8月11日，碧桂園服務市值為2077億港元，碧桂園為1867億港元。站上2000億港元市值，碧桂園服務在資本市場開始了新的征程。而要知道，碧桂園服務的營收還不及碧桂園的4%，PE估值卻已經是后者的14倍。

    在房企的加持之下，碧桂園服務有天然的規模優勢。截至2020年末，公司合同物管面積達到8.2億平米，其中7成左右來自兄弟公司的地產業務。

2015-2020年碧桂園服務合同及收費管理面積

資料來源：公司公告、智研咨詢整理

    今年前7月，在疫情還未消散的清下，碧桂園已經收獲了近兩年最好的銷售業績。前7月，碧桂園累計實現權益合同銷售額3573.7億元，同比增長11.25%。這個增幅也是碧桂園這兩年來最高的。

    全口徑計算，碧桂園前7個月銷售額5011億元，位列各大房企榜首。操盤面積達到5469萬平方米，同為行業第一。

    今年年初，碧桂園設立了未來三年權益銷售額保持每年10%以上增長的目標。這意味著地產業務將每年為碧桂園服務提供源源不斷的彈藥，是天然的市場份額。

    除了內生增長外，外延式的并購是碧桂園服務的增長利器。

    2019年以來，碧桂園服務就斥資收購了港聯不動產服務(中國)、嘉凱城集團物業、北京盛世物業、元海資產物業、聯源物業、藍光嘉寶等物業公司。

    其次，為拓展物業衍生服務，碧桂園服務還通過收購滿國康潔、福建東飛涉足城鄉環衛；通過收購城市縱橫涉足樓宇電梯傳媒，收購文津國際布局社區保險等，一系列規劃布局都在補齊各種類型的社區服務。

    收購藍光嘉寶一事頗具戰略意義。通過這筆交易，碧桂園服務一次性拿下1.3億平米在管面積、2.1億平米合約面積，大幅擴張。

    受到今年宏觀調控以及資金面緊張等因素影響，很多地產公司陷入流動性困局，這些企業可能會尋求出售自己手中物管公司——恒大就成了其中典型代表。

    碧桂園服務2020年營收約156億元，同比增長61.7%，淨利潤27.82億元，同比增61.9%，雙雙高增長。今年上半年，公司收入及利潤繼續50%以上的增長。

    從合同管理面積轉為收費管理，大約有3年左右的周期。換句話說，碧桂園服務已經提前三年鎖定了4.4億平米的收費面積，意味著僅物業管理業務已經鎖定了1倍多的增速。

    物業管理服務只要能夠保持增長，衍生的社區增值服務、非業主增值服務大概率也會保持一定的增長。這也就是碧桂園服務敢于喊出“5年千億”豪言的基礎。

    物業服務主要有三重邏輯的體現：

    1.物業管理是物業股的業務基石。對于物業股，資本市場秉持著“以大為美”的態度。規模效應十分突出，資本市場給予了碧桂園服務、融創服務(21.65, 0.00, 0.00%)、世茂服務(19.22, 0.00, 0.00%)等大型房企物業公司高估值；

    擁有“住宅+商業”雙重屬性的華潤萬象生活(43.1, 0.00, 0.00%)，PE更是高達上百倍；而對于小型房企的物業公司，市場其實并不待見，市盈率不到10倍。

    顯然，背靠大型房企被市場認為具有更強的增長確定性。碧桂園近年來全口徑銷售面積近 9000萬平米，在手土儲覆蓋3-4年的銷售，后續陸續竣工交付，碧桂園服務可以“躺著收錢”。

    2. 衍生業務能夠打開物業股的想象空間。以碧桂園服務為例，除了傳統的物業管理服務（住宅、商業等）外，還包括社區增值服務、非業主增值服務、城市服務和“三供一業”（國企供水、供電、供熱和物業管理）。

    其中，社區增值服務已形成到家服務、家裝服務、社區傳媒服務、增值創新服務、房地產經紀服務、園區空間服務等幾條業務線。2020年實現收入17.3 億元，占比超過11%。

    值得一提的是，這一業務近5年復合增速高達70%，近兩年增速均超100%，不僅速度快，毛利率也高達65%以上。

    3. 城市服務是一個新的藍海，有能力介入的企業獲得資本認可。龐大的市政公共服務、城市空間運營、數字社區治理都需要具備綜合服務能力的公司來管理，物業公司再合適不過。

    碧桂園服務的布局邏輯是以環衛為切入點，拓展城市公共服務。一方面通過收購環衛龍頭公司增強專業能力；另一方面積極探索一體化城市大物業服務模式，成為城市智慧幫手和大管家。這一業務在2019年僅有0.7億元，而2020年就增長至8.8億元。

    物業服務的特性，決定了物業股的高估值。