內容概要：2018-2022年期間，我國二手房、存量房裝修市場規模保持穩步增長態勢，其占比也在不斷提升。近年來，隨著新增住房的發展速度逐漸放緩，房地產市場發展主力逐漸向存量市場傾斜，推動存量房裝修規模占比持續提升，從2018年的37.49%提升至2022年的42.68%。2023年以來，在市場需求加速回暖的推動下，二手房及存量房裝修市場規模有望進一步提升，奧維云網預計，2023年我國二手房裝修市場規模有望達到4129.2億元，占比10.52%，存量房裝修市場規模為17404.6億元，占比44.34%。

關鍵詞：專項債、老舊小區改造、二手房銷售價格、存量房裝修規模

一、持續加快老舊小區改造，加速釋放市場潛在需求

專項債作為政府拉動投資最直接、最有效的政策工具之一，是地方政府專項債券的重要抓手，自2015年首次發行以來，國家和政府部門持續加大專項債券的投入力度，從2015年的1000億元增長至2022年的3.65萬億元，成為穩投資、穩增長的關鍵舉措。2023年專項債預計發行額度達到3.8萬億元，持續創新高，截至2023年9月底，今年以來，我國用于羨慕建設的新增專項債發行規模達到3.3萬億元，完成90%左右。在專項債的應用領域中，投入規模較大的領域分別為市政產業園區及物流冷鏈、交通基礎設施、社會事業、保障性安居工程、農林水利，規模分別為1.2萬億元、0.56萬億元、0.5萬億元、0.43萬億元、0.23萬億元，分別占同期專項債規模的35%、17%、15%、13%、7%。

隨著2023年各類專項債的持續落地，部分地區開始著手謀劃2024年專項債項目。依據監管要求，2024年我國專項債投向整體保持十大領域不變，其中保障性安居工程包括城鎮老舊小區改造、保障性租賃住房、公共租賃住房、棚戶區改造四個細項。今年以來，城中村改造、保障性住房作為國家政策重點，國家和政府部門相繼出臺多項政策，大力推動城中村改造和保障性住房建設。如2023年7月出臺《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》；2023年8月出臺《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，均提出要多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。為此，專項債投向領域也對部分細分領域做出部分變動，在保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。未來在專項債券的推動和扶持下，地方政府部門將持續加大對城中村、老舊小區等領域改造力度，進一步加大舊房改造需求，全面提升居民生活和居住水平。

相關報告：智研咨詢發布的《中國舊房改造行業市場現狀調查及投資前景研判報告》

老舊小區、城中村是我國城鎮化的短板，在新型城鎮化的推動下，為全面提升居民幸福指數，構建和諧美好的社會，近兩年來，國家和政府部門積極推動城鎮老舊小區改造工作。據住建部統計，2020-2022年期間，我國累計新開工改造城鎮老舊小區共計14.8萬個，惠及居民2577萬戶，累計投資約6000億元。今年以來，在中央政府的帶動下，各地政府部門相繼出臺城中村改造相關規劃，上半年我國新開工改造城鎮老舊小區4.26萬個，惠及居民742萬戶，按小區數計開工率達80.4%，據計劃新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，僅差1.04萬個，下半年在政策的大力扶持下，有望超預期完成。

隨著國內經濟的穩步發展，我國城鎮化也逐步進入城市更新時代，老舊小區改造和城中村改造成為繼棚戶區改造之后的另一大重點，也是我國保障性安居工程的主要項目之一，在十四五期間，全國重點改造2000年底前建成的21.9萬個老舊小區。同時，老舊小區等舊房改造也將為建材行業帶來新興發展機遇，舊房改造項目主要涉及防水、外墻涂料、外墻保溫、管材等四大板塊，而這四大板塊主要集中應用于基礎類項目，通常直接有財政資產支持，因此舊房改造有望為建材帶來更加確定的增量市場。根據此前預計，十四五期間因老舊小區改造而帶來的建材新增市場空間為3634.87億元，其中防水材料增加749.54億元，外墻涂料增加943.10億元，保溫材料增加1100.93億元，管材增加841.30億元。通常情況下，城中村改造周期一般為7-8 年，預計改造部分每年有望拉動6000-8000億元投資額，隨著老舊小區改造、城中村改造等舊房改造的穩步推進，將持續帶動地區周邊經濟發展，進一步提升居民的生活水平。

建材行業作為與舊房改造密切相關的行業，對于舊房改造的發展有著重要作用。據中國建筑材料聯合會數據顯示，2023年11月我國建筑材料工業景氣指數為101.9點，比上月回升0.2點，高于臨界點，處于景氣區間，建筑材料工業運行保持平穩。其中建材重點產品生產保持穩定，墻體材料、防水建材、隔熱保溫材料、建筑技術玻璃等子行業生產指數比上月出現不同程度的回升，建材市場需求保持平穩。同時，自2023年8月以來，貨幣、金融等領域的寬松政策頻出，建材等十大行業穩增長工作方案密集出臺，有效減輕了建筑項目的資金壓力。2023年11月，建材產品相關應用項目回款有所好轉，部分地區項目建設及重點工程出現趕工現象，支撐市場需求穩定，建材行業總體保持穩健運行態勢，為舊房改造提供堅實的原材料支撐，助力舊房改造項目穩步推進和順利開展。

二、存量房屋釋放充足舊改需求，低價住宅為行業創造增量空間

改革開放以來，我國加快推動城鎮化發展，城鎮化速率逐年提高，城鄉二元經濟狀況得到持續改善，地區經濟差距也在不斷縮小。隨著我國經濟的平穩發展，城鎮化水平也在不斷提升，從2010年的49.95%提升至2022年的65.22%。

為進一步加快提升城鎮化水平，近兩年來，我國加快推動新型城鎮化建設，在城市更新、舊城改造、保障房等項目的推動下，我國城鎮化建設成效顯著。在國家政策的積極推動下，各地方政府部門加快推動舊房改造，同時，我國作為人口大國，人口基數大，進而同樣有著較大的改善性住房需求。2022年我國人口14.12億，若人均改善性居住需求增加1平方米，全國則會增加14.12億平方米的增量改善需求。據東興證券研究所測算，2022年我國城市存量住房建筑面積為381億平方米，若每年存量住房折舊率為10%，則會新增38.1億平方米的改善性需求，在新型城鎮化的穩步推動下，住房改善性需求也將持續增加，推動舊房改造進一步發展。

近年來，在房地產市場發展持續放緩的背景下，新房需求逐步下降，存量房的改善性裝修需求逐步增加，二次裝修、局部裝修成為裝修市場中的主要消費需求。不少家居裝修公司表示，近年來二手房裝修、局部裝修的業務量所占比例在不斷提升，甚至能占據一半業務量。據觀研網數據統計，2022年我國二十年以上房齡的住宅套數約為2.7億套，隨著房屋居住年限的不斷增加，居民生活水平和消費觀念的持續變化，對于基礎設施、裝修裝飾的翻新、改裝需求也在不斷增加。在用戶需求、政府扶持、消費升級等多重因素的共同推動下，我國加快老舊小區、房屋改造，二十年以上房齡住宅的翻新改造需求也在持續增加，進一步推動舊房改造產業穩健發展。

今年以來，隨著部委政策的陸續發布，我國地產行業也在持續調整運行，截至2023年9月，全國已有25個省市官宣執行“認房不認貸”政策，近30城放松限購政策，助力我國房地產行業穩健發展。據諸葛數據研究中心統計，今年1月至9月，北京二手住宅成交118393套，較2022年同期上漲7.2%，同時4月至7月連續4個月呈現下滑態勢；8月，在政策利好拉動下二手房市場止跌回升；9月，在政策持續發酵下二手房成交量繼續回升。今年10月，國家統計局表示，目前我國房地產市場仍然處于轉型期的調整中，從長期看，目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮化率也還有較大提升空間，整體上住房剛性需求和改善性需求依然較大。

從二手住宅銷售價格來看，受國家經濟大環境，以及房地產行業的影響，購房需求增長乏力。為加快推動二手住宅銷售量增長，今年以來，我國二手住宅銷售價格總體呈現保持下降態勢，環比、同比均出現負增長。據國家統計局數據顯示，2023年10月，一線城市二手住宅環比由上月上漲0.2%轉為下降0.8%，二線城市二手住宅環比下降0.5%，三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月擴大0.1個百分點。在70個大中城市中，二手住宅銷售價格環比下降城市達到67個。從同比數據來看，一線城市二手住宅同比下降1.9%，降幅比上月擴大0.5個百分點，二線城市二手住宅同比下降3.3%，三線城市二手住宅銷售價格同比下降3.6%，在70個大中城市中，二手住宅同比下降城市有67個，個數與上月相同。二手住宅房銷售價格環比、同比均呈現出下降態勢，進一步降低居民購置二手房屋的資金壓力，隨著二手住宅房銷量的穩步增長，房屋裝修、翻新需求也將持續增加，推動舊房改造行業持續發展。

住宅裝修裝飾作為剛性消費需求，下游C端消費群體孕育著龐大的市場空間。隨著國內市場經濟的不斷繁榮，國內居民收入的穩步增長，越來越多家庭開展注重居住環境的改善。2005年以來，全國房地產市場的快速發展，激發了國內家庭住宅裝修裝飾的需求，專業化、高質量的家裝效果逐漸成為市場主流。時至今日，房地產市場對于家裝行業的影響仍在延續。今年以來，隨著國內經濟拉動政策不斷出臺，房地產行業持續松綁，家居市場消費信心進一步激活，推動二手房、存量房市場規模持續提升。

據奧維云網數據顯示，2018-2022年期間，我國二手房、存量房裝修市場規模保持穩步增長態勢，其占比也在不斷提升。近年來，隨著新增住房的發展速度逐漸放緩，房地產市場發展主力逐漸向存量市場傾斜，推動存量房裝修規模占比持續提升，從2018年的37.49%提升至2022年的42.68%。2023年以來，在市場需求加速回暖的推動下，二手房及存量房裝修市場規模有望進一步提升，奧維云網預計，2023年我國二手房裝修市場規模有望達到4129.2億元，占比10.52%，存量房裝修市場規模為17404.6億元，占比44.34%。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國舊房改造行業市場現狀調查及投資前景研判報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。