板塊行情：（10 月9 日-10 月13 日）申萬一級行業指數中，房地產指數下跌3.4%，在31 個一級行業板塊中排名第26 位。

政策要聞：中央層面：1）住建部：超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類實施。堅持依法征收、凈地出讓。城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162 個。2）上海、深圳證券交易所：同意中國人壽、泰康、太平洋、中國人保、平安5家保險資產管理公司試點開展ABS 及REITs 業務。地方層面：1）上海：上線存量房交易資金監管平臺。2）廣州：直管房住宅主要用于歷史租戶的居住使用，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔住建房管部門及市城市更新項目建設管理辦公室為直管房具體管理部門，負責直管房的具體管理工作；擬放寬公積金提取范圍，可用于市行政區域內本人、配偶或雙方父母擁有所有權的既有住宅增設電梯。3）北京：擬規定新房竣工前應組織業主查驗。4）紹興：全面取消限售；調整首套房、二套房商貸首付比下限至20%、30%，利率下限分別為LPR-20BP、LPR+20BP；加大推進城市有機更新力度，全面推進房票安置政策，市區內加快房票跨區域使用等。5）赤峰：實施“認房不認貸”；已有首套房且名下無貸款，三代及以上共住家庭、二孩及以上等家庭購買第二套房均按首套住房執行住房信貸政策。6）崇左實施“認房不認貸”，貴港：擬實施“認房不認貸”。7）海南：首套住房公積金房貸首付下限降至25%。8）舟山：支持公積金支付首付。9）濰坊：公積金可用于支付電梯、房租費用。10）寶雞：

提高公積金最高貸款額度至單人50 萬元；擴大異地公積金貸款范圍至全國范圍內。11）嘉興：延續“賣舊換新”予以個人所得稅退稅優惠政策。

公司動態：1）保利置業：100 億元小公募債券項目獲上交所受理。2）碧桂園：

計劃正式啟動境外債重組。3）融創地產：“PR 融創01”等債券本息已足額劃付，10 月10 日起復牌。

銷售端：22 年國慶假期主要在41 周，低基數效應導致本周成交同環比大幅上漲，二手房成交處于歷史高位。1）本周21 城商品房成交面積278 萬方，環比上升231%，同比上升215%；年初至今21 城成交面積1.23 億方，累計同比增速下降4.1%。2）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為89 萬方、130 萬方、59 萬方，環比分別上升282%、227%、182%，同比分別上升261%、335%、76%。3）本周11 城二手房成交面積184 萬方，環比上升591%，同比上升731%；年初至今11 城二手房成交面積6308 萬方，同比增長27%。

投資策略：后續政策重點關注城中村改造的推進，重點推薦深耕一線城市的房企。供需關系發生重大變化的情況下，因城施策對于當前地產總量數據或扭轉有限，其本質是舊發展模式的后遺癥。超大特大的城市的真實需求在核心區高品質住宅，通過推動城中村改造，提高土地使用率，有望有效滿足真實需求。

我們認為城中村改造將是后續地產政策的重點。本輪政策放松，預計核心一二線城市銷售和價格都有顯著好轉，疊加城中村改造的政策預期，重點推薦深耕核心一二線城市的房企，建議關注招商蛇口、越秀地產、城建發展、京投發展、中華企業、天健集團、中新集團、天地源等。

風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。

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轉自華創證券有限責任公司 研究員：單戈