內容概要：倉儲業指專門從事貨物倉儲、貨物運輸中轉倉儲，以及以倉儲為主的物流配送行業。2023年我國倉儲業（含裝卸搬運）固定資產投資額約為11670.8億元，同比增長27.5%，增幅較去年增加2.7個百分點，增速是物流業（即交通運輸、倉儲和郵政業，為10.5%）的2.6倍。在2016-2021年間，國內倉儲業固定資產投資年均增幅在6%左右。近兩年來，隨著電商、直播賣貨等新興電子商業的崛起，我國倉儲領域市場投資規模開始出現大幅提升。

關鍵詞：產業鏈；發展歷程；投資額；通用倉庫面積；冷庫容量；倉庫平均租金；倉庫空置率；發展趨勢

一、行業概況

倉儲是通過倉庫對商品與物品的儲存與保管。倉儲業指專門從事貨物倉儲、貨物運輸中轉倉儲，以及以倉儲為主的物流配送行業。傳統倉儲僅僅是指倉儲物流企業按照客戶要求從事的庫存管理和庫存控制等倉儲物流業務?，F代倉儲業涵義更為廣泛，指以從事倉儲物流業務為主，提供貨物儲存、保管、中轉等傳統倉儲服務，同時能夠提供流通領域的加工、組裝、包裝、商品配送、信息分析、質押監管融資等增值服務以及倉庫基礎設施的建設租賃等業務的倉儲型物流企業的集群體。根據倉儲中心的不同類型，現代倉儲行業按功能劃分主要可分為集貨中心、分貨中心、轉運中心、加工中心、儲調中心、配送中心、物流中心。

倉儲行業產業鏈上游包括設備供應商和軟件服務商。其中，設備供應商向行業提供各種硬件設施，如輸送帶、分揀系統、自動引導車（AGV）、堆垛機、穿梭車和叉車等；軟件服務商負責提供諸如倉庫管理系統（WMS）、倉庫控制系統（WCS）等軟件平臺，協助企業高效且精確地管理其庫存。產業鏈中游是倉儲服務提供商，主要由倉儲地產企業和第三方物流服務提供商組成。其中倉儲地產企業主要專注于構建和租賃倉庫設施，為市場提供存儲空間；第三方物流服務供應商則依托自建或租賃的倉庫，向貨主提供專業化服務，包括物品存儲、保管、裝卸和配送服務，其核心優勢在于提升服務品質和增加附加價值。產業鏈下游則是倉儲應用需求方，包括房地產、煙草、醫藥、汽車、零售、電子商務等領域。隨著這些行業對倉儲服務需求的日益增長，倉儲行業得以在一個不斷擴大的市場中探索更多的發展機會。

我國倉儲行業發展歷程可分為人工倉儲、機械化倉儲、自動化倉儲和智能化倉儲四個階段：1950-1970年，物資的輸送、存儲、管理和控制主要靠人工實現，行業進入人工倉儲階段；1970-1980年，以輸送車、堆垛機、升降機等機械化設備替代人工，行業進入機械化倉儲階段；1980-2015年，自動化倉儲階段開始，行業融入了大量的技術，通過應用自動設備（例如自動貨架、自動立體倉庫、自動識別、自動分揀以及各類AGV機器人）減少人工操作，提升效率。2015年至今，我國倉儲行業進入智能化升級階段，這一階段的科技應用程度最高，各類新一代互聯網技術、自動分揀技術、光導技術、射頻識別技術、聲控技術等高度融合，形成一個智能化的整體，對倉儲進行有效的計劃、執行與控制。

相關報告：智研咨詢發布的《中國倉儲行業市場行情監測及未來趨勢研判報告》

二、產業現狀

2023年我國倉儲業（含裝卸搬運）固定資產投資額約為11670.8億元，同比增長27.5%，增幅較去年增加2.7個百分點，增速是物流業（即交通運輸、倉儲和郵政業，為10.5%）的2.6倍。在2016-2021年間，國內倉儲業固定資產投資年均增幅在6%左右。近兩年來，隨著電商、直播賣貨等新興電子商業的崛起，我國倉儲領域市場投資規模開始出現大幅提升。

2023年國內倉儲業（含裝卸搬運）固定資產投資額仍保持高速增長，其原因可總結為以下三點：一是20余個地方政府部門持續強化冷鏈物流體系建設，布局冷鏈設施網絡，加大冷庫建設投入；二是據不完全統計，2023年在建、交付使用的物流項目總體呈現單體倉庫大型化、自動化、智能化等特點，在一定程度上拉高了單位面積倉庫的投資額；三是對存量倉儲設施的改建和技術改造較多，統計局數據顯示此建設類的投資額增長超30%。

從國內倉儲行業基礎設施建設情況看，截至2023年年底，我國營業性通用倉庫面積約12.4億平方米，同比增長1.6%。其中，立體庫（高標庫）面積為4.3億平方米，同比增長4.88%，占設施總量比例已達34.68%?！靶羌墏}庫”（達到國家標準《通用倉庫等級》要求）規模已超過6000萬平方米。

冷庫是指用人工手段，創造與室外溫度或濕度不同的環境，也是對食品、液體、化工、醫藥、疫苗、科學試驗等物品的恒溫恒濕貯藏設備。近年來，隨著電商物流、生鮮電商等行業的快速發展，市場對冷庫的應用需求也在不斷增加。疊加國家部委、地方政府持續大力支持冷鏈物流發展，冷庫成為我國倉儲行業投資建設的關鍵基礎設施之一。中國倉儲與配送協會數據顯示，截至2023年，我國冷庫容量已由2019年底的1.69億立方米增長至了2.5億立方米，復合增長率達到10.28%。

此外，截至2023年年底，我國經營性危險化學品倉庫面積約為130萬平方米，同比增長10%。其中，新增危險化學品倉庫集中在張家港、重慶及新疆等地區。按照防火等級分類，甲類防火等級的倉庫約占21%，乙類防火等級的倉庫約占35%，丙一類防火等級的倉庫約占44%。

從國內倉儲企業海外倉建設情況看，2023年，我國相關政府部門發布多項政策支持跨境電商、海外倉發展。安徽省、浙江省、成都市、哈爾濱市等近20個省市級政府部門發布海外倉建設的扶持政策，并給予財政補貼。商務部公開數據顯示，截至2023年年底，我國分布在全球的海外倉總面積超2200萬平方米，同比增長10%。海外倉儲網絡建設日趨完善。

根據中國倉儲與配送協會保稅與海外倉分會調研，不同區域海外倉發展特點差異較大，東南亞、中東歐、南美、非洲等地區的海外倉總體呈現規模化、集聚化發展態勢；北美、西歐等地區的海外倉處于結構性增長階段，部分企業特別是頭部企業小倉換大倉，租賃改自建。

從國內倉儲行業出租情況分析，受上游客戶訂單下降、同行競爭加劇等影響，各類型倉庫出現不同程度的租金下降、空置率上升等情況。據統計，2023年我國主要物流節點城市通用倉庫平均租金為25.45元/平方米·月，同比下降2.3%；國內倉庫平均空置率為14.9%，同比增長1.8個百分點。

物聯云倉平臺數據、中國倉儲與配送協會冷鏈分會調查顯示，2023年我國冷庫平均租金為86.00元/平方米·月，其間冷庫租賃價格逐月走低，個別地區出現了“零租金入駐”的招商政策；全國冷庫空置率為17.55%，部分地區冷庫空置率持續升高，個別地區冷庫空置率達到30%以上。

據中國倉儲與配送協會危險品分會統計監測，2023年全國危險化學品倉庫甲類防火等級的倉庫租金為120～280元/平方米·月，乙類防火等級的倉庫租金為100～180元/平方米·月，丙一類防火等級的倉庫租金為50～120元/平方米·月，同時受地理區位、供需關系、業務場景和模式的影響，租金浮動較大。

總體來看，一方面倉庫租金下降，空置率上升；另一方面倉儲業固定資產投資額大幅增長，這種局面需要引起業界重視，有待深入研究。

三、發展趨勢

1、數字化驅動成為行業發展的核心“引擎”

2023年，隨著物流大模型的應用，頭部倉儲企業已布局“數據+科技+運營”的服務體系，以“數據+科技驅動”為客戶提供個性化的倉網布局、運力規劃、數字化倉配服務方案，用“智慧物流大腦”的自主決策，為客戶帶來倉配價值增量。例如，京東到家的“宏圖系統”，通過“B2C+O2O”全域數據分析，實現人、貨、場基于LBS網格化的供需精準高效匹配，面向品牌商提供集經營診斷、機會洞察、策略輸出、方案落地功能于一體的LBS網格化運營工具，幫助品牌提升全渠道運營效率。

隨著倉配業務場景日益復雜，過去以低配置信息系統管理貨物、以人工經驗判斷進行管理的方式已無法滿足現代化倉配需求。近年來，智能倉儲企業、物流科技企業的數智化創新產品，已具備多場景應用、低成本實施的條件。未來一個時期，普遍應用數智化手段優化內部作業流程、完善倉配網絡體系、創新業務模式、打造彈性服務能力等，將是賦能行業、實現行業高質量發展的重要趨勢。

2、融合創新發展成為行業探索的新方向

隨著我國進入高質量發展的新周期，在市場規模增長放緩、以存量為主的市場下，基于行業的細分業務板塊融合和企業的內部資源整合，打造新的產品或服務體系將成為新的發展方向。

以行業為例，城市末端配送與鐵路是相對獨立的物流子系統，2023年中鐵快運股份有限公司與同城貨運、即時配送企業開展“高鐵急送”服務，通過高效銜接高鐵與兩端同城取送貨騎手運力，采用即收、即運、即送方式送達物品，實現跨城市當日送達，打造了新的服務產品。

以企業為例，綜合性物流企業有倉儲、末端配送、快遞、干線運輸等多個獨立運營的業務板塊，隨著客戶“到店+到家”“線上+線下”多渠道業務發展，已有業務板塊、物流資源的協同整合成為必然。2023年，順豐推出一體化醫藥配送綜合物流解決方案，在為外賣平臺、藥店自有平臺、醫藥電商平臺等提供即時配送的同時，也調動倉儲資源與干線資源，提供以“四輪+二輪”多元運力組合運輸、“城市倉+同城急送”模式為基礎的醫藥物流服務，實現四輪運力滿足長距離配送需求，二輪即時配送覆蓋末端更廣范圍配送，并實現去中轉場化。

3、綠色化、逆向化、全球化將成為行業發展的新增量

（1）綠色倉配

2023年，國家部委、地方政府部門相繼發布碳達峰、碳排放、碳交易等建議及工作方案20余項，綠色化已成為倉儲企業高質量發展的重要內容，未來倉配企業綠色化發展已成為必選項。隨著企業綠色化理念增強，綠色倉配領域的國家標準和行業標準日臻完善，地方政府重視碳排放監管與監控，倉儲行業綠色化發展將逐步由理念邁向實踐，并釋放倉配領域碳排放核查、減碳、碳交易等服務需求，創造基于倉配領域的碳減排解決方案、碳交易工具，形成行業新業態。

（2）逆向物流

2024年2月，中央財經委員會第四次會議強調“鼓勵引導新一輪大規模設備更新和消費品以舊換新，有效降低全社會物流成本”。會議指出，要推動各類生產設備、服務設備更新和技術改造，鼓勵汽車、家電等傳統消費品以舊換新，推動耐用消費品以舊換新。推動大規?；厥昭h利用，加強“換新+回收”物流體系和新模式發展。在產業轉型升級、消費品更新換代背景下，逆向物流將迎來新的發展機遇。

（3）跨境物流

在SHEIN、Temu和TikTokShop等跨境電商平臺海量訂單的推動下，國內自主可控的集、運、倉、配的跨境物流建設體系初見雛形。然而，跨境電商平臺的訂單在許多國家的倉配履約需要依賴本土物流企業的合作才能完成，配送時效與國內相比有較大差距，在海外倉網絡、末端配送網絡、國際干線運輸（空、鐵、運）網絡體系的建設上仍有諸多不足。未來，跨境物流企業要支撐中國的企業全面出海，自身的服務能力仍有很大的提升空間。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國倉儲行業市場行情監測及未來趨勢研判報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。