投資摘要：

每周一談：物企參與城市服務空間廣闊

11 月22 日，深圳物博會同期會議——“新周期的開啟”：2022 中國物業行業高峰論壇暨城市服務論壇舉辦。多家物企就城市服務的未來發展趨勢發表了看法，而物業公司進入城市服務賽道將以更快、更高的速度發展。

 物企戰略布局城市服務領域

城市服務一般指主要向政府及公共行政部門提供的各種服務。物業公司承接城市服務項目具備天然優勢，物管服務與城市服務在服務內容上高度重合，傳統的“四保”（保安、保潔、保修、保綠）可分別對應至城市服務的城市秩序、市政環衛、基礎設施維護以及城市園林綠化。

目前，物企以市政環衛為切入點，布局城市服務的趨勢愈加明顯。根據環衛科技網的統計，2022 年第一季度共開標51 個億元級環衛項目，其中，城市大管家項目有10 個。頭部物企多以合資、并購等方式布局城市服務，推出相應品牌。

物企參與萬億級別城市服務賽道

一般而言，城市服務的購買方主要為地方政府。全國城鄉社區事務支出占全國公共財政支出比例基本穩定。

我們利用全國公共財政支出中的全國城鄉社區事務支出對城市服務空間進行預測。我們從社區事務支出中剔除監管類及基礎設施建設類支出，我們認為，剔除這幾個分項后的剩余支出，更加接近政府采購城市服務的各類支出，其占全國公共財政支出的比例也更加穩定。

預計到2025 年城市服務市場規模可達1.7 萬億元。我們認為，物企參與城市服務空間廣闊，政府在治理城市的過程中引進市場化力量，引導專業化企業、機構參與城市治理，將一部分公共管理服務職能“分包”給市場化企業，將成為更多城市的選擇。

數據追蹤（11 月21 日-11 月25 日）：

資金及交易追蹤：

滬（深）股通：A 股物業公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2022年11 月25 日，持有980.47 萬股，較上周下跌6.97%，持股市值1.56 億元。

港股通：港股中港股通持股共18 家（剔除停牌物企），自2022 年11 月21 日至11 月25 日，增幅最大的是金科服務，本周增幅12.39%。降幅最大的是碧桂園服務，降5.71%。持股比例最高為保利物業，為62.89%。持股數量最多為融創服務，為5.16 億股。

投資策略：我們認為目前物業板塊已進入最佳配置期，頭部物企規模將持續擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續加強，建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關注受母公司拖累風險較小的保利物業、招商積余，關注獨立發展能力較高的全國性物企綠城服務，關注高彈性標的碧桂園服務。

風險提示：房企資金鏈緊張拖累物企，關聯方應收賬款及其他應收款壞賬風險，外拓增速不及預期。

知前沿，問智研。智研咨詢是中國一流產業咨詢機構，十數年持續深耕產業研究領域，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。專業的角度、品質化的服務、敏銳的市場洞察力，專注于提供完善的產業解決方案，為您的投資決策賦能。

轉自申港證券股份有限公司 研究員：曹旭特