內容概要：從大型百貨業開發，到大型超市和大賣場建設，再到隨后迅速掀起的大型購物中心開發狂潮，我國商業地產發展經歷了多輪投資熱潮。尤其近年來，以商業綜合體為代表的大型商業地產項目迅速崛起。2024年，中國新增商業綜合體223個，累計商業綜合體達4362個。

上市企業：保利發展（600048）、大悅城（000031）、綠地控股（600606）、華僑城A（000069）、龍湖集團（00960）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）、旭輝控股集團（00884）、新城控股（601155）、太古地產（01972）、華潤萬象生活（01209）、王府井（600859）、世茂3（400214）、遠洋集團（03377）、富力地產（02777）、萬通發展（600246）、天虹股份（002419）、銀座股份（600858）

相關企業：大連萬達集團股份有限公司

關鍵詞：商業綜合體發展歷程、產業鏈、商業綜合體數量、帶動零售經濟規模、企業競爭格局、發展趨勢

一、商業綜合體行業概述

商業綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區別。商業綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。商業綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產生的，因此其在城市的核心區域和未來的核心區域，具體的位置大致可以分為四類：新開發區的中心商貿區、城市副中心、CBD和交通樞紐。

隨著城市的發展，商業綜合體應運而生。從外部來看，商業綜合體具有一定的高可達性、高密度、集約性、整體統一性、以及功能復合性。從內部來看，商業綜合體具有大空間尺度，與城市規模相匹配；具備一套完善的“通道樹型”體系；同時融合現代城市景觀設計，并配備高科技集成設施。商業綜合體是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發揮投資效益等。

相關報告：智研咨詢發布的《中國商業綜合體行業市場運營態勢及發展前景研判報告》

二、商業綜合體發展歷史

早在19世紀的美國，商業綜合體的建設就已在進行探索。具有代表性的原型有1827年由西魯斯·巴特勒在羅德島普羅維登斯拔地而起的封閉式的垂直商業街，以及羅蘭帕克購物中心。直到20世紀50年代，具有跨時代影響力的現代型商業中心在美國落成，它是由商鋪群組合而成的一座對所在區域形成具有輻射的購物中心。1956年，第一家密閉式、裝有空調的區域型商業中心正式落地，它就是南谷購物中心，意味著商業綜合體到達成型階段。在中國，20世紀90年代初期，中國的城市綜合體以單一功能為主，如購物中心或寫字樓等，這些初具規模的綜合體項目為城市的經濟發展注入了新的活力。21世紀初，商業地產開始向多元化、綜合化發展，出現了一批集購物、娛樂、餐飲等多功能于一體的商業綜合體。此后，我國城市綜合體的數量和規模都有了顯著增長。特別是在2008年全球金融危機之后，中國政府出臺了一系列的刺激政策，促使城市綜合體行業得到了快速發展。2009年，城市綜合體也從一線城市的點擴至二三線城市的面，成為真正意義上的“綜合體擴張元年”。2011年至今，城市綜合體的設計和規劃更加注重人性化、環?；涂沙掷m發展。

三、商業綜合體產業鏈

商業綜合體產業鏈上游涵蓋商業地產開發、建筑設計、建材裝飾以及其他配套產業。目前，我國地產行業較為繁榮，行業內的企業數量較多，我國商業地產開發參與企業主要有保利地產、萬科地產和恒大地產等。中游為商業綜合體運營，包括招商、租賃、物業管理、便民服務等多個環節。下游主要服務于消費者。這些環節共同構成了商業綜合體行業的完整產業鏈，各環節之間的緊密合作和協同發展是商業綜合體項目成功的關鍵。

四、商業綜合體發展現狀

從大型百貨商業開發，到大型超市和大賣場建設，再到隨后迅速掀起的大型購物中心開發狂潮，我國商業地產發展經歷了多輪投資熱。尤其近年來，以商業綜合體為代表的大型商業地產項目迅速崛起。從政府層面來看，商業綜合體作為生活、商務、商業等業態的集合體，早已是城市內的重要基礎設施，代表了一個城市的形象與活力，是培育新興產業和引進知名品牌總部的重要載體，從而受到地方政府的重視。從企業層面看，2010年后，由于大中城市住宅市場受到調控政策的限制，眾多開發商開始注重商業地產開發，進一步推動了商業綜合體項目在國內的開發熱度。2024年，中國新增商業綜合體223個，累計商業綜合體達4362個。

近年來，面對網上零售沖擊、經營成本上升等方面的挑戰，實體商業積極加快調整轉型，不斷推進經營業態的創新融合，探索新的模式和新的增長點。而商業經營業態的多樣化與消費需求的多元化、個性化，引導了商業地產的升級與變革，聚合了零售、餐飲、休閑養生、娛樂、文化、教育等多種服務功能的新商業模式——城市商業綜合體呈現快速發展。國內商業綜合體建筑面積的擴大，逐漸形成了新的零售消費市場。統計數據顯示，2024年，中國商業綜合體帶動的零售消費市場規模約48.6萬億元。商業綜合體建設直接促使其周邊市場不斷拓展和壯大，從而營造出更加具有濃厚商業魅力的城市環境。未來，隨著中國各地區商業綜合體的持續擴大，其帶動的零售消費市場規模還將繼續增長。

五、中國商業綜合體企業競爭格局

中國代表性商業綜合體所屬集團有萬達商業、萬科集團、世茂股份、華潤萬象、龍湖集團、大悅城控股、新城控股等。這些商業綜合體全國數量較多，物業面積大，商業運作完善。目前，我國商業綜合體仍處于擴張狀態，但增速逐年放緩，這意味著商業綜合體行業內的競爭更加激烈，要求企業在戰略上相應地做出調整，除了不斷升級商業綜合體本身的品質之外，更需要企業在物業管理、品牌推廣等方面實施差異化策略，加強本地文化氛圍營造，以贏得消費者的青睞。

1、華潤萬象生活有限公司

1983年華潤集團成立后，因應外貿體制改革的形勢，企業逐漸從綜合性貿易公司轉型為以實業為核心的多元化控股企業集團。2000年以來，經過兩次“再造華潤”，華潤奠定了目前的業務格局和經營規模，現已發展成為業務涵蓋大消費、綜合能源、城市建設運營、大健康、產業金融、科技及新興產業6大領域。華潤萬象生活有限公司是中國領先的物業管理及商業運營服務商，公司以“創建世界一流企業，成為中國最具行業影響力的輕資產管理公司”為戰略目標，堅持涵蓋商管航道、物管航道及大會員體系的一體化“2+1”業務模式，致力打造全業態、全客戶、全產全服務一體化生態體系。2024年上半年，華潤萬象生活實現營業收入79.57億元，同比增長17.13%。

2、大悅城控股集團股份有限公司

大悅城控股是中糧集團旗下的地產投資和管理平臺。大悅城控股持續驅動多業態立體聯動，助力城市升級與服務，業務覆蓋商業、住宅、產業地產、酒店、寫字樓、長租公寓、物業服務等領域，布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等近40個一、二線核心城市，總資產近2000億元，構建起了業態類型豐富、城市布局完善、資產結構均衡、集人民美好生活場景于一體的“大悅”生態圈。2024年前三季度，大悅城實現營業收入204.77億元，同比下降1.07%。

六、中國商業綜合體行業發展趨勢研判

1、向生活方式中心轉型

隨著消費者需求的日益多樣化，中國商業綜合體正逐漸從單一的購物場所轉變為集購物、休閑、娛樂、社交等多功能于一體的生活方式中心。這一轉型不僅滿足了消費者對于物質需求的追求，更體現了他們對于精神文化生活的向往。未來，商業綜合體將注重打造獨特的品牌特色和文化氛圍，通過引入多樣化的業態組合和特色店鋪，吸引不同消費群體的關注。此外，未來的商業綜合體還將注重社交功能的開發，通過打造開放式、互動式的公共空間，促進人與人之間的交流與互動，為城市的文化建設和社區發展注入新的活力。

2、數字化轉型

未來，數字化技術的發展將推動商業模式的創新和管理效率的提升。一方面，通過大數據技術的應用，商業綜合體能夠精準地分析消費者的購物行為和偏好，實現個性化的市場定位和營銷策略。另一方面，人工智能技術的應用也將使得商業綜合體的運營管理更加智能化和高效化，為消費者提供更加便捷的購物環境。此外，數字化技術還將為商業綜合體帶來了線上線下的融合發展的新機遇，通過構建線上商城、社交媒體平臺等，實現線上線下的無縫連接，為消費者提供更加全面、便捷的購物體驗。

3、綠色生態化

隨著環保意識的日益增強，綠色生態已成為商業綜合體發展的重要方向。未來，商業綜合體將更加注重節能減排、環保材料和綠色生態景觀的應用，致力于打造更加宜居、可持續的城市空間。在建筑設計上，商業綜合體將采用更加環保、節能的建筑材料和技術，減少能源消耗和碳排放。此外，商業綜合體還將積極推廣綠色消費理念，引導消費者選擇環保、健康的產品和服務，共同推動城市的可持續發展。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國商業綜合體行業市場運營態勢及發展前景研判報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。