一、物業服務行業概述

物業服務是指受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

目前我國物業管理企業的盈利模式主要有兩大類：一是基礎物業服務，通過提供傳統的物業管理服務向業主收取物業管理費，以基礎物業服務為主的企業主要通過項目的獲取來擴張管理面積以實現收入的可持續性增長；二是通過提供增值服務收取費用，增值業務主要包括業主增值服務和非業主增值服務。業主增值服務的基礎是社區O2O平臺，主要通過輕資產輸出平臺擴大用戶基數、外加不斷嫁接新增值服務項目來實現收入的增長。非業主增值服務針對地產開發商展開，企業利用掌握的物業管理方面技術優勢和運營經驗，提供案場服務、工程服務以及顧問咨詢服務等以收取費用。

物業管理行業企業的盈利模式

資料來源：智研咨詢整理

1991年國內第一家物業管理公司（深圳物業）成立，標志著我國物業管理業正式誕生。此后30余年間，物業管理行業先后經歷了探索起步期（1981-2003年）、以基礎物業服務為主且主要依附關聯房企的傳統業務發展期（2004-2012年）、尋求增值服務為新利潤增長點的轉型探索期（2013-2017年）以及上市、收并購頻現的行業整合期（2018年至今）。

我國物業服務行業發展歷程

資料來源：智研咨詢整理

二、物業服務+社區+養老服務是一線城市重點支持方向

物業服務與養老產業結合是政策重點引導方向，北京市、上海市、深圳市等地區均提到支持物業服務企業參與社區養老服務。北京市通過確定試點單位與試點范圍，按照“企業自愿參與、政府適度支持”的原則，引導物業服務企業發揮常駐社區、貼近居民、響應快速等優勢，根據不同區域人口結構、老年人服務需求，有針對性地提供多元化、個性化的社區居家養老服務。并為物業服務企業提供包括驛站建設運營扶持、人員培訓補貼支持、老舊小區適老化改造補助、稅費減免在內的支持措施。

物業服務行業相關政策

資料來源：智研咨詢整理

三、物業管理面積持續增長，增速有所放緩

近年來，在城鎮化持續推進、居民消費升級、鼓勵性政策的推動下，疊加科技賦能與資本紅利，物業管理行業邁入快速發展期。2010-2021年，我國物業管理企業的管理面積規模持續擴大。2022年，受關聯行業房地產市場持續下行、房地產竣工面積下滑等因素影響，全國物業管理面積增速放緩。2022年國內物業管理面積約372.72億立方米，同比增長2.04%，其中，住宅物業管理面積占比達85%以上。

2017-2022年中國物業管理面積結構情況

資料來源：智研咨詢整理

2022年，全國物業服務市場規模為6161.5億元，其中，住宅物業市場規模為4211.95億元，占比68.36%，商業物業市場規模為733.5億元，占比11.9%，公共及其他物業服務市場規模為1216.05億元，占比19.76%。

2017-2022年中國物業服務市場規模

資料來源：智研咨詢整理

四、物業服務投資能力受關聯房企掣肘，央國企是2022年并購主力

受到政策環境、市場競爭和技術水平等因素的影響，物業管理行業集中度有較大程度的提高。2018-2021年，房企對輕資產運營模式愈加重視，分拆物業業務赴港上市成為熱潮，尤其2020年包括恒大物業、華潤萬象生活、金科服務、世茂服務等在內的18家物業公司赴港上市，強化了企業的融資能力，2021年國內物業管理百強企業管理面積占比提升到50%以上。

2022年，房地產市場的下行，房企資金周轉壓力加大，部分房企通過出售旗下物業資產以緩解資金壓力，但在關聯行業房地產市場下行的態勢下，物業服務企業收并購更趨謹慎，并購熱度相對2021年明顯下滑。但華潤萬象生活、招商積余等央國企積極并購以拓展市場，尤其華潤萬象生活，2022年先后收購禹洲物業、中南服務、九洲千城物業，并購金額超過35億元，成為年度“并購王”。

2022年主要物業服務企業相關并購情況

資料來源：智研咨詢整理

碧桂園服務、萬物云、雅生活集團、保利物業等企業在在管面積居于業內領先地位。2022年，受關聯房企資金周轉壓力較大影響，碧桂園服務、雅生活服務均出現控股股東出售股權的情況，其新增在管面積相比2021年有較大的回落，而華潤萬象生活受益于并購擴張規模等因素影響，2022年新增在管面積達1.44億平方米。

2022年中國領先物業服務企業在管面積一覽

資料來源：公司公告、智研咨詢整理

五、趨勢

1、并購仍將是物業服務企業擴大規模的重要途徑，行業集中度將持續提升

物業是“輕資產、低杠桿、抗周期性”的行業，上市物業服務企業大多數是由房企分拆上市，物業服務企業與房企的關系密切。2022年，在關聯行業房地產市場下行、房企債務危機加大、客戶面臨流動性困境等因素影響下，國內物業管理企業業績承壓，應收賬款計提減值、并購商譽計提減值等成為影響物業服務企業盈利能力下滑的主要因素。尤其是關聯方出險的物企，應收賬款及其他應收款減值成為其虧損的主因之一。在關聯行業房地產市場調整的情況下，預計物業服務行業并購洗牌不可避免。2022年，物業服務行業的并購熱度下降，但華潤萬象生活等央國企成為并購主力，具有信用優勢、品牌優勢的企業有望通過并購實現規模的擴張，進一步提升市場份額，而與出險房企關聯度較高的物業管理企業面臨被房企出售股權以緩解資金壓力的風險。

2、社區增值極具潛力，物業服務企業轉型“城市服務商”

基礎物業服務增長空間有限，而社區增值業務具有較大的潛力，尤其在物業+社區+養老方面，北京市、上海市、深圳市均鼓勵物業服務企業通過“社區+物業+養老”模式探索居家養老。此外，物業服務企業通過“平臺+專業公司”模式，在“物業+餐飲”服務等新模式上也具有較大的發展空間。物業服務作為以服務為本的企業，其本身具有的客戶資源、服務優勢有利于其打造以業主為核心、包括吃住行游購娛健在內的“微生態圈”。

在社區服務的基礎上，物業服務企業從社區走向城市，服務范疇不斷延展，強化空間服務能力，為基礎設施管養、市容環境管理、公園生態維護、公共停車場運營、城市社區治理等提供一體化解決方案。物業服務企業通過與地方政府、城投公司戰略合作或成立合資公司等方式，共同推進城市服務業務是企業的常見方式，如2020年龍湖智創生活與國企平臺蘇州相城高新控股集團有限公司簽署合作協議，組建蘇州市元龍城市運營管理服務有限公司，為相城高新區（元和街道）區域提供整合化運營服務。目前物業服務企業的城市服務模式正向一體化運營發展，如保利物業從“景區全域管理”到“市域全域化服務”，以及萬物云從“物業城市”到“全域智能運營”，企業所覆蓋的服務范圍正不斷擴容。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的智研咨詢發布的《中國物業服務行業市場全面調研及市場規模預測報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。