第1章中國物流地產行業簡述與發展環境分析

1.1 物流地產的內涵與外延

1.1.1 物流地產的界定

（1）物流地產的定義

（2）物流地產設施

1.1.2 現代物流地產的特點

（1）集約化與協同化

（2）規模化與網絡化

（3）綠色化與低碳化

1.1.3 與物流地產相近的幾個產業

（1）物流地產與工業地產

（2）物流地產與倉儲服務

1.2 物流地產的供求方關系分析

1.2.1 物流地產投資開發主體分析

1.2.2 物流地產的需求方分析

1.2.3 物流地產投資商的服務內容

（1）物流園區與標準物流設施開發

（2）量身定制倉儲設施

（3）收購與回租

（4）提供咨詢與物業服務

1.2.4 物流地產的盈利模式分析

（1）租金與管理費收入

（2）資產的升值收益

1.3 物流地產的價值鏈分析

1.3.1 物流地產的價值鏈結構

1.3.2 價值鏈核心能力分析

（1）項目決策

（2）項目策劃與規劃設計

（3）項目管理

（4）銷售及招商管理

（5）物業管理

（6）支持性活動

1.4 中國物流地產行業發展環境分析

1.4.1 政策環境分析

（1）國民經濟“十四五”規劃

（2）《商貿物流發展專項規劃》

（3）《國務院辦公廳關于促進物流業健康發展政策措施的意見》

（4）《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》

（5）《推動物流業、制造業深度融合創新發展實施方案》

（6）《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》

1.4.2 經濟環境分析

（1）國民經濟發展現狀

1）GDP增長分析

2）工業經濟增長分析

3）固定資產投資情況

4）社會消費品零售總額

5）居民消費價格指數

6）制造業采購經理指數

7）非制造業商務活動指數

（2）國民經濟發展預測

1.4.3 行業環境分析

（1）中國房地產運行現狀

1）房地產調控政策

2）房地產運行態勢

3）房地產運行趨勢

（2）中國土地市場運行現狀

1）土地供應分析

2）土地成交分析

第2章國外物流地產行業的發展現狀與發展模式

2.1 主要國家物流地產發展現狀與模式

2.1.1 國外物流地產的發展概況

2.1.2 德國物流地產發展現狀與模式

（1）德國物流地產發展現狀

（2）德國物流地產的發展模式

（3）德國物流園區的管理模式

（4）德國物流園區的效益分析

2.1.3 日本物流地產發展現狀與模式

（1）日本物流地產發展現狀

（2）日本物流地產的發展模式

2.1.4 美國物流地產發展現狀與模式

（1）美國物流地產發展現狀

（2）美國物流地產的發展模式

2.1.5 國外物流地產建設的經驗借鑒

2.2 主要國際物流地產商物流地產的建設運營分析

2.2.1 普洛斯（GLP）

（1）企業發展簡況分析

（2）企業業務模式分析

（3）企業物流地產項目分析

（4）企業物流地產客戶群分析

2.2.2 安博（PROLOGIS）

（1）企業發展簡況分析

（2）企業業務模式分析

（3）企業經營業績分析

（4）企業物流地產項目分析

2.2.3 嘉民集團

（1）企業發展簡況分析

（2）企業業務模式分析

（3）企業經營業績分析

（4）企業物流地產項目分析

2.2.4 維龍（VAILOG）地產

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營業績分析

（4）企業物流地產項目分析

2.2.5 麥格理集團

（1）企業發展簡況分析

（2）企業業務模式分析

（3）企業經營業績分析

（4）企業物流地產項目分析

2.2.6 凱德騰飛

（1）企業發展簡況分析

（2）企業業務模式分析

（3）企業在華經營分析

（4）企業物流地產項目分析

2.2.7 新加坡豐樹物流信托管理有限公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業業務模式分析

（3）企業經營業績分析

（4）企業物流地產項目分析

第3章中國物流地產行業的發展現狀與發展模式

3.1 中國物流地產的開發、建設模式

3.1.1 物流地產的開發模式

（1）政府規劃，企業主導開發

（2）工業地產商模式

（3）主體企業自主開發

（4）綜合運作模式

（5）PPP模式

3.1.2 物流地產的建設新模式——BLT模式

3.2 中國物流地產的運營模式與選擇策略

3.2.1 物流地產的運營模式

（1）物流商主導開發，并進行經營管理

（2）地產商主導開發，并進行經營管理

（3）地產、物流商合作開發經營

（4）第三方牽頭，引入物流商和地產商

3.2.2 物流地產運營模式選擇的標準

（1）經濟標準

（2）戰略標準

3.2.3 物流地產運營模式的選擇策略

（1）確定物流地產服務的區域

（2）確定物流地產服務的對象

（3）確定物流地產服務的產品及業務模式

3.2.4 物流地產項目運營案例分析——南京王家灣物流中心

（1）南京王家灣物流中心位置與設施

（2）南京王家灣物流中心投資主體與規模

（3）南京王家灣物流中心經營管理變革歷程

（4）南京王家灣物流中心的運作方式

1）一體化的管理體系

2）會員制的公司模式

3.3 中國物流地產的發展現狀分析

3.3.1 中國物流地產行業發展概況

3.3.2 中國倉庫的供求現狀分析

（1）倉儲業固定資產投資情況

（2）全國通用倉庫供需情況

（3）物流地產的區域布局分析

3.4 中國物流地產的投資效益分析

3.4.1 物流地產項目投資回報分析

3.4.2 物流地產設施的租金與利用率分析

3.4.3 物流地產設施租金的影響因素分析

（1）經濟環境因素

（2）政策因素

（3）地理區位因素

（4）交通基礎設施與便捷性因素

（5）其他因素

3.5 中國物流地產行業五力競爭模型分析

3.5.1 資源供應形勢——對上游的議價能力

3.5.2 市場需求形勢——對客戶的議價能力

3.5.3 現有企業競爭——現有競爭者威脅

3.5.4 行業進入壁壘——潛在進入者威脅

3.5.5 企業自有物流的競爭——替代品威脅

3.6 物流地產投資商的競爭戰略與營銷策略選擇

3.6.1 物流地產投資商的競爭戰略

（1）差異化戰略

（2）集中化戰略

3.6.2 物流地產的營銷策略

（1）定制營銷策略

（2）綠色營銷策略

（3）合作營銷策略

（4）公關營銷策略

3.7 中國物流地產行業存在的問題與解決策略

3.7.1 存在問題分析

3.7.2 發展策略分析

第4章物流地產項目的規劃設計與招商策略分析

4.1 物流地產項目的規劃設計

4.1.1 物流地產項目的選址

（1）選址的原則

（2）選址的考慮因素

（3）不同功能的物流地產項目的選址

4.1.2 物流建筑的規劃設計

（1）組團性物流建筑的功能設計

（2）公共運輸服務型物流建筑的功能設計

（3）總平面的布局設計

（4）場地設施的設計

（5）專項與特殊物流建筑要求

1）冷鏈物流建筑

2）煙草物流建筑

3）醫藥物流建筑

4.1.3 物流地產項目規劃設計的主要企業

（1）北京中物聯物流規劃研究院

（2）中物協（北京）物流工程設計院

（3）北京交通大學物流研究院

（4）法布勞格物流咨詢（北京）有限公司

（5）清華大學深圳研究院現代物流研究中心

（6）上海同濟城市規劃設計研究院有限公司

（7）上海競斐物流咨詢有限公司

4.2 中國物流園區的投資建設與規劃

4.2.1 中國物流園區投資建設現狀

（1）物流園區建設規模分析

（2）物流園區地區分布分析

（3）主要物流園區建設項目

4.2.2 中國物流園區的布局規劃分析

（1）物流園區布局規劃現狀

（2）物流園區布局規劃的原則

（3）物流園區布局規劃的程序

（4）物流園區內部功能區規劃

（5）物流園區路網的規劃

4.3 中國物流園區信息系統的規劃

4.3.1 物流園區信息系統的目標

4.3.2 物流園區信息系統的功能需求

4.3.3 物流園區信息系統子系統構成

4.3.4 物聯網技術在物流行業的應用

（1）物聯網感知技術的應用

（2）網絡與通信技術的應用

（3）智能管理技術的應用

4.4 中國物流園區的招商策略分析

4.4.1 物流園區項目招商策略分析

（1）物流園區項目的招商流程

（2）物流園區項目的招商策略

（3）物流園區合作伙伴的選擇

4.4.2 物流園區項目的招商推廣

（1）物流園區招商客戶的定位

（2）物流園區項目的招商推廣

第5章中國物流地產行業發展條件與機會分析

5.1 中國物流市場需求分析

5.1.1 物流業在國民經濟中的地位

5.1.2 物流總額及其增長情況

5.1.3 物流業增加值分析

5.1.4 物流費用與效率分析

5.1.5 倉儲業經營情況分析

5.1.6 我國物流業發展新進展

（1）保通保暢發揮重要作用

（2）市場主體集中度穩步提升

（3）供應鏈創新應用進入新階段

（4）物流網絡建設持續推進

（5）智慧物流彰顯新活力

（6）國際物流不斷開辟新賽

（7）助企紓困政策密集出臺

5.1.7 中國物流行業發展趨勢預測

（1）物流業發展前景預測

（2）倉儲業發展趨勢預測

5.2 物流行業細分市場需求分析

5.2.1 工業品物流市場需求分析

1）工業品物流需求市場概況

（2）鋼鐵物流市場需求分析

1）鋼鐵行業供給分析

2）鋼鐵行業需求分析

3）鋼材產品價格分析

4）鋼鐵行業經營效益分析

5）鋼鐵物流行業集中度分析

6）鋼鐵物流需求分析

7）鋼鐵物流前景預測

（3）汽車物流市場需求分析

1）汽車行業供給情況

2）汽車行業需求分析

3）汽車所屬行業進出口分析

4）汽車物流行業發展特點

5）汽車物流需求分析

6）汽車物流發展預測

（4）醫藥物流市場需求分析

1）醫藥物流發展概況

2）醫藥物流發展特點

3）醫藥物流競爭態勢

4）醫藥物流市場需求分析

5）醫藥物流行業發展預測

（5）煤炭物流市場需求分析

1）煤炭生產分析

2）煤炭需求分析

3）煤炭庫存分析

4）煤炭運輸分析

5）煤炭鐵路運輸價格

6）煤炭物流需求分析

7）煤炭物流前景預測

（6）煙草物流市場需求分析

1）煙草物流發展現狀

2）煙草物流模式分析

3）煙草物流發展特點

4）煙草物流工程建設市場規模分析

5）煙草物流工程建設市場預測

（7）家電物流市場發展分析

1）家電所屬行業產銷規模分析

2）家電物流運作模式分析

3）家電物流發展困境分析

4）家電物流發展前景展望

（8）化工物流市場發展分析

1）化工行業發展狀況分析

2）化工物流發展現狀分析

3）化工物流發展前景展望

5.2.2 商貿物流市場需求分析

（1）商貿業運行態勢分析

1）社會消費品零售總額及其增長

2）重要節假日社銷零售額及增長

（2）商貿物流行業發展概況

1）商貿物流發展特點

2）商貿物流運作效率分析

3）區域商貿物流的基本模式

4）商貿物流存在的主要問題

（3）商貿物流發展前景展望

1）商貿物流發展規劃

2）商貿物流發展趨勢與前景

5.2.3 農業物流市場需求分析

（1）糧食行業發展概況分析

1）全國糧食播種面積分析

2）全國糧食總產量分析

3）糧食收購情況分析

（2）糧食物流發展分析

（3）糧食物流運作模式分析

（4）糧食物流發展前景

5.3 中國物流市場需求驅動因素分析

5.3.1 電子商務拉動商貿物流快速發展

（1）網絡零售市場規模分析

（2）消費群體網購情況分析

（3）網絡零售發展方向分析

（4）電子商務發展規劃分析

5.3.2 城鎮化進程帶動城市配送物流需求

5.3.3 制造業物流環節外包推動物流需求

（1）制造業物流外包持續加速

（2）中央和地方進一步推動制造業物流發展

（3）制造業物流發展前景展望

5.3.4 結構轉型及產業轉移帶動物流需求

（1）企業成本上升推動物流發展

（2）產業布局調整帶動物流需求

5.4 中國物流設施、裝備配套分析

5.4.1 中國交通基礎設施的投資建設

（1）公路投資建設現狀

（2）水路投資建設現狀

（3）鐵路投資建設現狀

（4）航空設施投資建設現狀

（5）交通基礎設施建設規劃

1）公路投資建設規劃

2）鐵路投資建設規劃

3）航空設施投資建設規劃

5.4.2 中國物流運輸裝備配套情況

第6章中國物流地產的區域市場拓展機會分析

6.1 環渤海地區物流地產市場拓展機會分析

6.1.1 北京市物流地產市場拓展機會分析

（1）北京市土地利用規劃

（2）北京市城市總體規劃

（3）北京市土地供求分析

（4）北京市物流產業發展分析

1）北京市社會物流總額情況

2）北京市物流業增加值分析

3）北京市物流業收入分析

4）北京市物流設施、裝備情況

（5）北京市物流地產項目建設分析

（6）北京市物流地產市場拓展機會分析

6.1.2 天津市物流地產市場拓展機會分析

6.1.3 青島市物流地產市場拓展機會分析

6.1.4 大連市物流地產市場拓展機會分析

（1）大連市物流地產市場拓展機會分析

6.2 長三角地區物流地產市場拓展機會分析

6.2.1 上海市物流地產市場拓展機會分析

（1）上海市土地利用規劃

（2）上海市城市總體規劃

（3）上海市產業發展方向

（4）上海市土地供求分析

（5）上海市物流產業發展分析

（6）上海市物流地產項目建設分析

（7）上海市物流地產市場拓展機會分析

6.2.2 杭州市物流地產市場拓展機會分析

6.2.3 南京物流地產市場拓展機會分析

6.2.4 蘇州市物流地產市場拓展機會分析

6.3 珠三角地區物流地產市場拓展機會分析

6.3.1 廣州市物流地產市場拓展機會分析

（1）2024年廣州土地供應計劃

（2）廣州市城市總體規劃

（3）廣州市土地供求分析

（4）廣州市物流產業發展分析

（5）廣州市物流地產項目建設分析

（6）廣州市物流地產市場拓展機會分析

6.3.2 深圳市物流地產市場拓展機會分析

6.3.3 惠州市物流地產市場拓展機會分析

6.3.4 佛山市物流地產市場拓展機會分析

6.3.5 珠海市物流地產市場拓展機會分析

6.4 中西部地區物流地產市場拓展機會分析

6.4.1 武漢市物流地產市場拓展機會分析

（1）武漢市城市總體規劃

（2）武漢市產業發展方向

（3）武漢市土地供求分析

（4）武漢市物流產業發展分析

（5）武漢市物流地產項目建設分析

（6）武漢市物流地產市場拓展機會分析

6.4.2 長沙市物流地產市場拓展機會分析

6.4.3 成都市物流地產市場拓展機會分析

6.4.4 重慶市物流地產市場拓展機會分析

第7章中國物流地產各開發主體競爭標桿分析

7.1 不同主體開發物流地產的優劣勢分析

7.1.1 制造商開發物流地產的優劣勢分析

7.1.2 零售商/電商開發物流地產的優劣勢分析

7.1.3 第三方物流公司開發物流地產的優劣勢分析

7.1.4 房地產商開發物流地產的SWOT分析

（1）房地產商開發物流地產的優勢分析

（2）房地產商開發物流地產的劣勢分析

（3）房地產商開發物流地產的機會分析

（4）房地產商開發物流地產的威脅分析

7.2 物流公司投資建設物流地產的競爭標桿分析

7.2.1 傳化集團有限公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

（4）企業物流地產項目分析

7.2.2 中國外運股份有限公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

（4）企業物流地產項目分析

7.2.3 華潤物流（集團）有限公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

（4）企業物流地產項目分析

7.2.4 中遠海運物流有限公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

（4）企業物流地產項目分析

7.2.5 中郵物流有限責任公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

（4）企業物流網絡資源分析

7.2.6 中鐵集裝箱運輸有限責任公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

（4）企業物流中心建設分析

7.3 物流地產商投資建設物流地產的競爭標桿分析

7.3.1 嘉里建設有限公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

7.3.2 深圳市新南山控股（集團）股份有限公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

7.3.3 易商紅木ESR

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

7.3.4 萬科企業股份有限公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

7.3.5 中國物流資產控股有限公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主營業務分析

（3）企業經營財務業績分析

7.4 其他主體對物流地產的投資建設分析

7.4.1 制造商物流地產投資建設分析

7.4.2 零售商/電商物流地產投資建設分析

第8章中國物流地產行業的投資前景與投資風險

8.1 中國物流地產行業發展趨勢與前景分析

8.1.1 中國物流地產的發展趨勢分析

（1）物流地產向正規化和規范化發展

（2）物流地產布局向城市周邊、內陸拓展

（3）多方合作，實現共贏

（4）大量增值服務將出現

（5）專業化分工將更明顯

8.1.2 中國物流地產的市場需求潛力分析

8.2 物流地產的投融資模式與投融資現狀

8.2.1 新興的投融資模式

（1）外資投資基金

（2）房地產信托投資資金

（3）項目融資方式

8.2.2 物流地產業投融資現狀

（1）倉儲設施固定資產投資情況

（2）企業物流地產項目投資情況

（3）物流地產投資商融資現狀

8.3 物流地產項目投資的風險因素

8.3.1 環境風險

（1）自然環境風險

（2）政策環境風險

（3）技術環境風險

8.3.2 經濟風險

（1）土地價格風險

（2）市場供求風險

（3）財務與融資風險

8.3.3 社會風險

（1）城市規劃風險

（2）區域發展風險

（3）公共干預風險

（4）交通建設風險

8.4 物流地產項目風險的管控策略

8.4.1 風險管控的幾種策略

8.4.2 建立綜合風險管控機制

8.4.3 規劃決策階段的風險管控

8.4.4 前期準備階段的風險管控

8.4.5 項目建設階段風險的風險管控

8.4.6 租售管理階段的風險管控

圖表目錄

圖表1：標準物流設施與物流園區的開發運作模式

圖表2：收購與回租服務模式

圖表3：物流地產的價值鏈結構

圖表4：2013-2024年中國國內生產總值統計

圖表5：2013-2024年中國工業增加值及建筑業增加值情況

圖表6：2022-2024年我國固定資產投資（不含農戶）統計增速

圖表7：2013-2024年中國社會消費品零售總額情況

圖表8：2022-2024年我國居民消費價格指數統計

圖表9：2022-2024年制造業PMI指數

圖表10：2021-2024年中國非制造業商業活動指數

圖表11：2000-2022年我國房地產開發投資額統計表（億元）

圖表12：2024年1-12月份全國房地產開發和銷售情況

圖表13：2015-2024年我國房地產開發企業房屋施工面積走勢圖

圖表14：2015-2024年我國房地產開發企業新開工房屋施工面積走勢圖

圖表15：2015-2024年我國房地產開發企業房屋竣工面積走勢圖

圖表16：2024年1-12月份東中西部和東北地區房地產開發投資情況

圖表17：2024年1-12月份東中西部和東北地區房地產銷售情況

圖表18：2015-2024年全國土地市場供應情況

圖表19：2015-2024年全國土地成交市場

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