行業：利好頻出，春節成交恢復緩慢。春節前后利好政策頻出：2 月7 日，深圳優化限購政策，深戶買房不看社保，外地戶口買房要求3 年社保；2 月20 日，最新五年期LPR 調整為3.95%，較前期下降25bp，至此北上廣深首套貸款利率分別下調為4.05%、3.85%、3.85%、3.85%。

從日頻跟蹤來看，春節后30 城商品房成交恢復緩慢，累計同比降幅仍在擴大。截至2 月末，30 城商品房7 天移動平均成交面積同比-71%；長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域7 天移動平均成交面積同比分別為-73%、-73%、-68%、-71%；一線城市、二線城市、三線城市商品房7 天移動平均成交面積同比分別為-57%、-73%、-78%。30 城商品房累計成交面積為1075 萬㎡，同比-39%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域商品房成交面積累計同比分別為-52%、-38%、-39%、-8%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計同比分別為-37%、-39%、-42%。

一線城市春節后商品住宅成交同樣恢復緩慢，累計同比降幅仍未企穩。

截至2 月末，北京商品住宅7 天移動平均成交面積同比-51%，累計同比為-3%；上海商品住宅7 天移動平均成交面積同比-61%，累計同比為-53%；廣州商品住宅7 天移動平均成交面積同比-54%，累計同比為-37%；深圳商品住宅7 天移動平均成交面積同比-62%，累計同比為-31%。

年報前瞻：板塊利潤持續承壓。受到毛利率下降和計提減值的影響，絕大多數業績延續了承壓態勢。在房地產板塊已公布業績快報或業績預告的64 家公司中，業績預增公司5 家，占比8%；業績扭虧公司8 家，占比13%；業績預減公司10 家，占比16%；業績首虧公司15 家，占比23%；業績續虧公司24 家，占比38%。

板塊：本月跑輸滬深300 指數9.9 個百分點。自上期策略報告發布至今，房地產板塊下跌4.7%，跑贏滬深300 指數9.9 個百分點，在31 個行業中排30名。根據Wind 一致預期，按最新收盤日計，板塊2024 年動態PE 為7.9 倍，比2019 年1 月3 日的底部估值水平（6.6 倍動態PE）高19.6%。

投資策略：春節前后需求端利好政策持續推出，但基本面暫未出現顯著改善。

樓市的真實復蘇是房地產板塊行情出現的前提，從部分前置指標看，部分重點城市將一定程度受益于新政所帶來的基本面的提振，“金三銀四”有望實現一波銷售脈沖，土儲質量優、布局聚焦的優質房企將有望取得銷售和規模的增長。同時，未來一年開工勢能較大，城改+保障房建設將釋放大量高價值地塊，有能力且有資源的地方型國企將持續受益，結合當前城投拿地比例，代建龍頭企業未來也將大有可為。3 月核心推薦華潤置地、綠城管理控股。

風險提示：政策落地效果不及預期、行業基本面超預期下行、房企信用風險事件超預期沖擊。

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轉自國信證券股份有限公司 研究員：任鶴/王粵雷/王靜