49078萬平方米，商品銷售額35854億元；西部地區商品房銷售面積48628萬平方米，商品房銷售額36257億元；東北地區商品房銷售面積7069萬平方米，商品房銷售額5812億元。2021年上半年，中國東部地區商品房銷售面積37433萬平方米，商品銷售額54169億元；中部地區商品房銷售面積24609萬平方米，商品銷售額18582億元；西部地區商品房銷售面積23621萬平方米，商品房銷售額17684億元；東北地區商品房銷售面積2972萬平方米，商品房銷售額2497億元。

2016-2021年上半年中國各區域商品房銷售面積及銷售額

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    從中國商品房待售面積來看，2020年中國商品房待售面積49850萬平方米，同比增長0.1%；其中：住宅待售面積22379萬平方米；辦公樓待售面積3796萬平方米；商業營業用房待售面積12934萬平方米。2021年上半年中國商品房待售面積51079萬平方米，與上年持平，其中：住宅待售面積23132萬平方米；辦公樓待售面積3740萬平方米；商業營業用房待售面積12780萬平方米。

2016-2021年上半年中國商品房待售面積及增長

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國商品房待售面積分布

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    （五）、新開工房屋面積、房屋施工面積、房屋竣工

    1、新開工房屋面積

    盡管商品房銷售恢復較快，但房地產新開工仍顯乏力。2020年全國房屋新開工面積224433.13萬平方米，同比下降1.2%。2021年上半年，中國房地產開發企業新開工房屋面積101288萬平方米，同比增長3.8%，其中：房地產開發企業住宅新開工房屋面積75515萬平方米，同比增長5.5%；房地產開發企業辦公樓新開工房屋面積2425萬平方米，同比增下降15%；房地產開發企業商業營業用房新開工房屋面積6977萬平方米，同比下降12.7%。

2016-2021年上半年中國房地產開發企業新開工房屋面積

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國房地產開發企業新開工房屋面積分布

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    2、房屋施工面積

    2020年中國房地產開發企業房屋施工面積926759萬平方米，較上年增長3.7%。其中，住宅施工面積655558萬平方米；辦公樓施工面積37084萬平方米；商業營業用房施工面積93198萬平方米。2021年1-6月份中國房地產開發企業房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%。其中，住宅施工面積617480萬平方米，增長10.5%；辦公樓施工面積34256萬平方米；商業營業用房施工面積83296萬平方米。

2016-2021年上半年中國房地產開發企業房屋施工面積及增長

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國房地產開發企業房屋施工面積分布

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    3、房屋竣工

    2020年中國房地產開發企業房屋竣工面積91218萬平方米，下降4.9%，其中：住宅竣工面積65910萬平方米，下降3.1%；辦公樓竣工面積3042萬平方米；商業營業用房竣工面積8621萬平方米。2021年1-6月份中國房地產開發企業房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%，其中：住宅竣工面積26254萬平方米，增長27.0%；辦公樓竣工面積1245萬平方米；商業營業用房竣工面積3402萬平方米。

2016-2021年上半年中國房屋竣工面積及增長

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國房屋竣工面積分布

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    二、房地產企業對比（綠地控股VS萬科）

    （一）、綠地控股VS萬科基本情況對比

    2020年中國房地產行業正處于粗放式向精細化發展的過渡期，房企根據自身的發展格局、未來規劃進行了相應的調整。房地產主業住宅產品精細打磨，逐漸展現出新的“人居”風格；產業鏈縱向深化，不斷開發新的利潤增長點；業務橫向多元化并行，在存量市場上百花齊放。綠地控股集團股份有限公司（簡稱為“綠地”或“綠地集團”）是一家全球經營的多元化企業集團，旗下企業及項目遍及全球四大洲十國百城。萬科將始終堅持“大道當然，合伙奮斗”，以“人民的美好生活需要”為中心，以現金流為基礎，深入踐行“城鄉建設與生活服務商”戰略，持續創造真實價值，力爭成為無愧于偉大新時代的好企業。

綠地控股VS萬科基本情況對比

企業	綠地控股	萬科
成立時間	1992年	1984年
注冊資本	1216815.4385萬元	1099521.0218萬元
簡介	綠地控股集團股份有限公司（簡稱為“綠地”或“綠地集團”）是一家全球經營的多元化企業集團，創立于1992年，總部設立于中國上海，在中國A股實現整體上市（600606.SH），并控股多家香港上市公司。實施資本化、公眾化、國際化發展戰略，旗下企業及項目遍及全球四大洲十國百城。	萬科企業股份有限公司成立于1984年，經過三十余年的發展，已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商，公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。
涉及領域	實業投資，房地產開發經營、租賃、置換，住宅及基礎設施配套建設，酒店管理，城市軌道交通工程，金融信息服務（不含金融業務），綠化工程，能源領域內的技術服務，汽車銷售服務，物業管理。	在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上，業務已延伸至商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域
2021年經營策略	將按照“把握新發展階段、落實新發展理念、構建新發展格局”的總體要求，增強憂患意識、機遇意識和進取意識，堅持以深化改革帶動發展突圍，堅持以創新引領構筑發展優勢，堅持以結構優化推進整體重塑，真正“在危機中育先機、于變局中開新局”，確保實現高質量發展的良好態勢，為未來五年發展開好局、起好步。	將圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依托事業合伙人機制，堅持“以客戶為中心，以現金流為基礎，合伙奮斗，持續創造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營方針，不斷提升市場競爭優勢，實現“長期最大化市場價值”。
未來發展	綠地正努力成為一家主業突出、多元發展、全球經營，產業與資本雙輪驅動，并在房地產、金融、基建等若干行業具有領先優勢的跨國公司，真正從“中國的綠地”成長為“世界的綠地”。	未來，公司將始終堅持“大道當然，合伙奮斗”，以“人民的美好生活需要”為中心，以現金流為基礎，深入踐行“城鄉建設與生活服務商”戰略，持續創造真實價值，力爭成為無愧于偉大新時代的好企業。

資料來源：智研咨詢整理

    （二）、綠地控股VS萬科經營情況

    1、綠地控股VS萬科營業收入及營業成本

    2016年以來，綠地控股VS萬科營業收入均呈增長態勢，營業成本總體也是呈增長趨勢，2020年綠地控股營業收入4557.53億元，綠地控股營業成本3900.71億元；萬科營業收入4191.12億元，萬科營業成本2965.41億元；2021年上半年綠地控股營業收入2826.96億元，綠地控股營業成本2491.71億元；萬科營業收入1671.11億元，萬科營業成本1287.75億元。可以看出萬科營業收入增長率要高于綠地控股營業收入增長率，萬科營業成本增長率要小于綠地控股營業成本增長率。

2016-2021年上半年綠地控股VS萬科營業收入及營業成本對比

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    2、綠地控股VS萬科銷售費用及管理費用對比

    2016-2019年，綠地控股及萬科銷售費用增長率相差不大，綠地控股銷售費用略高于萬科，但2020年，綠地控股銷售費用出現下降，而萬科銷售費用以15.93%的增幅增長，較2019年增長4.17個百分點；2021年上半年萬科、綠地控股銷售費用顛覆以往狀態，萬科銷售費用低于綠地控股銷售費用。從管理費用來看，2016-2018年，萬科管理費用是要高于綠地控股管理費用，2019年以來，綠地控股管理費用反超萬科管理費用。

2016-2021年上半年綠地控股VS萬科銷售費用及管理費用對比

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    3、綠地控股VS萬科盈利情況

    從綠地控股VS萬科盈利情況來看，2016-2021年上半年以來，萬科營業利潤、利潤總額以及凈利潤均超綠地控股，
2021年上半年，萬科營業利潤219.88億元，超綠地控股57.37億元；萬科利潤總額220.81億元，超綠地控股62.91億元；萬科凈利潤161.74億元，超綠地控股51.83億元。

2016-2021年上半年綠地控股VS萬科盈利情況

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    4、綠地控股VS萬科房地產銷售面積及銷售金額

    2016-2021年上半年萬科實現房地產銷售面積及銷售金額均超綠地控股，萬科實現房地產銷售面積呈增長態勢，而綠地控股卻出現下降趨勢，2020年呈現負增長。萬科實現銷售面積逐年增長，綠地控股銷售面積出現負增長。

2016-2021年上半年綠地控股VS萬科實現房地產銷售面積及銷售金額

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    5、綠地控股VS萬科新開工及竣工備案面積

    2021年上半年，萬科新開工面積1748.3萬平方米，綠地控股新開工面積984萬平方米；萬科竣工備案面積1225.3萬平方米，綠地控股竣工備案面積1037萬平方米，但從2016-2021年上半年整體來看，萬科新開工面積及竣工備案面積較好于綠地控股。

2016-2021年上半年綠地控股VS萬科新開工及竣工備案面積

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    6、綠地控股VS萬科主要指標對比

    對于房地產行業，2020年是一個時代的落幕，也是一個時代的開啟。如果只看銷售數字，房地產是為數不多在疫情下仍能保持增長的行業，2020年全國商品房銷售金額增長8.7%。然而，比銷售數字更重要的是，行業競爭規則正發生深刻的改變。

    從房地產布局、經營、銷售情況等指標來看，綠地控股、萬科房地產企業，市場份額占比較大，未來發展將持續向好。

綠地控股VS萬科主要指標對比

主要指標	綠地控股	萬科
房地產布局	★★★★	★★★★
營業收入	★★★★+	★★★★-
營業成本	★★★★+	★★★★-
銷售費用	★★★★	★★★★
管理費用	★★★	★★★★
經營利潤	★★★	★★★★
房地產銷售	★★★	★★★★
新開工及竣工備案面積	★★★	★★★★

資料來源：智研咨詢整理

    當前經營環境依舊復雜，疫情對社會經濟造成的影響仍在持續，宏觀經濟中存在諸多不確定因素。對行業而言，重點房地產企業資金監測和融資管理、房地產貸款集中度管理等重大政策的相繼推出，將重新定義行業規則，推動行業加速進入管理紅利時代。企業必須摒棄舊有模式下一味追求規模擴張的思路，更加重視增長的質量，在做到“均好無短板”的同時，構建有助于實現發展軌道躍升的制勝長項。

    盡管行業已經進入淘汰賽階段，但發展的空間亦然存在。城市化進程尚未結束，不同地區、不同業態之間，不平衡不充分的問題依然突出；住房租賃需求前景廣闊；城市更新、老舊小區改造蘊含發展機會；物業服務參與社區治理、城市治理的潛力巨大；疫情下冷鏈倉儲迎來快速發展。為城市、為客戶的美好生活做出更多貢獻，既是房地產企業的使命，也是房地產企業的機遇。