核心觀點

70 城新房房價環比跌幅持平，二手房房價環比跌幅收窄。3 月70 大中城市新房房價環比下降0.1%，環比降幅與2 月持平，二手房房價環比下跌0.2%，環比降幅較2 月收窄了0.1 個百分點。從房價下跌的城市數量來看，3 月70 城中新房房價環比下跌的城市數量有41 個，較2 月減少了4 個，新房房價下跌城市平均跌幅為0.29%，較2 月收窄0.02 個百分點；二手房房價環比下跌的城市數量有56 個，較2 月減少了9 個，二手房房價下跌城市平均跌幅為0.34%，較2 月收窄0.04 個百分點。近期部分核心城市土地市場升溫有助于提振居民置業信心，也對房價形成了一定支撐。

3 月一線城市新房、二手房房價環比均正增長。1）新房：3 月一線城市新房房價環比增長0.1%，環比增速與2 月持平，連續4 個月保持正增長。具體來看，上海、深圳新房房價環比持續正增長，北京、廣州環比下跌。其中，上海環比上漲0.7%（前值：+0.2%），自2019年8 月以來新房房價環比持續上漲，房價韌性最足；深圳環比上漲0.1%（前值：+0.4%），環比連續6 個月上漲；北京環比下降0.2%（前值：+0.1%）；廣州環比下降0.1%（前值：-0.2%）。2）二手房：3 月一線城市二手房房價環比增長0.2%（前值：-0.1%），環比由跌轉漲。具體來看，僅廣州二手房房價環比仍在下跌，北京、上海、深圳環比均正增長。北京環比增長0.5%（前值：環比持平）；上海環比增長0.4%（前值：-0.4%）；深圳環比上漲0.3%（前值：+0.3%），連續6 個月保持正增長；廣州環比下降0.2%（前值：-0.3%），已經連續23 個月持續下跌。

3 月二線城市新房房價環比持平，二手房房價跌幅收窄；其中杭州新房與二手房房價環比漲幅均排首位。1）新房：3 月二線城市新房房價環比持平，環比增速與2 月持平。61%的二線城市新房房價環比持平或上漲：杭州、成都環比上漲0.5%，寧波環比上漲0.4%，天津、濟南、長沙環比上漲0.3%，太原、合肥、南昌、青島、南寧、重慶環比上漲0.2%，南京、福州、武漢、銀川、烏魯木齊環比上漲0.1%，廈門、鄭州環比持平。2）二手房：3 月二線城市二手房房價環比下降0.2%，環比降幅較2 月收窄0.2 個百分點。23%的二線城市二手房房價環比持平或上漲：杭州環比上漲1.0%，南昌環比上漲0.3%，寧波、成都環比上漲0.1%，天津、濟南、西寧環比持平，其余城市環比均下跌。

3 月三線城市房價環比跌幅收窄，不過環比增速仍低于一、二線城市。1）新房：3 月三線城市新房房價環比下降0.2%，環比跌幅較2 月收窄0.1 個百分點。具體來看，宜昌環比上漲0.3%，泉州、湛江、桂林環比上漲0.2%，遵義環比上漲0.1%，金華、襄陽、韶關環比持平，其余三線城市環比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有秦皇島、包頭、丹東，環比跌幅均大于等于0.5%。2）二手房：3 月三線城市二手房房價環比下降0.3%，環比跌幅較2 月收窄0.1 個百分點。具體來看，揚州環比上漲0.3%，桂林、瀘州環比上漲0.1%，南充環比持平，其余三線城市環比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有：秦皇島、包頭、惠州環比下跌0.8%，唐山、徐州、泉州環比下跌0.6%。

3 月各類型產品新房房價環比跌幅相同，剛改產品二手房房價環比跌幅最小。1）剛需產品：

3 月90 平以下新房房價環比下降0.1%，二手房房價環比下降0.3%，環比降幅均較2 月收窄0.1 個百分點。2）剛改產品：3 月90-144 平新房房價環比下降0.1%，環比降幅與2 月持平；二手房房價環比下降0.2%，環比降幅較2 月收窄了0.1 個百分點。3）改善型產品：3月144 平以上新房房價環比下降0.1%，二手房房價環比下降0.3%，環比降幅均較2 月收窄了0.1 個百分點。

投資建議

短期來看，從4 月中旬開始建議重點關注地產板塊行情。在中美關稅摩擦導致出口承壓的背景下，擴內需成為提振經濟的關鍵，二季度貨幣政策有望進一步寬松，以應對外部的不確定性，而房地產作為內需的重要一環，“止跌回穩”的相關措施將進一步加速推進，本月5 年期以上LPR 下調概率較高，核心城市的限購限售政策也可能進一步松綁。若二季度相關政策落地，我們預計核心城市市場將繼續修復。此外，近期部分核心城市土地市場升溫也有助于提振居民置業信心，并對房價形成一定支撐。同時，本月底將召開政治局會議，前期也會有政策博弈帶來的板塊行情。我們認為，地產從標的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產品力突出的房企或更具備α 屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉的標的或具備更大的估值修復彈性。

現階段我們建議關注四條主線：1）基本面穩定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：綠城中國、濱江集團、華潤置地、招商蛇口、越秀地產。

2）從2024 年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業集團、城投控股。3）經營或策略上有增量或變化的房企：金地集團、龍湖集團、信達地產。4）受益于二手房市場持續量價修復的房地產經紀公司：貝殼-W、我愛我家。

風險提示：房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

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轉自中銀國際證券股份有限公司 研究員：夏亦豐/許佳璐