行業(yè)近況

我們近期調(diào)研了部分重點(diǎn)物管公司三季度經(jīng)營(yíng)情況，匯總反饋并更新我們的板塊投資觀點(diǎn)如下。

評(píng)論

基本面兌現(xiàn)大致延續(xù)上半年趨勢(shì)，料穩(wěn)健型物企穩(wěn)步邁向全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

我們預(yù)計(jì)穩(wěn)健型物企三季度各業(yè)務(wù)按節(jié)奏推進(jìn)：基礎(chǔ)物管合約外拓端，我們預(yù)計(jì)中海、保利、積余、綠城等延續(xù)上半年外拓體量同比有增勢(shì)頭并繼續(xù)邁向其全年目標(biāo)，全年維度基礎(chǔ)物管利潤(rùn)率亦有望保持穩(wěn)定（其中我們測(cè)算萬(wàn)物云住宅物管毛利率或?qū)⒃诘歉脑煨Ч掷m(xù)釋放下進(jìn)一步提升）；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流方面，我們認(rèn)為穩(wěn)健型物企積極推進(jìn)收繳工作、嚴(yán)守全年現(xiàn)金流目標(biāo)；增值服務(wù)方面，我們預(yù)計(jì)涉房業(yè)務(wù)及部分非必選消費(fèi)屬性服務(wù)或仍受到地產(chǎn)銷售及宏觀經(jīng)濟(jì)影響，但部分企業(yè)亦有結(jié)構(gòu)性業(yè)務(wù)亮點(diǎn)。整體而言，我們認(rèn)為穩(wěn)健型物企有望繼續(xù)堅(jiān)定推進(jìn)全年業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成。此外，其他民營(yíng)物企與穩(wěn)健型物企間的基本面分化趨勢(shì)延續(xù)，如合約外拓縮量、退出低質(zhì)效項(xiàng)目壓力延續(xù)等，我們認(rèn)為其仍處于“關(guān)聯(lián)方相關(guān)業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步趨于穩(wěn)定”階段（其中風(fēng)險(xiǎn)出清程度有所差異），而后續(xù)獨(dú)立成長(zhǎng)中樞仍難有明確抓手。

提升賬面現(xiàn)金回報(bào)水平或?yàn)槲锕芄井?dāng)前市值管理關(guān)鍵。目前已有部分物企提出明確分紅指引，亦有企業(yè)公告回購(gòu)意向或開展持續(xù)回購(gòu)。

我們認(rèn)為相關(guān)市值管理動(dòng)作確有其必要性，考慮短期內(nèi)海外高利率環(huán)境、及資本市場(chǎng)波動(dòng)不確定性下市場(chǎng)對(duì)分紅收益率要求提升，而中長(zhǎng)期維度物企EPS增長(zhǎng)中樞下臺(tái)階或難避免，再考慮當(dāng)下二級(jí)市場(chǎng)估值之下具備性價(jià)比的并購(gòu)標(biāo)的有限，提升分紅收益率、或是回購(gòu)或有望對(duì)估值形成一定額外支撐。我們認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，在回購(gòu)、分紅等方面更積極有為的物企或有望在估值端率先體現(xiàn)一定成果。

估值與建議

我們維持覆蓋標(biāo)的評(píng)級(jí)不變，調(diào)整部分物企目標(biāo)價(jià)，以反映當(dāng)前港股及地產(chǎn)beta環(huán)境下投資人風(fēng)險(xiǎn)偏好下行；下調(diào)旭輝永升服務(wù)盈利預(yù)測(cè)，反映其在管規(guī)模及增值服務(wù)增長(zhǎng)動(dòng)能放緩且不確定性增大。

建議在確保安全性前提下，綜合EPS成長(zhǎng)、股息回報(bào)及當(dāng)前估值性價(jià)比擇股。首先，我們認(rèn)為物企安全性為當(dāng)下投資前提；進(jìn)一步的，我們認(rèn)為需綜合考慮物企未來2-3 年利潤(rùn)增速及增長(zhǎng)可見度、當(dāng)前派息率以及未來潛在提升可能性以評(píng)估當(dāng)前估值性價(jià)比。基于此，物管板塊我們推薦萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余和綠城服務(wù)；同時(shí)我們持續(xù)推薦代建龍頭綠城管理控股，認(rèn)為其未來1-2 年成長(zhǎng)性及當(dāng)前派息比率均領(lǐng)先行業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)

頭部物企合約外拓增量不及預(yù)期；社區(qū)增值服務(wù)承壓超預(yù)期。

知前沿，問智研。智研咨詢是中國(guó)一流產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，十?dāng)?shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。專業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場(chǎng)洞察力，專注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

轉(zhuǎn)自中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司 研究員：王翼羽/程堅(jiān)/孫元祺/張宇