我們認為，物業管理行業面臨的政策環境，仍然是規范化、市場化和規模化，主要政策方向并未發生任何變化。品牌上市公司在保障業主公共區域收益方面十分規范，料第三方外拓將受益于整治亂象。物業管理公司人工效率有明顯提升空間，社保繳納較為規范，免繳大齡員工較多，并不存在人力成本明顯上升可能。碧桂園服務等公司開始發起股票回購，金科服務等公司重要股東開始增持股份。我們認為，板塊投資價值顯著。

    板塊大幅調整，部分企業開始積極回購股份，部分重要股東開始增持股份。在板塊大幅回調的背景之下，碧桂園服務、融創服務等公司開始積極回購股份，而金科服務等公司的實際控制人開始增持股份。其中，行業龍頭碧桂園服務計劃回購不多于已發行股份總數10%的股票，當前公司股價已經顯著低于碧桂園服務前次融資發行價格。世茂服務和金科服務已經跌破IPO 價格。

    政策并未轉向，投資者無需過分擔心公區收益整治。我們認為，對物業管理行業的監管政策并未轉向，政策一邊強調規范化運營，提升服務質量，一邊強調培育消費意識，積極成立業委會，助力基層治理。唯上周八部委文件因其主旨并非針對物業管理行業，故而并未提到物管全覆蓋，提高維修資金使用效率等積極內容。

    參考近期一系列地方的政策表態和實際做法，我們并不認為物業管理行業面臨任何形式“嚴控”壓力。大多數上市品牌物業管理公司有嚴格審計，其基本不存在侵占小區公共區域收益問題，反而能在未來整改中相較之中小物管公司明顯占據優勢。從方法論來說，我們并不建議投資者執著于占企業收入1%-3%的公區收益受到多少靜態沖擊（整體是微乎其微的），而是建議投資者關注本輪整改后，品牌公司可能迎來第三方外拓進一步超預期（動態影響）。

    物業管理行業不存在人力成本大幅上升的可能性。此前多部委發文維護新就業形態勞動者勞動保障權益，落實保護網絡餐飲平臺外賣送餐員權益。盡管相關文件并未涉及物業管理行業，但投資者確有擔心物業管理公司員工，尤其是外包員工的社保等用工成本負擔上升等問題。我們認為，行業不存在人工成本大規模上升的可能性，這是因為：1、行業頭部公司用工本來十分規范，大多數上市公司的員工保障是到位的；2、不同于外賣、快遞行業，物管行業選聘大量年紀較大的員工，按照法律規定無需繳納社保，而快遞、外賣的員工很少含有50 歲以上的一線工作者；3、物管公司能明顯提效，單位員工能夠服務的面積可以擴大，掃地機器人等工具將大幅助力普通勞動者。但在外賣、快遞等行業，單位員工單位時間派件數量很難提升。物業管理行業的單個工人成本是持續上升的，但我們認為單位面積的人工成本大概率將是下降的（動態影響）。

    絕大多數開發企業不可能將物業管理公司工具化，關聯開發企業對物業管理公司的意義在下降。物業管理公司的市值多已接近甚至超越關聯地產開發公司的市值，且開發業務潛在盈利能力下降，我們認為大多數公司并不存在“工具人”風險。

    部分開發企業減少拿地的確會降低其關聯企業的高確定性合約面積，但開發企業對于物管公司而言，本就是“扶上馬，送一程”的角色。我們預計，2021 年全年，碧桂園服務、世茂服務、金科服務、旭輝永升服務等公司，其關聯方交付部分本就只占公司在管增量10%-25%。

    風險提示：因為特殊的窗口期，企業回購，增持資金不能及時到位的風險。由于當前是半年度報表即將披露的時期，以碧桂園服務為例，其公告需根據監管規則，在半年報披露之后選擇合適時機回購。盡管不少企業可能存在回購意愿，管理層有增持意愿，但這種回購、增持資金的兌現可能尚有不到一個月的時間。個別企業的關聯方可能存在較大的資產負債表風險。

    對市場化助力基層治理前景充滿信心，對規范化整治推動第三方外拓充滿信心，看好物業管理板塊投資價值。政府大量簽署城市服務合同，大量在老舊小區引入物業管理公司，甚至不惜以財政補貼培養老舊小區居民付費習慣。物管行業市場化特征和民生屬性得到緊密結合。我們相信，整治亂象有利于頭部企業加速第三方外拓。我們看好調整帶來的板塊配置機遇，推薦世茂服務，華潤萬象生活，綠城服務，碧桂園服務，保利物業，金科服務，中海物業，旭輝永升服務和融創服務。