政策“松綁”空間越來越小

從2023年農歷新年后，全國樓市回暖跡象明顯。

4月6日，國家稅務總局局長王軍出席國新辦發布會時介紹，一季度，住房消費呈現回暖跡象，房地產業1～2月份銷售收入由負轉正，同比增長2.3%，較去年全年加快19.5個百分點;3月份增速進一步提升，同比增長17.9%。

但這背后是數個城市的政策“托舉”。據中指研究院監測，2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條，超30城調整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發放購房補貼的方式，涉及優化限購政策、降低首付比例、優化預售資金監管等。

樓市回暖能否持續?未來又將朝著怎樣的方向發展?目前看來，都充滿不確定性。

回暖背后

這輪樓市回暖最明顯的地區，無疑是一線城市。

中指院披露的數據顯示，3月份一線城市強勢復蘇，新房成交環比上漲73%，同比上漲83.9%。

二手房市場同樣火熱。據北京市住建委官網的數據顯示，2023年3月，北京二手住宅網簽22192套，環比、同比均有一定增幅。

3月，上海二手住宅成交23991套，環比增加24.43%，同比增加86.12%。這是近20個月以來成交的最高點。

貝殼研究院監測數據顯示，2023年一季度貝殼50城二手房成交量指數同比增長，已接近2021年一季度水平;房價扭轉17個月連續下跌趨勢轉漲。

同樣，部分新一線城市樓市回暖也非常明顯。

以杭州為例，根據杭州貝殼研究院的數據，杭州市區(含富陽、臨安)3月二手房成交量達到了10828套，環比2月的7396套漲幅約46%，同比去年3月的4524套漲幅更是高達139%。

上一次杭州達到這一成交量，還是2021年4月。即便去年5月二手房新政釋放利好后，次月的成交量也不過6732套。

而成都3月二手房備案成交量合計達28188套，同比增長約103.41%，創下近7年來的月度新高。

這波樓市“小陽春”背后，原因是什么?

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，這波“小陽春”，有季節性因素，每年春節后都有這樣一個成交旺季。“去年第四季度，疫情比較嚴重，導致很多需求被抑制，有一大部分需求被延后到今春釋放。”他說。

北京鏈家研究院分析師冷會告訴中國新聞周刊，春節假期結束以來，北京二手住房市場恢復態勢明顯，市場較快恢復的原因主要有兩方面，一是前期積壓需求的集中釋放，二是宏觀層面的預期引導。

此外，不少城市二手房掛牌量也大幅度提升。

以廣州為例，2022年3月份，廣州二手房掛牌量9.9萬套，2023年3月份攀至13.3萬套，同比增長了34%。

不少城市的情況類似。58安居客研究院統計顯示，2023年3月份全國新增掛牌房源量環比上漲7.6%，深圳漲幅達11.2%，南昌、南寧、三亞、長沙、海口等城市環比漲幅均在30%以上。

數據往往具有一定滯后性。“到3月末，隨著前期積壓需求的陸續釋放，市場成交節奏逐漸回歸常態，近幾周成交量明顯不如2月份各周，但仍處于相對較高水平。”冷會說。

中國新聞周刊從多位在北京的房產經紀人處了解到，大家普遍感受是，市場已不像一個月之前那么火熱。有中介總結稱，“三月最后一周帶看量，明顯沒有月初那么多。”

根據杭州貝殼研究院監測，3月份二手房帶看量持續小幅回落，相比年后周度最高點，帶看量下滑15%。

分化在加劇

雖然全國樓市在第一季度整體回暖，住房消費同比增長17.9%，但與交易火熱的一二線城市相比，不少三四線城市的市場仍相對低迷。

2023年4月，中指研究院發布的《百城價格指數報告》顯示，百城新建住宅價格在止住“7連跌”及持平后開始轉漲，二手房則受掛牌量增加影響，價格波動調整。

報告顯示，2023年3月，全國100個城市新建住宅環比上漲0.02%，為2022年下半年以來月度環比首次轉漲。百城二手住宅環比下跌0.05%，跌幅較上月擴大0.04個百分點。

甚至以“重倉”三四線城市聞名的開發商碧桂園，在2022年度業績會上宣布，碧桂園原先的土儲和產品偏重于三四線城市，未來會轉向一二線和三四線城市50%和50%的布局。

除了城市之間分化，城市內部板塊之間的分化也十分明顯，以北京為例，從去年末至今，本輪樓市的回暖也存在分化。

“在疫情防控優化調整的大背景下，中心城區二手住房市場率先復蘇，春節后市場熱度傳導至外圍區域，導致2月份外圍城區成交占比明顯提升。”冷會分析。

在北京從事房產中介工作的王明磊對此深有感觸，他告訴中國新聞周刊，自從2023年樓市回暖之后其重點關注的板塊，西城的金融街、月壇和德勝門一帶，量價齊升，甚至有優質房源高價成交。

不少普通板塊的二手房，則遠沒有這樣的行情。

北京市民李豐有一套位于北京南三環與南四環之間的“老破小”住宅，戶型優越，緊鄰地鐵，但有著近30年的房齡，他本想借著這波樓市“小陽春”出售，但現實與預期相距甚遠。他說，“小區里，有二十多套掛牌房源，從去年下半年到現在，一套都沒有賣掉，最近的‘小陽春’，也鮮有看房者。”

中介告訴他，由于房齡和學區，除非大幅度降價，不然房子沒可能賣出去。

而在新一線城市，這樣的趨勢也比較明顯。在樓市多年來不溫不火、平穩發展的長沙，優質房源近期備受追捧。有房產經紀人稱，熱門樓盤鈺龍天下2023年再度火爆，新晉熱盤陽光麗城，2023年至今已經賣出幾十套二手房，甚至超過去年一整年的成交套數。

但上述房產經紀人也稱，與此相對應的是，望城區不少位置不佳的住宅，則少有人問津，甚至有業主降價20萬依然無人問津。

核心地段房源、優質學區房源受到青睞背后，與市場主流人群息息相關。

李宇嘉分析，實際上從疫情之后，房產銷售一直就以改善需求為主，特別在新房銷售中占據主導，主要因為改善型人群受疫情的影響比較小，其收入水平也相對較高。而城市非核心區域或者說外圍地區的房子，一方面供應量較大，另外一方面受眾以剛需為主，所以目前看沒有同步回暖。

“小陽春”會持續嗎?

實際上，這波樓市“小陽春”，與政策推動息息相關。

據中指研究院監測，2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條，超30城調整首套房貸利率下限至4%以下。不少城區取消了持續幾年的限購政策。

最近，從中央到地方，又出臺了不少樓市新政。

近日，自然資源部和銀保監會聯合印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，要求在全國范圍內全面推進不動產“帶押過戶”。

這意味著今后交易二手房時無需再提前結清貸款“贖樓”，大大減少了二手房買賣中的手續。

而不少城市，對樓市的“松綁”力度，也進一步加大。

比如4月4日，合肥出臺了四條限購松綁政策，針對郊區工業區和旅游區的住房取消限購。合肥的限購放松具有雙重效應，既允許在此類郊區獲得購房資格，同時此類房產不計入家庭住房套數。

但在李宇嘉看來，雖然房價企穩回升了，但政策松綁空間也越來越小。

他分析，目前樓市依然具有一定潛力，但潛力需求不等于現實需求，這是當前制約樓市穩定最關鍵的因素。