摘要：

一、發展環境：政策支持剛性和改善性住房需求，商品房成交量下降，二手房市場將回暖

二手房行業的產業鏈上游是房地產開發行業交付的新房，房地產開發行業則主要包括建筑材料、建筑承建以及營銷與服務。二手房行業中游則是二手房交易，主要包括中介服務、房產評估服務以及金融機構的貸款服務。二手房行業的下游主要是一般消費者。2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當前經濟形勢和經濟工作會議，會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。我國商品房銷售面積逐年下降，短期來看房地產行業正處于復蘇初期，整體預期較弱，二手房在一定程度上是對新房的替代作用，我國商品房銷售面積的減少，說明我國二手房的銷售成交量將有所上升。

二、發展現狀：一線城市二手房市場回暖，北京深圳二手房成交面積環比增長超過10%

2022年我國6大重點城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量為15.8萬套，其次是成都，二手房成交量為15.13萬套，接著是北京市，2022年北京市二手房成交量為14.24萬套，然后是廣州市，成交量為8.26萬套， 再者是長沙市，二手房成交量為5萬套，最后則是深圳市，二手房成交量為2.17萬套。這是由于一線與新一線城市擁有更多的就業機會、更高的工資待遇、更完善的社會公共服務設施等因素，吸引大量人才買房落戶。從整體情況來看，我國11個重點城市中有9個城市的二手房成交面積環比增長，一線城市二手房市場回暖，北京深圳二手房成交面積環比增長超過10%。

三、企業分析：2022年整體表現出低迷態勢，2023年房地產經紀業務市場加速恢復

近年來我國房地產經紀業務公司百花齊放，貝殼找房，我愛我家作為國內僅有兩家房屋交易服務平臺上市公司，也是交易服務的兩家龍頭公司，兩家公司都是吸引經紀人與經紀公司入駐的方式。到2022年，房地產市場嚴厲的調控政策、消費疲軟、疫情反復等因素影響，整體表現出低迷態勢，貝殼找房營業收入下降至606.69億元，同比減少24.87%，2023年疫情防控全面放開，市場加速恢復，前三季度營業收入達到575.73億元，同比增長31.08%。我愛我家營業收入在2022年有所下降，為116.73億元，同比減少2.42%，2023年前三季度營業收入為90.73億元，同比上年同期增長2.11%。

四、發展趨勢：二手房市場趨于穩定，吸引剛需購房消費者駐足

隨著人們生活品質的提高，很多人會選擇更換住房，或購買增值空間較大的二手房，這也將驅動二手房市場的發展。住房是人們生活的剛需，而新房市場則要面臨爛尾的風險，由于這一原因，許多消費者則更愿意瞄準二手房市場，隨著新房成交量的減少，二手房市場則將會被更多的消費者了解。人口流入會帶來對房地產市場的需求增加，許多一線城市面對越來越多的人才流入，使得房地產市場的需求增加，從而帶動二手房市場的發展。隨著二手房市場的均價下降，使得我國存在購房剛需的消費群體眺望二手房市場，等待二手房市場趨于穩定，則將抓住機會購入。尤其是對于那些一直感到房價高企無法入市的人來說。交易活躍度可能會上升，這將增加市場的交易量，將對房地產經紀業務產生積極影響。

關鍵詞：二手房發展環境、二手房發展現狀、二手房企業分析、二手房發展趨勢

一、發展環境：政策支持剛性和改善性住房需求，商品房成交量下降，二手房市場將回暖

二手房行業產業鏈上游是房地產開發行業交付的新房，房地產開發行業則主要包括建筑材料、建筑承建以及營銷與服務。二手房行業中游則是二手房交易，主要包括中介服務、房產評估服務以及金融機構的貸款服務。二手房行業的下游主要為消費者。

2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當前經濟形勢和經濟工作會議，會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。2023年7月27日住房城鄉建設部召開企業座談會，會上指出，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。倪虹強調，穩住建筑業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。要以工業化、數字化、綠色化為方向，大力推動建筑業持續健康發展，充分發揮建筑業“促投資、穩增長、保就業”的積極作用。要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。2023年8月18日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布發布公告《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，將二手房交易的退稅優惠期限延長至到了2025年12月31日。對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

根據國家統計局數據統計，2018年我國商品房銷售面積為16.49億平方米，銷售額為14.61萬億元，到2019年略有下降，下降至16.45億平方米，商品房銷售額為15.58萬億元，2020年，商品房銷售面積小幅度上漲至16.86億平方米，銷售額為16.91萬億元，2021年商品房銷售面積達到17.14億平方米，商品房銷售額為17.69萬億元，2022年，我國商品房銷售面積為12.98億平方米，同比下降24.27%。2023年1-10月，我國商品房銷售面積為9.26億平方米，我國商品房銷售面積為9.72萬億元。我國商品房銷售面積逐年下降，短期來看房地產行業正處于復蘇初期，整體預期較弱，二手房在一定程度上是對新房的替代作用。

人才凈流入使得城市二手房行業不斷發展，特別是一線城市以及新一線城市，由于學校、醫療等公共資源豐富，吸引大量人口來此尋找更好的工作和生活環境，從而加速了本地二手房市場的發展。2022年我國最大人口凈流入城市是深圳，人口凈流入為1182.71萬人，上海市人口凈流入970.7萬人，廣州市人口凈流入為838.5萬人，北京市人口凈流入為770.8萬人。一線城市吸引了大量的外來人口，在年輕人當中更為明顯。由于一線城市擁有更多的就業機會、更高的工資待遇、更完善的社會公共服務設施等因素，吸引了大量年輕人前來謀求更好的發展機會。人口流入會帶來對房地產市場的需求增加。

相關報告：智研咨詢發布的《中國二手房行業市場行情監測及投資方向研究報告》

二、發展現狀

2022年我國6大重點城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量為15.8萬套，其次是成都，二手房成交量為15.13萬套，接著是北京市，2022年北京市二手房成交量為14.24萬套，然后是廣州市，成交量為8.26萬套， 再者是長沙市，二手房成交量為5萬套，最后則是深圳市，二手房成交量為2.17萬套。這是由于一線與新一線城市擁有更多的就業機會、更高的工資待遇、更完善的社會公共服務設施等因素，吸引大量人才買房落戶。

二手房市場價格正在持續下滑。這種價格下滑的趨勢并非偶然。在過去的一段時間里，由于各種因素的影響，包括經濟環境的變化、政策調整等，二手房市場供應增加，需求卻在減少，這種供需失衡導致了價格的下跌。2023年1月我國百城二手房住宅平均價格為15858元/平方米，到2023年11月我國百城二手住宅平均價格下降至15400元/平方米，環比下跌0.56%，跌幅較10月擴大0.11個百分點，已連續19個月環比下跌。

2023年11月成都二手房成交面積為182.3萬平方米，環比為0，11月北京二手房成交面積為107.9萬平方米，環比增長13%，2023年11月，南京二手房成交面積為75.9萬平方米，環比達到19%，佛山二手房成交面積為60.1萬平方米，環比增長7%，蘇州二手房成交面積為57.3萬平方米，環比增長19%。2023年11月，深圳成交面積為29.9萬平方米，環比增長11%，揚州11月二手房成交面積為22.7萬平方米，環比增長7%，東莞市二手房成交面積為21.6萬平方米，環比增長10%，廈門二手房成交面積為17.1萬平方米，環比增長18%。從整體情況來看，我國11個重點城市中有9個城市的二手房成交面積環比增長，一線城市二手房市場回暖，北京深圳二手房成交面積環比增長超過10%。

三、企業分析

近年來我國房地產經紀業務公司百花齊放，貝殼找房，我愛我家作為國內僅有兩家房屋交易服務平臺上市公司，也是交易服務的兩家龍頭公司，兩家公司都是吸引經紀人與經紀公司入駐的方式。貝殼找房擁有特色VR看房功能，可以讓用戶足不出戶就能身臨其境地看房。我愛我家是一家歷史悠久的房地產中介公司，現在也有自己的房產中介軟件，其優勢是擁有更多的地產中介資源，更有能力為房東提供更加全面的房屋出租、出售的服務。

2019年貝殼找房的營業收入為460.15億元，到2020年營業收入達到704.81億元，增速為53.03%，2021年貝殼找房的營業收入為807.52億元，同比增長14.57%，到2022年，房地產市場嚴厲的調控政策、消費疲軟、疫情反復等因素影響，整體表現出低迷態勢，營業收入下降至606.69億元，同比減少24.87%，2023年疫情防控全面放開，市場加速恢復，前三季度營業收入達到575.73億元，同比增長31.08%。

2021年我愛我家營業收入達到119.63億元，同比2020年增長24.94%，到2022年，營業收入有所下降，為116.73億元，同比減少2.42%，2023年前三季度營業收入為90.73億元，同比上年同期增長2.11%。

四、發展趨勢：二手房市場趨于穩定，吸引剛需購房消費者駐足

1.生活品質的提高將提高人們的換房需求，二手房市場將逐步擴大

隨著人們生活品質的提高，很多人會選擇更換住房，或購買增值空間較大的二手房，這也將驅動二手房市場的發展。住房是人們生活的剛需，而新房市場則要面臨爛尾的風險，由于這一原因，許多消費者則更愿意瞄準二手房市場，二手房市場則將會被更多的消費者了解。人口流入會帶來對房地產市場的需求增加，許多一線城市面對越來越多的人才流入，使得房地產市場的需求增加，從而帶動二手房市場的發展。

2.政策導向維護市場穩定和避免資產泡沫

隨著“適時調整優化房地產政策”的提出，及各類購房政策的發布，政府利用宏觀調控的手段,減少二手房市場的稅率,使得二手房市場逐步穩定，政策導向住房是“買來住”而不是“買來投資”，這有望帶動二手房市場活躍度,對于房地產市場整體的穩定具有一定的積極影響。近幾年人才政策集中出臺，既與城市間日趨激烈的經濟競爭有關，也受到樓市限購政策影響。人才落戶政策的放開將使得城市房地產需求上漲，帶動二手房市場上漲。中國政府將繼續加強對房地產市場的調控力度，以維護市場的穩定和社會的平衡。

3.二手房均價的降低，將帶動二手房的成交量

二手房均價下降，使得我國存在購房剛需的消費群體眺望二手房市場，等待二手房市場趨于穩定，則將抓住機會購入。尤其是對于那些一直感到房價高企無法入市的人來說。交易活躍度可能會上升，這將增加市場的交易量，將對房地產經紀業務產生積極影響。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國二手房行業市場行情監測及投資方向研究報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。