投資摘要：

        回顧2021：格局分化，房企承壓推動整合加速。物業管理服務板塊內部分化明顯，頭部物管企業在管理規模上具有顯著優勢。

       管理規模的領先不僅僅帶來了基礎物業服務收入的領先，也進一步夯實了社區增值服務收入和多業態服務收入方面的優勢。

       在格局分化之下，頭部企業戰略方向趨同，“大物管”戰略逐漸成為頭部企業共識。2021 年行業并購明顯加速，下半年地產開發行業的困境也傳導到了物管行業，頭部企業迎來了并購的極佳時間窗口。頭部企業并購的對象從中小型的獨立物業公司逐漸變成了地產開發公司旗下的物管企業。

       展望2022：獨立發展與整合加速下的大物管時代。物管企業對關聯方的依賴度正在降低，獨立性持續增強，外延并購和第三方拓展將成為規模擴張的主要動能。隨著社區增值服務的不斷發展與第三方拓展能力的增強，物管公司收入端對非業主增值服務的依賴度也在降低。頭部物管企業的管理業態趨向多元，業務邊界也將向社區服務和城市服務延伸，專業化、標準化和數字化的綜合服務能力成為踐行“大物管”戰略的關鍵。頭部物管企業搶占存量市場的需求與地產開發行業的困境將共同推動行業整合加速進行。頭部物管企業依托龐大的管理規模與專業化的服務能力，在政策的鼓勵下會進一步融入基層治理，這也將成為拓展社區增值服務的重要助力。

       投資策略：我們推薦資源與能力并重的頭部物管企業：1）頭部物管企業對關聯方的依賴正在快速降低，已經具有較強的第三方拓展能力，正在加快構建專業化、標準化和數字化的綜合服務能力，獨立發展實現增長的能力已經具備。2）部分龍頭房企特別是央企背景的房企發生信用風險的概率極低，并且銷售面積還有一定的增長，完全有能力保證竣工交付，也有能力繼續支持物業公司發展。3）龍頭物管公司在地產行業困境之下有望以高性價比獲得優質并購標的，進一步夯實自身在管理規模和服務能力方面的優勢。建議關注關聯地產公司具有強大的物業交付能力與品牌實力，同時獨立發展能力突出，在專業化、標準化和數字化建設中處于領先的頭部物管企業。建議持續跟蹤碧桂園服務和保利物業。

       風險提示：行業政策出現重大變化、地產開發行業超預期下滑，社區服務與城市服務發展不及預期等。

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