內容概要：2024年，中國宏觀經濟延續恢復向好態勢，外需有所回暖，但內需仍面臨較大挑戰，房地產市場于四季度在核心城市出現一定回暖跡象，但整體仍處于調整轉型過程中。在商業地產領域，銷售端延續去庫存態勢，新增供應持續縮減，開發投資低迷。運營方面，部分一線城市商場類物業出現企穩改善跡象，但辦公樓物業出租率和租金水平均仍處于下行通道。從開發投資端來看，2024年商業營業用房及辦公樓開發投資完成額延續下行趨勢但降幅有所收窄。2024年，我國商業營業用房完成開發投資額6943.97億元，同比下降13.9%；辦公樓完成開發投資額4159.88億元，同比降低9%。

上市企業：保利地產（600048）、大悅城（000031）、綠地控股（600606）、華僑城A（000069）、龍湖集團（00960）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）、旭輝控股集團（00884）、新城控股（601155）、越秀地產（00123）、太古地產（01972）、華潤置地（01109）、王府井（600859）

相關企業：大連萬達集團股份有限公司、中國融通房地產集團有限公司

關鍵詞：商業地產產業鏈、商業地產發展現狀、商業地產競爭格局、商業地產發展趨勢

一、商業地產行業概述

商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。

我國商業地產行業起步較晚，但發展速度較快。我國商業地產起步于20世紀90年代初，最早在北京、上海出現成規模的百貨店，并逐步擴展到中小城市。20世紀90年代中期在百貨店的基礎上，將餐飲、娛樂等業態小規模引入，形成購物中心。進入21世紀后，我國商業地產開發投資進入快車道。2010年以前，我國商業地產開發模式主要以模仿香港和日本為主，進入2010年，新代際的消費者分化出來，產生了更多元、差異化的訴求。而在二、三線城市復制的同時，一線城市已經完成了中心商務區的布局，新商業綜合體則把目光投向了場景的營造，以此尋找新機會點。從2019、2020年開始，城市進入了存量改造和城市更新的階段。伴隨大量新興國潮、主理人、生活方式品牌被新一代消費者認可，更多個性化的、非標準化的商業地產項目逐一出現，為非標產品的打造提供了參考案例。

相關報告：智研咨詢發布的《中國商業地產行業市場運營態勢及投資前景研判報告》

二、商業地產產業鏈

商業地產產業鏈上游為地產開發、設備供應；中游為物業服務、商業地產運營以及商業地產交易；下游則是個人或者企業租賃或購買后進行居住、商業、辦公和其他用途。商業地產行業產業鏈主要指的往往是上游的地產開發和中游的運營環節。目前，我國房地產行業較為繁榮，行業內的企業數量較多，我國商業地產行業上游房地產開發參與企業主要有保利地產、萬科地產和恒大地產等；設備供應商則種類較多，目前商業地產的設備需求逐漸向智能化、自動化發展，因此主要以大華股份、海康威視以及西門子電器等科技公司為主。且隨著我國房地產行業的持續發展，行業內部開始整合，大部分的商業地產企業往往都是多元化經營，不僅僅從事商業地產的開發，還涉及運營、交易以及住宅類房地產的開發運營等業務。

三、中國商業地產行業發展現狀

2024年，中國宏觀經濟延續恢復向好態勢，外需有所回暖，但內需仍面臨較大挑戰，房地產市場于四季度在核心城市出現一定回暖跡象，但整體仍處于調整轉型過程中。在商業地產領域，銷售端延續去庫存態勢，新增供應持續縮減，開發投資低迷。運營方面，部分一線城市商場類物業出現企穩改善跡象，但辦公樓物業出租率和租金水平均仍處于下行通道。從開發投資端來看，2024年商業營業用房及辦公樓開發投資完成額延續下行趨勢但降幅有所收窄。2024年，我國商業營業用房完成開發投資額6943.97億元，同比下降13.9%；辦公樓完成開發投資額4159.88億元，同比降低9%。

2024年，我國經濟總體運行平穩，但依然面臨著國內有效需求不足、企業經營壓力較大的挑戰。房地產作為重點風險領域之一，新開工面積降幅均有所擴大，商業地產新增供應量顯著下滑。2024年，中國商業營業用房新開工施工面積為4980.32萬平方米，同比下降23.3%；辦公樓新開工施工面積為1892.93萬平方米，同比下降27.7%。分發展區域來看，我國四大一線城市商業地產運營表現分化，其中深圳運營表現改善、上海運營表現企穩、北京和廣州仍處于以價換量的租金下行階段。寫字樓方面，四大一線城市寫字樓租金水平均尚未止跌，空置率上升至20%左右且尚未完全企穩。再次背景下，國家發展改革委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，標志著基礎設施REITs進入常態化發行階段。未來，隨著消費基礎設施REITs逐步發展完善，將有望成為商業地產企業的重要退出途徑，從而有效解決了商業地產領域長期存在的資金退出難題，有利于行業的健康發展。

2024年，實體商業運營面臨較大挑戰，宏觀經濟增速影響辦公樓需求，商業地產整體去化承壓，商業營業用房和辦公樓銷售額降幅均在10%以上。從不同業態來看，限額以上零售業單位中，百貨店和品牌專賣店零售額均有小幅下降，而實物商品網上零售額增幅超7%，實體商業運營在電商沖擊下仍面臨較大挑戰。2024年，商業營業用房銷售額面積為5986.25萬平方米，同比下降5.9%，降幅有所擴大。辦公樓方面，宏觀經濟景氣度和租金水平的整體持續下調對辦公樓銷售形成較大壓力，2024年辦公樓銷售面積為2402.81萬平方米，同比下降11.5%。

四、中國商業地產企業競爭格局

目前，我國商業地產投資建設活動最活躍的地區包括廣東省、江蘇省、上海市、浙江省、北京市等東部地區，其經濟發展速度較快，商業集合體較為完善，吸引大量企業駐扎。近年來，我國商業地產龍頭企業逐步由銷售轉向持有運營；疊加城鎮化發展進入穩步增長階段，企業投資拿地更加審慎。因此，輕資產管理模式越來越受到企業重視。大連萬達商業管理集團股份有限公司、華潤置地、保利地產、大悅城、龍湖集團、萬科、招商蛇口、新城控股、太古地產等企業榮登2024年中國商業地產百強企業。

?

1、華潤置地有限公司

華潤的前身是于1938年在香港成立的“聯和行”。1948年聯和進出口公司改組更名為華潤公司。2000年以來，經過兩次“再造華潤”，華潤奠定了目前的業務格局和經營規模，現已發展成為業務涵蓋大消費、綜合能源、城市建設運營、大健康、產業金融、科技及新興產業6大領域。華潤置地有限公司是華潤（集團）有限公司旗下負責城市建設運營的業務單元，于1994年改組成立。經過三十年的發展，已布局內地及香港等境內外85座城市，是綜合實力領先的城市投資開發運營商。面向“十四五””，華潤置地以“城市投資開發運營商”的戰略定位為指引，構建了開發銷售型業務、經營性不動產與資管業務、輕資產管理業務三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動的“3+1”一體化業務模式，業務涵蓋住宅、公寓、購物中心、寫字樓、酒店、商業運營、物業管理、長租公寓、城市代建、文體、城市更新、城市運營等領域，構建城市投資開發運營生態圈。2024年上半年，華潤置地營業收入為791.3億元，同比增長8.4%。其中，開發銷售型業務營業額為591.3億元，同比增長8.3%。

2、龍湖集團控股有限公司

龍湖集團1993年創建于重慶，聚焦開發、運營、服務三大板塊，發揮地產開發、商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造五大航道協同效應，實現一、二線高能級城市的全面布局。與此同時，龍湖持續提升各航道運行能力，實現經營性現金流為正的內生式增長，并不斷優化提升資產質量，實現企業的可持續發展。龍湖商業以“天街”及“星悅薈”為產品品牌，堅定輕重并舉戰略，實現一、二線高量級城市網格化布局。截至2024年6月底，龍湖商業累計已開業運營商場91座，合作品牌超6800家。2024年上半年，龍湖集團營業收入為468.55億元，同比下降24.48%。

五、中國商業地產行業發展趨勢研判

1、行業發展將進一步下沉

近年來，各城市消費力增長乏力，我國商業地產行業繼續承壓。但隨著我國經濟的持續向好，國民消費水平將不斷提高，尤其是新一線城市和二、三線城市的消費能力將不斷升級，新一線城市和二、三線城市消費需求缺口更大，市場潛力更大。基于此商業地產企業將重點布局新一線及二、三線城市發展，尋求業績突破點。此外，隨著經濟的快速發展，消費人群的不斷迭代，消費理念與消費模式正在發生深刻變化，消費分級現象也更加突出。行業內領頭企業將融合各類人群消費特點，開發個性化、多元化融合商業模式，以滿足不同消費者的需求。

2、行業加速輕資產化轉型步伐

隨著國家在房地產行業三道紅線政策的下臺，越來越多的地產企業開始走向輕資產化運營的道路，開發與運營逐漸開始剝離，輕資產化運營成為行業趨勢。在輕資產化運營模式下，企業無需投入大量的資金用于土地購置和項目開發，而是通過與合作伙伴的緊密合作，共同分享項目的收益。在這一大背景下，企業將逐步優化內部管理、提升服務質量等方式，提升運營效率和市場競爭力，為整個商業地產行業的健康發展注入新的活力。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國商業地產行業市場運營態勢及投資前景研判報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。