內容概要：近年來，我國經濟保持穩定發展態勢，國民生產總值日益增長，同時，國家不斷強調發展消費市場以重新達到經濟平衡，共同富裕、國內國際雙循環及培育國際消費中心城市等倡議持續助推消費市場發展，國內消費品零售總額不斷上升，拉動物流地產行業加速發展。據統計，2022年，我國物流地產市場規模增長至9000億元。按照當前美國高標倉建設占比約22%的水平進行測算，我國高標倉庫市場潛在需求應在2.68億平方米左右，這意味著，國內高標倉庫供需缺口達1.54億平方米，物流地產市場發展空間十分廣闊。

關鍵詞：物流地產市場規模、高標倉、電商物流、跨境電商

一、市場背景：國民經濟穩步發展，物流運輸費用增加

近年來，我國經濟保持穩定發展態勢，國民生產總值日益增長，同時，國家不斷強調發展消費市場以重新達到經濟平衡，共同富裕、國內國際雙循環及培育國際消費中心城市等倡議持續助推消費市場發展，國內消費品零售總額不斷上升。據國家統計局數據，2022年、2023年上半年，國民生產總值分別為1210207.2億元、555747.3億元，同比增長率分別為5.31%、5.46%；全國社會消費品靈樞總額分別為439732.5億元、302281億元，同比變化率分別為-0.25%、7%。2023年以來，在全球經濟復蘇放緩的宏觀經濟背景下，我國經濟行穩致遠，國家全力驅動投資、消費、出口這“三駕馬車”轉型，一系列擴內需促消費政策落地，市場加速向消費主導的經濟增長模式邁進，產品運輸需求日益擴張，為物流行業發展奠定堅實基礎。

隨著市場向消費主導經濟轉型，我國貨物物流運輸需求規模呈現整體上升態勢。據國家統計局數據，2022年，我國貨物運輸量為506.1億噸，同比下降4.48%；其中，鐵路、公路、水路、民用航空的貨運量分別為49.3億噸、371.2億噸、85.5億噸、608萬噸，同比變化率分別為3.27%、-5.16%、3.77%、-16.94%。2023年以來，我國貨物運輸量由上年12月的下降態勢轉為增長，其中，鐵路、航空、公路等貨運量都出現了大幅增長，國內貨物運輸需求增加，推動物流業景氣指數回升，市場呈現穩健恢復態勢。

得益于貨物運輸總量穩健增長，我國物流倉儲費用逐年提升。數據顯示，2022年，我國社會物流總額達347.6億元，同比增長3.7%，其中物流保管費用占比達30%以上。更值得注意的是，面對倉儲建設用地供應減少、物流設施建設成本較高等不利現狀，國內物流企業、商品賣家為進一步壓縮物流運輸單件成本，積極借鑒國外物流發展經驗，紛紛將投資布局目光聚焦于物流地產領域，市場逐漸成為資本圈內炙手可熱的賽道，投資規模整體成上升趨勢。

二、產業現狀：市場規模加速擴容，高標倉供應增加

物流地產指的是企業經營現代化的物流設施的不動產載體，是物流地產開發商根據物流企業客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設企業業務所需要的專業現代化物流設施，一般包括物流園（核心載體）、倉庫設施、停車場、配送分撥中心、辦公寫字樓、企業公寓等。這一概念最早由物流地產行業巨頭普洛斯于上世紀80年代提出并實踐，行業分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域，是現代物流體系的重要組成部分。

物流地產一方面可為有需求的物流設施租賃企業減輕龐大的資產負擔，能夠更加專注于企業本身的核心業務；另一方面行業投資商也可以獲得更加穩定的出租收益。該形式可幫助物流租賃需求公司與物流地產投資商在利益和風險方面達到共贏局面。因此，產業參與投資者甚廣。除專業物流地產商外，物流地產行業參與發展廠商還包括傳統房地產企業、零售企業、電商企業、物流企業、金融機構等。按照投資開發和管理的主體不同，行業運營模式可以分為四種：地產企業主導型運營模式，代表企業有普洛斯、萬緯等；物流企業主導型運營模式，代表企業有順豐等；第三方企業牽頭型運營模式，代表企業有京東、蘇寧等；地產與物流商合作型運營模式，該模式達成代表合作企業有中儲股份與普洛斯。

隨著經濟發展、物流運輸需求增長，我國物流地產行業保持高速發展態勢，市場規模加速擴張。據統計，2022年，我國物流地產市場規模已突破9000億元，行業呈現“一超多強”的市場競爭局勢。數據顯示，普洛斯是我國物流地產行業內最大的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商，是產業第一梯隊企業，市占率在20%以上，在現代倉儲領域具有絕對的領先地位；行業市占率排名靠前的企業還有萬瑋、京東、易商、寶灣、豐樹、安博、深國際、嘉民、東久新宜、第一產業集團、菜鳥、維龍、龍地等企業，其中，京東等企業憑借市場物流資源積累，加速拓展物流地產業務，所占市場份額逐年上升。此外，值得注意的是，目前我國物流行業市場規模雖已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎設施建設水平看，整體物流效率仍有待進一步提升，高標倉儲建設仍有待增強。

高標倉擁有空間利用率高、布局靈活、多功能合一、自動化水平高等特點，契合當前物流運輸靈活存儲和高效轉運的要求，是現代物流管理的重要組成部分，也是物流地產行業重要基礎設施。隨著市場投資增加，我國高標物流倉儲設施建設不斷增加。2023年上半年，我國新增高標物流倉儲供應面積502萬平方米；截至2023年6月底，全國高標物流倉儲現存量達1.14億平方米。

相關報告：智研咨詢發布的《中國物流地產行業市場發展潛力及投資風險預測報告》

國內高標物流倉儲主要集中在五大區域，分別為是，以上海為中心、輻射周邊昆山、蘇州、無錫、太倉、南京、杭州等地的長三角地區；以廣州、深圳為中心，包括周邊東莞、惠州、佛山等地的珠三角地區；以北京、天津為中心，包括周邊廊坊、保定、青島、濟南、大連等地的環渤海地區；以北京、天津為中心，包括周邊廊坊、保定、青島、濟南、大連等地的環渤海地區；以及以重慶、成都為主的西南地區和以武漢、鄭州為主的中部地區。值得注意的是，長三角、珠三角、環渤海區域就包含了我國超2/3的高標倉，其中，江蘇、廣東、浙江及上海四個省市物流地產現存面積均在10百萬平方米以上，分別為17.3百萬平方米、12.8百萬平方米、11.6百萬平方米、10.1百萬平方米；此外，目前華南地區部分城市內跨境電商對于高標倉儲空間的需求依然處于上升期，因此我國中西部物流地產投資力度大，成為全國高標倉存量增長的主力來源。

2023年上半年，我國物流地產市場的租賃活躍度整體偏弱，高標倉庫空置率較上年第四季度上升1.4個百分點，達16.5%。但部分行業的需求依然穩健，拉動核心城市租金持續上漲。據統計，2023年上半年，我國高標倉庫市場平均租金較上年第四季度微漲0.8%，達33.8元每平方米每月。

三、需求市場：電商物流需求持續增長，為產業提供廣袤發展空間

高標倉租賃客戶主要包括電商、第三方物流及制造業廠商，所占比例分別為55%、38%、7%。近年來，隨著經濟發展，我國內需消費穩定增長，對外產品供應規模也不斷擴大，電子商務、第三方物流以及高新制造產業加速發展，拉動全國高標倉儲市場租賃需求持續保持增長態勢。據統計，2022年，我國高標倉庫物流實際租賃面積由2018年的42.7百萬平方米逐年增長至89.5百萬平方米，復合增長速率達20.32%。此外，據市場預測，2023年，全國高標倉庫物流實際租賃面積或將持續增長至1.03億平方米，物流地產市場租賃需求保持穩步增長態勢。

自后疫情時代以來，我國跨境貿易市場加速復蘇，商品對外出口規模不斷增長，國內多家本土跨境電商快速崛起，本土跨境電商市場規模呈現迅猛擴張態勢。根據全國貨物進出口貿易額及市場動態綜合分析估算，2022年，我國跨境物流行業市場規模達17000億元以上。值得注意的是，物流供應鏈是跨境電商企業經營成本控制的關鍵環節，是其市場競爭的絕對力量。而物流地產的存在使得跨境電商廠商能夠達到降低運輸投入、控制產品運輸成本、提高產品運輸效率的目的，逐漸成為跨境電商行業構建產品運輸鏈條的主要選擇。隨著跨境電商市場發展，我國重點地區高標倉儲需求日漸旺盛。

目前，我國高端智能倉儲建設面積僅占全國倉儲建設總面積的9.34%左右，高端智能倉儲建設水平相較于美國等發達國家仍有一定差距。按照當前美國高標倉建設占比約22%的水平進行測算，我國高標倉庫市場潛在需求應在2.68億平方米左右，這意味著，國內高標倉庫供需缺口達1.54億平方米。我國物流地產市場發展空間十分廣闊，同時，隨著工業品、單位與居民物品、農產品、再生資源、進口貨物等物流運輸需求增長，國內物流地產需求發展空間將不斷拓展。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國物流地產行業市場發展潛力及投資風險預測報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。