行業(yè)近況

我們更新了2024 年6 月中金存量住房市場監(jiān)測體系相關(guān)數(shù)據(jù)1。

評論

6 月二手房成交量同環(huán)比均改善，成交價(jià)環(huán)比跌幅收窄。成交量方面，6 月中介口徑70 城二手房成交量指數(shù)環(huán)比持平略增1%、同比增長37%（5 月同比+27%），同期高頻口徑15 城二手房成交量環(huán)比增長14%，同比增長24%（5 月同比-5%），兩口徑數(shù)據(jù)同環(huán)比均呈現(xiàn)改善趨勢。成交價(jià)方面，6月中金同質(zhì)性二手住宅成交價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅收窄至-1.1%（5 月-2.6%），接近今年1 月、3 月的環(huán)比跌幅，年初至今成交價(jià)累計(jì)下跌6.4%，較歷史峰值點(diǎn)（2021 年6 月）累計(jì)下跌25%。

6 月二手房掛牌量走平，掛牌價(jià)環(huán)比跌幅有所收窄。掛牌量方面，6 月我們高頻監(jiān)測的130 城二手房掛牌量延續(xù)5 月以來的震蕩走平態(tài)勢（vs. 5 月-0.1%和4 月+1.5%），其中北京、上海掛牌量邊際有所下行，環(huán)比跌幅分別為-2.8%和-0.3%；6 月重點(diǎn)城市活躍掛牌去化周期（以中介口徑成交量而非全市口徑成交量衡量）環(huán)比降至40.2 個(gè)月（5 月41.7 個(gè)月）。掛牌價(jià)方面，6 月同質(zhì)性掛牌價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅收窄至-1.0%（vs. 5 月-1.3%和4 月-1.7%），其中存量掛牌房源調(diào)價(jià)幅度略走闊（6 月-4.79% vs. 5 月-4.66%），或隱含新增掛牌房源價(jià)格預(yù)期略好于存量掛牌房源。受益于政策帶來的交易量和預(yù)期階段性好轉(zhuǎn)，6 月議價(jià)空間環(huán)比增速有所趨緩（6 月+12bp vs. 5 月+31bp），賣家議價(jià)地位未進(jìn)一步明顯走弱。往前看，我們認(rèn)為核心需關(guān)注政策所帶來的重點(diǎn)城市交易量景氣度的延續(xù)性，以及掛牌量的邊際凈減少能否持續(xù)并帶動(dòng)房價(jià)跌勢趨緩（6 月上海成交價(jià)環(huán)比+0.5%）。

6 月租賃旺季延續(xù)，租金環(huán)比回升。在傳統(tǒng)租賃旺季的影響下，6 月中金同質(zhì)性掛牌租金指數(shù)環(huán)比回升0.3%（5 月-0.2%），疊加掛牌價(jià)的下行趨勢，6 月租售比上行至2.14%（5 月2.11%）；待租周期為3.18 個(gè)月。

估值與建議

受5 月17 日以來一系列房地產(chǎn)需求端支持政策出臺的影響，6 月二手房市場呈現(xiàn)交易量同環(huán)比改善、掛牌量整體走平、房價(jià)跌幅有所收窄的特征。

往前看，考慮到限購、限貸政策調(diào)整帶來的需求釋放通常具有脈沖特點(diǎn)，我們認(rèn)為還須持續(xù)關(guān)注政策端能否進(jìn)一步發(fā)力，包括整體宏觀經(jīng)濟(jì)層面和房地產(chǎn)收儲措施方面，成交量景氣度和掛牌量降勢的延續(xù)或是房價(jià)拐點(diǎn)到來的先決條件。短期內(nèi)配置角度，我們建議布局經(jīng)營彈性強(qiáng)、回撤風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，A股推薦招商蛇口、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份，港股推薦中國海外發(fā)展、華潤置地、越秀地產(chǎn)。物管板塊，考慮估值性價(jià)比，我們推薦綠城服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)和萬物云。

風(fēng)險(xiǎn)

政策落地和基本面修復(fù)不及預(yù)期；房企信用加速惡化。

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轉(zhuǎn)自中國國際金融股份有限公司 研究員：李昊/張宇