內容概要：2023年，我國物業服務行業百強企業管理面積均值為6798.1萬平方米，同比增長6.21%，增速較上年下降6.22個百分點，近五年來首次低于10%；合約面積均值為8759.36萬平方米，同比增長2.16%，增速較上年下降9.43個百分點。經歷近幾年的調整后，我國物業服務行業的發展腳步顯著放緩，管理規模增速進一步下降，高質量發展成為主旋律。

關鍵詞：物業服務、物業管理、城鎮化率、物業服務新增合約面積、保利物業、中海物業

一、物業服務行業概述

物業服務是《物權法》中規定的服務，指專業的物業服務機構為居民、企業等業主提供的各種管理和服務活動。常見的物業服務管理方式包括有業主自己進行管理、業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司、業主選聘物業管理企業進行管理三種。

物業服務的內容包括：1、建筑物管理：包括建筑物的維護、修繕、改造和更新等，確保建筑物保持良好的狀態，延長使用壽命。2、設施設備管理：對物業內的各種設施設備進行維護和管理，如電梯、空調、供暖、供水等，確保設施設備的正常運行和安全性。3、環境衛生管理：為業主和居民提供一個干凈、整潔、舒適的生活環境，包括清潔公共區域、處理垃圾、消毒殺菌等。4、綠化管理：對物業內的綠化進行規劃、種植、養護和管理，為業主和居民提供一個優美、宜人的生活環境。5、.安全管理：保障業主和居民的人身財產安全，包括門禁管理、巡邏、監控等措施。6、交通管理：對物業內的交通進行規劃和管理，確保交通流暢、安全，減少交通事故的發生。7、財務及收費管理：負責對業主和居民的收費管理，包括水電費、物業費等費用的收取和核算，確保財務透明、規范。8、客戶服務：為業主和居民提供各種咨詢和服務，如投訴處理、維修報修、入住服務等，提高業主和居民的滿意度?？偟膩碚f，物業服務的內容包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域內的環境衛生和秩序，這是現代城市化進程中不可或缺的一部分，也可確保住宅、商業和工業物業的保值和增值。

物業服務行業的發展歷經以下四個階段：一、物業服務脫胎于物業管理。二、2004-2012年，物業服務處于標準化階段，各項政策的相繼出臺為物業服務在作業、收費、用工等方面做出規范。三、2012-2017年，處于行業的轉型探索期，一方面，物業服務在從業資質、企業資質和收費方面逐漸走向市場化；另一方面，隨著勞動力成本的上漲，給物業服務業帶來成本壓力，企業開始轉型增值服務。四、2017年后，行業進入高速發展期。當前，物業管理行業發展正在從以往高速擴規模階段向高質量發展階段過渡，企業深刻認識到行業的本質仍然是服務，因此更加重視客戶需求，持續強化服務品質建設，以提升企業競爭力。

二、物業服務行業發展背景分析

黨的十八大提出“加快傳統產業轉型升級，推動服務業特別是現代服務業發展壯大”。2022年7月，國家發改委發布了《“十四五”新型城鎮化實施方案》，提到要提高街道社區治理服務水平，重點提出要完善網格化管理服務，依托社區統一劃分綜合網格；推進社區服務標準化，開發協商議事、政務辦理等線上應用，完善社區應急組織體系和工作預案，加強防災減災知識宣傳和應急演練；加強社會工作專業人才隊伍建設，健全社區工作者職業體系；提高物業服務覆蓋率，開展物業服務標準化試點，改進物業服務管理。至此，構建以現代服務業為引擎的新型城鎮化模式，已成為國家的頂層設計和新的戰略定位。在此背景下，近兩年來，國內各地政府先后發布相關政策，如《湖南省物業服務收費管理辦法》《深圳市物業服務招標投標指導規則》等，不斷完善物業服務收費管理制度，加速建設物業服務市場體系，為國內物業服務行業發展奠定堅實基礎，加速促進我國物業服務行業的健康發展。

物業管理具有居民生活離不開、安置就業離不開、社會穩定離不開的極端重要性。先發國家和地區的城鎮化發展經驗表明，在要素推動力的基礎上，物業管理的優質發展構成了城鎮化向縱深躍進的不可或缺的拉動力。物業管理優勢與城鎮化的方向高度契合，融匯城鎮化是時代賦予物業管理的重要使命。兩者之間存在較強的互動機制和相關關系，核心共同、目標一致、相輔相成、互為促進。伴隨著城鎮化的快速發展，業主的消費群體不斷擴大、消費結構不斷升級、消費潛力不斷釋放、消費熱點不斷聚發、消費領域不斷拓展。數據顯示，2023年，我國城鎮人口數量為9.33億人，同比增長1.3%；國內城鎮化率達66.16%，較2016年提升了7.32個百分點。未來，隨著城鎮化率的上升，國內城鎮化物業管理的需求仍將是一個不斷產生、持續加力的長期過程，將持續帶動物業管理深度和密度同向變化。

三、物業服務行業發展現狀分析

2023年，我國物業服務新增合約面積TOP50企業的新增合約總面積為17.6814億平方米，較上年新增面積減少了26.08%，較2021年新增面積減少了36.37%。近年來，國內物業服務行業新增合約面積呈現持續下滑態勢。主要原因有以下幾個方面。第一，“保交樓”工作持續推進，成效顯現。2023年商品房竣工面積約9.98億平方米，其中，住宅竣工面積7.24億平方米，不少百強企業承接到更多新建住宅項目。第二，相比住宅業態，非住宅業態專業性更強，細分業態領域存在一定的專業壁壘。第三，過去幾年，為了克服非住宅細分領域的專業壁壘，很多百強企業采用并購的方式實現對非住宅賽道的快速布局，而2023年并購市場進一步回歸理性，導致非住宅擴張速度減緩。

2023年，我國物業服務行業百強企業管理面積均值為6798.1萬平方米，同比增長6.21%，增速較上年下降6.22個百分點，近五年來首次低于10%；合約面積均值為8759.36萬平方米，同比增長2.16%，增速較上年下降9.43個百分點。經歷近幾年的調整后，我國物業服務行業的發展腳步顯著放緩，管理規模增速進一步下降，高質量發展成為主旋律。此外，更值得注意的是，當前階段，我國物業服務行業百強企業在市場外拓方面面臨困局。一方面，2023年并購市場冷淡，高速外拓的方式不可持續；另一方面，市場競標難度大，競爭激烈，外拓節奏有所放慢。與市場競標相比，以合資合作或戰略合作的方式獲取第三方項目更靈活，成為百強企業重要的拓展手段。這種輕資產的合作模式不需要花費重金，但能充分發揮合作雙方的資源優勢、品牌優勢，達到“1+1>2”的效果，有利于百強企業拓展非住宅和專業賽道，強化外拓能力。

2023年，我國物業服務行業百強企業營業收入均值為15.5億元，同比增長4.56%，增速較上年下降6.06個百分點，首次低于10%。TOP10企業營業收入均值為142.44億元，同比增長為8.72%。從國營、民營角度分析，在國內物業服務百強企業中，大多數央國企營業收入仍舊保持兩位數的增長，顯著高于整體水平，呈現出良好的發展態勢；而在上市民營企業中，有近70%的企業營收增速低于10%。這意味著，在深厚的資本及市場積累經驗支持下，近年來我國物業服務央國企發展速度日益提升，在市場上擁有更為強勁的競爭力，業務經營持續向好。

從業務收入來源角度分析，2023年我國物業服務百強企業的增值服務收入均值2.36億元，較上年的2.7億元下降12.59%，占比為15.23%，較上年下降2.99個百分點。其中，非業主增值服務收入下降成為增值服務收入下降的主要原因之一。而百強企業的創新型服務收入均值為0.42億元，同比增長5.0%，保持連續增長態勢，占比微幅提升至2.72%。主要原因在于，頭部企業或少數重點企業引領百強企業開展創新型服務，更加關注項目盈利能力以及回款情況，與基礎物業管理服務產生聯動，堅守主業，堅持創新，平衡風險與回報。

此外，據統計，2023年，我國物業服務行業內百強企業的毛利潤均值為3.23億元，較上年增長0.81%，轉降為升；凈利潤均值為8385.5萬元，較上年下降11.18%，降幅收窄11.22個百分點。這說明，近年來我國物業服務行業百強企業“增收不增利”現象仍在持續，毛利率和凈利率雙雙下降，但降幅收窄。服務品質是物業企業的生命線和發展根基，沒有以服務品質為基礎的“1”，再多的業務也將失去依托成為“0”。因此，在當前存量市場的背景下，物業服務企業生存與發展將面臨激烈競爭，回歸服務本源，提升服務品質，成為企業持續經營與發展的不二選擇。

四、物業服務行業領先企業分析

保利物業服務股份有限公司于1996年6月在廣州成立，是保利發展控股集團旗下控股子公司，于2019年12月19日在香港聯合交易所主板掛牌上市，股票簡稱“保利物業”。保利物業致力于發展全業態管理的保利物業，服務范圍涵蓋了從社區居住物業到城市地標性寫字樓、政府公建、城鎮景區、特色產業、院校、醫院等多種物業類型，服務內容包括物業服務、物業項目前期咨詢服務、物業項目交付后評估分析服務，以及會所經營、資產管理、專業設備設施維護保養服務、家政服務、社區健康管理（社區家庭健康管理、社區居家健康養老服務、健康產品與服務銷售）、社區教育、社區智慧平臺建設與運維等。在2023年中國物業服務百強企業排行榜中，保利物業在我國物業服務百強企業中排名第三，在具有央企背景的物業服務企業中服務規模排名第一。2023年，保利物業營業收入為150.62億元，同比增長10.05%；毛利率為19.61%，同比增加了0.8個百分點。

相關報告：智研咨詢發布的《中國物業服務行業市場全面調研及市場規模預測報告》

中海物業管理有限公司最早于1986年在香港開展物業服務，1991年進入中國內地，2015年10月23日在香港聯交所主板掛牌上市，股票簡稱“中海物業”。中海物業央企中國建筑集團有限公司旗下中國海外集團,是中國首批獲得一級資質的物業管理品牌，擁有35年不動產與客戶全生命周期管理服務經驗，業務遍及港澳及內地135個主要城市，是位列中國物業服務百強企業TOP10、中國物業服務企業品牌價值NO.1。2023年，中海物業營業收入為130.51億元，同比增長19.74%，較2020年增長124.06%。

五、物業服務行業發展趨勢

1、“拓深度”激活社區增值潛力，“掘優勢”緊抓非住宅物業機會

做好基礎服務的同時，各項增值服務和創新服務依然是物業企業必須攻克的領域，尤其在房地產開發市場進入存量時代后，如何充分發掘物業的自身優勢，進一步激活多元賽道潛力，是行業面臨的重要課題。

基于住宅物業發展而來的社區增值服務被視為物業管理行業的第二增長曲線，對物業公司而言存在一定競爭壁壘。百強企業應充分認識并發揮自身優勢，在業務布局方面保持審慎態度，盡量做到少而專、專而精，根據自身優勢篩選賽道，避免資源和人力投入過度分散導致全局失敗。

基于非住宅物業的IFM是近兩年的熱門賽道，客戶需求多、服務內涵廣，市場潛力大，專業性、綜合性更強，是百強企業爭相布局的藍海市場。此外，城市服務是近幾年物業行業的熱門賽道，隨著全國環衛市場化的逐步推進，物業服務企業的參與程度越來越高，已在市政環衛領域占據一定市場份額。

2、科技賦能全業態、全場景，智能化手段化解管理難題

百強企業積極擁抱科技，將新技術不斷應用于管理和服務，開啟“智慧物管”新紀元。2013年及以前是行業的科技應用萌芽期，百強企業通過引入閉路電視、電腦等硬件設施或者購買軟件系統應用，進行較為初級的智能化建設；2014~2018年，行業在科技應用方面進入快速落地期，各種業主端及員工端App、微信小程序、智能設施設備紛紛涌現，大部分百強企業在此階段實現了線上繳費、報事報修、線上團購、互動交流以及智慧停車、智能安防；2019年以來，百強企業加大智慧物聯平臺的建設力度，在實際物業管理多場景中深化科技應用，行業進入科技應用深化期。

3、資本市場IPO降溫，地方國企加快上市進程

2023年，物業管理行業IPO熱度進一步降低，年內新增上市公司僅兩家，分別是眾安智慧生活和潤華服務，募集資金總額約2.4億港元。上市物企數量及募集資金總額均創近六年來新低，回落至2015年的水平。部分物業服務企業，尤其地方國資背景物業企業，仍在尋求奔赴資本市場的機會，以實現資產保值增值及組織結構優化。從資本市場表現看，物業板塊自2023年以來，總市值仍處在波動下行趨勢。受上市公司盈利情況影響，已有超過10家港股物業上市公司凈利潤為負值，剔除這部分企業后，其他上市公司平均市盈率約處于10倍到11倍之間，2024年以來保持穩定。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國物業服務行業市場全面調研及市場規模預測報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。