2020年中國物流地產行業供需現狀及總體發展趨勢分析[圖]

物流地產陽芬 2021-02-04 06:00 來源：智研咨詢

一、物流地產發展概況

物流地產指投資商投資開發的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、專業投資商。現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。

我國物流地產運營模式

運營模式	概況	優點	缺點
地產商作主導,租售給物流商并代其管理	即房地產開發商是開發投資的主體,開發商選地建成相關物流設施后,再轉租給物流企業。	更有效地幫助物流企業客戶管理資金、降低成本,提高企業的核心競爭力。	對于小規模的物流企業而言,租金成本可能過高。
物流商自有地產,自己經營管理	即物流企業是相關物流設施投資建設的主體,建成后也是自己經營,自己管理。	可以節省一部分租金,而且物業的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。	管理水平可能比較低、非專業化,同時需要占用大量的資金,運營成本比較高,而且由于建設上的非專業性,建設成本可能較高。
地產、物流商直接合作經營	即物流商、地產商通過成立項目公司或協議、合同等其他契約方式共同出資、合作經營,各自發揮自己相關領域的優勢,對于項目建成后的收益按照協議分享同時共擔風險。	可以發揮地產商在拿地、設施建設等方面的優勢,同時發揮物流商在物流效率設計、物流運營方面的優勢,實現物流商和地產商的共贏。	在于雙方前期面臨信用風險,同時在后期利益分配問題、風險分擔上可能出現矛盾。
由第三方牽頭,聯系物流商和地產商	即通過第三方將物流商和地產商各自的資源進行整合,同時對物流商和地產商的資格、實力進行審查,確保強強聯合。	充分利用了獨立第三方的審查,從而避免了物流商和地產商的信用風險,同時避免了后期產生的矛盾。	對于第三方的要求很高,而且要求中介市場有較高的行業自律,同時需要社會信用檔案的支持。

資料來源：智研咨詢整理

物流地產商以物流平臺提供商的身份，通過將地產資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現資源價值的最大化總的來說，物流園區的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務費用、項目投資收益及其他收益。

我國物流地產盈利模式

資料來源：智研咨詢整理

2020年我國物流地產政策主要圍繞國土空間規劃和用途管轄多方面。一方面聚焦完政策主要圍繞國土空間規劃和用途管轄多方面。一方面聚焦完善產業用地政策，國土空間規劃監督管理體系等規范，另一方面加快農產品倉儲保鮮冷鏈設施建設，進一步加大政策支持并注重監督管理。

2020年物流地產相關國家政策

發布時間	政策	內容概要
2020年4月9日	《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》	在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，調整完善產業用地政策，創新使用方式，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。
2020年5月22日	《關于加強國士空間規劃監督管理的通知》	未取得規劃許可，不得實施新建、改建、擴建工程。不得以集體討論、會議決定等非法定方式替代規劃許可、搞“特事特辦”。
2020年6月2日	《關于2020年土地利用計劃管理的通知》	在控制總量的前提下，土地利用計劃指標跟著項目走，切實保障有效投資用地需求。
2020年6月9日	《農業農村部關于加快農產品倉儲保鮮冷鏈設施建設的實施意見》	進一步推進農產品倉儲保鮮冷鏈設施建設工作，規范過程管理，加大政策支持，注重監督管理，優化指導服務，最大限度發揮政策效益。

資料來源：智研咨詢整理

二、物流地產市場供應情況

2020年第三季度全國高標庫新增供應達到402.86萬㎡。從區域分布看，東部地區新增供應282.25萬㎡，占比為70.06%；西部地區新增供應69.07萬㎡，占比為17.14%；中部新增供應35.85萬㎡，占比為8.9%；東北地區新增供應15.69萬㎡，占比為3.89%。

2020年第三季度物流地產市場新增供應地區分布情況

資料來源：中國倉儲與配送協會、智研咨詢整理

從城市分布看，2020年第三季度物流地產市場新增供應面積排名前十的城市包括嘉興、蘇州、濟南、南京、成都、石家莊、重慶、哈爾濱、昆明、寧波，新增供應面積分別是55.54萬㎡、40.61萬㎡、23.57萬㎡、20.62萬㎡、18.18萬㎡、15.52萬㎡、10.38萬㎡、9.8萬㎡、7.8萬㎡、7.78萬㎡。

2020年第三季度物流地產市場新增供應面積

資料來源：中國倉儲與配送協會、智研咨詢整理

從開發商類型來看，我國物流地產高標庫開發商類型包括大型主流物流地產開發商、基金機構、電商企業、房地產企業、政府企業等，其中2020年第三季度大型主流物流地產開發商新增供應高標庫總面積占比達51.75%；其次基金機構占比達22.89%；其余電商企業、房地產企業、政府企業占比分別是13.26%、6.6%、1.93%。

2020年第三季度高標庫開發商類型及供應占比