截至2024年8月30日，我們重點跟蹤上市物業(yè)企業(yè)的Wind一致預期業(yè)績對應的2023年、2024年、2025年、2026年的PE估值均值分別為8.58倍、21.07倍、6.82倍、6.24倍，對應2024年PEG均值為0.50倍。我們認為，物業(yè)企業(yè)估值處于中長期底部區(qū)域，未來存在長期上行的空間。

我們以市值/合同面積、市值/在管面積兩個指標觀察市值與管理規(guī)模的匹配程度，我們重點跟蹤上市物業(yè)企業(yè)的上述兩個指標的均值分別為0.48、0.61。其中市值/在管面積比值最高的企業(yè)為星盛商業(yè)、寶龍商業(yè)；市值/合同面積比值最高的企業(yè)為星盛商業(yè)、華潤萬象生活。

從物企總市值/關聯(lián)公司總市值的比值來看，雅生活服務最高，為1.66；其次為碧桂園服務1.10。我們認為，關聯(lián)公司的規(guī)模對物業(yè)企業(yè)影響持續(xù)減弱，目前越來越多的物業(yè)企業(yè)更重視第三方外拓和市場化收購等獨立發(fā)展方式。

關于成交活躍度，我們統(tǒng)計了重點跟蹤上市物業(yè)企業(yè)的近30日（2024.7.31-2024.8.30）日均成交額和近90日（2024.6.1-2024.8.30）日均成交額，其中2家物企的成交額出現(xiàn)了不同程度上升，其它物企的成交額出現(xiàn)了下滑或變化不大。

從2024年以來的漲幅來看，僅有7家物業(yè)企業(yè)年內(nèi)實現(xiàn)正增長，即金茂服務以58.09%領漲行業(yè)。2024年以來的股價下滑的企業(yè)達到17家，其中下降幅度較大的是合景悠活，下滑38.30%；其次為遠洋服務下滑38.06%。

從2023年8月31日至2024年8月30日的一年區(qū)間，物業(yè)企業(yè)的表現(xiàn)不一。其中，合景悠活近一年累計下跌64.20%，其次為遠洋服務下滑53.54%。

投資建議：維持物業(yè)板塊“優(yōu)于大市”的評級。

我們認為，當前物業(yè)板塊估值在底部區(qū)域徘徊，企業(yè)擺脫關聯(lián)公司而更重視第三方外拓等方式擴大規(guī)模，增值服務的持續(xù)創(chuàng)新，未來估值有望逐步向上。

我們建議關注的物業(yè)公司包括：A 股招商積余、新大正，H 股萬物云、華潤萬象生活、綠城服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)、越秀服務、卓越商企服務。

風險提示：

在管面積擴張不及預期，人工成本上升，收并購不及預期，增值服務擴張不及預期，政策風險。

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