摘要：近年來(lái)，就近休閑、文化體驗(yàn)等旅游休閑方式逐漸成為居民旅游消費(fèi)主流，我國(guó)旅游住宿市場(chǎng)消費(fèi)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，城郊型民宿、旅游度假型民宿等休閑民宿市場(chǎng)消費(fèi)需求不斷增加。疊加國(guó)內(nèi)民宿利好政策加速釋放，使得國(guó)內(nèi)民宿經(jīng)營(yíng)主體數(shù)量不斷增加，民宿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。但值得注意的是，受疫情影響，2020-2022年，國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)平均單房收益呈下滑態(tài)勢(shì)，中高端民宿單房消費(fèi)平均價(jià)格卻大幅上漲。這意味著，在全國(guó)民宿市場(chǎng)平均盈利效益下滑背景下，有文化底蘊(yùn)的民宿產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量成為民宿項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵。2023年隨著居民旅游出行活動(dòng)恢復(fù)，我國(guó)民宿行業(yè)平均單房收益同比提升62.03%至169元。

一、定義及分類(lèi)

民宿指利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源，經(jīng)營(yíng)用客房不超過(guò)4層、建筑面積不超過(guò)800㎡,主人參與接待，為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。根據(jù)不同的特征和服務(wù)，民宿可以分為農(nóng)家樂(lè)民宿、度假型民宿、文化主題民宿、客棧式民宿、精品酒店式民宿和海島度假民宿六類(lèi)。其中，農(nóng)家樂(lè)民宿主要提供農(nóng)家菜，也便于旅客體驗(yàn)種地、喂雞等農(nóng)事活動(dòng)。度假型民宿通常在度假圣地附近，可為旅客提供游泳、SPA等更為多樣化的服務(wù)。文化主題民宿在設(shè)計(jì)裝修上則更加偏向于體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕阌谧層慰屯ㄟ^(guò)住宿感受當(dāng)?shù)氐奈幕蜌v史。客棧式民宿通常是一種多人間住宿模式，主要提供簡(jiǎn)單的住宿服務(wù)。精品酒店式民宿是以設(shè)計(jì)感和品牌化為主打，與酒店類(lèi)似，設(shè)計(jì)和服務(wù)都更加精致。海島度假民宿通常建在海灘或靠近海洋的地方，在提供住宿的同時(shí)，主要為游客提供游泳等海洋相關(guān)活動(dòng)服務(wù)，以及當(dāng)?shù)靥厣ｕr美食。

二、行業(yè)政策

旅游是擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)的重要產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)鄉(xiāng)村振興工作推進(jìn)的重點(diǎn)領(lǐng)域。近年來(lái)，國(guó)家及地方政府先后頒布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》《促進(jìn)全省旅游民宿高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等多項(xiàng)政策，重點(diǎn)指出要加速打造一批具有文化特色的民宿產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)品種類(lèi)，同時(shí)加緊實(shí)施鄉(xiāng)村休閑旅游精品工程，助力鄉(xiāng)村民宿提質(zhì)升級(jí)，以特色民宿產(chǎn)品不斷推進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

三、發(fā)展歷程

1949年新中國(guó)成立后至1980年，我國(guó)住宿產(chǎn)品則主要以國(guó)營(yíng)飯店、招待所為主。1980年至1988年，外資進(jìn)入我國(guó)，帶來(lái)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合資或外資單體酒店成為高端酒店市場(chǎng)主體。1989年至1998年，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展催生高端酒店標(biāo)準(zhǔn)化需求，外資、合資和民營(yíng)酒店數(shù)量迅速增加，我國(guó)酒店評(píng)星體系逐漸完善。1999年至2002年，大眾出行需求迅速增加，經(jīng)濟(jì)型酒店盛行，且由于商務(wù)出行是大眾出行主體，對(duì)于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的需求推動(dòng)經(jīng)濟(jì)連鎖酒店迅速擴(kuò)張，在此階段，國(guó)內(nèi)民宿也開(kāi)始萌芽，但整體數(shù)量較少，且主要聚集在南方地區(qū)。

2003至2009年，國(guó)內(nèi)旅游度假需求迅速增長(zhǎng)，大眾出行的主體由商務(wù)出行轉(zhuǎn)向個(gè)人旅游，單純滿(mǎn)足旅客住宿需求的酒店競(jìng)爭(zhēng)力下降，居民對(duì)于客棧等個(gè)性化的主題民宿需求增加，促使在熱門(mén)旅游目的地和大城市周邊出現(xiàn)了大量的“農(nóng)家樂(lè)”式的休閑民宿，國(guó)內(nèi)農(nóng)業(yè)旅游興起，民宿開(kāi)始向鄉(xiāng)村地區(qū)擴(kuò)展。2010至2015年，隨著旅游市場(chǎng)的增長(zhǎng)和旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，我國(guó)民宿行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，業(yè)內(nèi)民宿數(shù)量快速增長(zhǎng)，民宿服務(wù)品質(zhì)也得到了大幅提升。2016至2017年，國(guó)內(nèi)消費(fèi)持續(xù)升級(jí)和市場(chǎng)需求不斷變化，民宿因此開(kāi)始加速向高端化、品質(zhì)化方向轉(zhuǎn)型，行業(yè)監(jiān)管力度也不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)加速規(guī)范化發(fā)展。2018年至今，市面上民宿集群、民宿度假村等新的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)紛紛涌現(xiàn)，行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入創(chuàng)新發(fā)展階段。

四、行業(yè)壁壘

1、品牌壁壘

品牌壁壘可以分為品牌知名度和品牌生態(tài)兩個(gè)方面。品牌知名度方面，近年來(lái)隨著居民收入水平提升，消費(fèi)者對(duì)民宿的服務(wù)品質(zhì)要求不斷提高，行業(yè)知名民宿品牌通常在價(jià)格、服務(wù)、品牌知名度等方面更有保證，更容易得到消費(fèi)者的青睞。品牌生態(tài)方面，連鎖民宿品牌由于民宿數(shù)量較多，有更多數(shù)量的會(huì)員基礎(chǔ)，可以通過(guò)多種營(yíng)銷(xiāo)渠道或定制化服務(wù)增加消費(fèi)者黏性，穩(wěn)定市場(chǎng)份額；同時(shí)，大型連鎖民宿管理集團(tuán)會(huì)有多層次的品牌矩陣、豐富的產(chǎn)品體系，可以滿(mǎn)足各類(lèi)消費(fèi)者的入住需求。

2、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)壁壘

民宿客源流量獲取和轉(zhuǎn)化能力是提升民宿入住率、增加民宿收入的關(guān)鍵，如果民宿的營(yíng)銷(xiāo)渠道單一、客源流量小、管理能力弱，將會(huì)影響民宿收入規(guī)模的增長(zhǎng)。經(jīng)驗(yàn)豐富且市場(chǎng)積累足夠的民宿企業(yè)通常會(huì)通過(guò)開(kāi)發(fā)多元營(yíng)銷(xiāo)渠道、建立完善的會(huì)員體系、重點(diǎn)發(fā)展中央預(yù)訂系統(tǒng)等方式增加客源流量、提高服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于大部分新進(jìn)入者而言，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)積累較弱。

3、人才壁壘

民宿行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，對(duì)從業(yè)人員的服務(wù)能力與服務(wù)意識(shí)要求較高。若人員服務(wù)能力不足，會(huì)造成各種細(xì)節(jié)疏漏和工作低效，影響民宿服務(wù)質(zhì)量和消費(fèi)者體驗(yàn)。此外，民宿品牌建設(shè)、產(chǎn)品升級(jí)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型均需要高素質(zhì)、高專(zhuān)業(yè)性的研發(fā)與管理人員。因此行業(yè)對(duì)潛在進(jìn)入者構(gòu)成一定壁壘。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

民宿產(chǎn)業(yè)鏈上游為資源供應(yīng)方，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房屋設(shè)計(jì)師、建筑商、民宿用品供應(yīng)商等，是民宿業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，對(duì)民宿的品質(zhì)和風(fēng)格有直接影響。產(chǎn)業(yè)鏈中游是民宿運(yùn)營(yíng)管理方，包括民宿主、管理公司、服務(wù)平臺(tái)等，負(fù)責(zé)民宿的日常運(yùn)營(yíng)、管理和維護(hù)，即通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的住宿體驗(yàn)吸引游客。產(chǎn)業(yè)鏈下游是消費(fèi)者，即游客，是整個(gè)民宿產(chǎn)業(yè)鏈的終端用戶(hù)。

民宿行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

房源供應(yīng)商

龍湖地產(chǎn)有限公司

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

廣州富力地產(chǎn)股份有限公司

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

華潤(rùn)置地有限公司

房屋建筑

上海建工集團(tuán)股份有限公司

陜西建工集團(tuán)股份有限公司

太平洋建設(shè)集團(tuán)有限公司

綠地控股集團(tuán)有限公司

安徽建工集團(tuán)股份有限公司

寧波建工股份有限公司

裝修設(shè)計(jì)

北京今朝裝飾設(shè)計(jì)有限公司

北京業(yè)之峰諾華裝飾股份有限公司

龍發(fā)建筑裝飾工程有限公司

生活家家居裝飾有限公司

東易日盛家居裝飾集團(tuán)

蘇州金螳螂建筑裝飾股份有限公司

民宿用品供應(yīng)商

上游

武漢三特索道集團(tuán)股份有限公司

北京首旅酒店（集團(tuán)）股份有限公司

旅悅旅游信息技術(shù)(北京)有限公司

華住酒店集團(tuán)

中游

消費(fèi)者

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）武漢三特索道集團(tuán)股份有限公司

武漢三特索道集團(tuán)股份有限公司成立于1989年，于2007年8月在深圳證券交易所正式掛牌上市，股票簡(jiǎn)稱(chēng)“三特索道”。三特索道主要圍繞旅游資源進(jìn)行多種業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍涉及陜西、貴州、海南、內(nèi)蒙、湖北、浙江、廣東等9個(gè)省（自治區(qū)），目前業(yè)務(wù)產(chǎn)品有陜西華山三特索道等索道景區(qū)交通類(lèi)產(chǎn)品、湖北南漳古寨客棧等民宿酒店類(lèi)住宿產(chǎn)品等。2023年前三季度，三特索道營(yíng)業(yè)總收入達(dá)5.79億元，同比增長(zhǎng)158.23%。

（2）北京首旅酒店（集團(tuán)）股份有限公司

北京首旅酒店（集團(tuán)）股份有限公司成立于1999年，2000年6月在上海證券交易所正式掛牌上市，股票簡(jiǎn)稱(chēng)“首旅酒店”。首旅酒店是首旅集團(tuán)旗下三大上市子公司之一，專(zhuān)注于中高端及經(jīng)濟(jì)型酒店的投資與運(yùn)營(yíng)管理，旗下酒店品牌包括如家、莫泰、藍(lán)牌驛居、云上四季、如家小鎮(zhèn)、華驛等。其中，云上四季、華驛等均涉及民宿領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)知名品牌。2023年前三季度，首旅酒店?duì)I業(yè)總收入達(dá)59.11億元，同比增長(zhǎng)53.98%。

六、行業(yè)現(xiàn)狀

近年來(lái)，就近休閑、文化體驗(yàn)等旅游休閑方式逐漸成為居民旅游消費(fèi)主流，我國(guó)旅游住宿市場(chǎng)消費(fèi)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，城郊型民宿、旅游度假型民宿等休閑民宿市場(chǎng)消費(fèi)需求不斷增加。疊加國(guó)內(nèi)民宿利好政策加速釋放，使得國(guó)內(nèi)民宿經(jīng)營(yíng)主體數(shù)量不斷增加，民宿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。但值得注意的是，受疫情影響，2020-2022年，國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)平均單房收益呈下滑態(tài)勢(shì)，中高端民宿單房消費(fèi)平均價(jià)格卻大幅上漲。這意味著，在全國(guó)民宿市場(chǎng)平均盈利效益下滑背景下，有文化底蘊(yùn)的民宿產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量成為民宿項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵。2023年隨著居民旅游出行活動(dòng)恢復(fù)，我國(guó)民宿行業(yè)平均單房收益同比提升62.03%至169元。

七、發(fā)展因素

1、機(jī)遇

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好

近些年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，且隨著宏觀政策持續(xù)發(fā)力，國(guó)家經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)中向好。我國(guó)居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步，數(shù)據(jù)顯示，2023年居民人均可支配收入39218元，同比增長(zhǎng)6.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.1%；人均消費(fèi)支出26796元，同比增長(zhǎng)9.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9%。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，居民收入不斷增長(zhǎng)，為我國(guó)民宿行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（2）居民旅游消費(fèi)升級(jí)

隨著居民收入水平提高和生活品質(zhì)追求提升，國(guó)民旅游消費(fèi)正逐漸從傳統(tǒng)的景點(diǎn)游向個(gè)性化、多樣化的旅游體驗(yàn)轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的酒店住宿也不再滿(mǎn)足游客需求。在此背景下，民宿作為提供獨(dú)特住宿體驗(yàn)的選項(xiàng)，更為符合消費(fèi)者對(duì)于個(gè)性化、舒適度和文化體驗(yàn)的需求，因此將催生出龐大的民宿消費(fèi)市場(chǎng)。另外，在政策推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)民宿正加速與文化旅游等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，致力于為游客更為直觀、深入地提供了解體驗(yàn)當(dāng)?shù)匚幕v史和生活方式的住宿服務(wù)。綜合分析，我國(guó)民宿產(chǎn)業(yè)具有巨大市場(chǎng)潛力。

（3）互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展

互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和云計(jì)算等信息技術(shù)的發(fā)展為民宿行業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。一方面，通過(guò)在線平臺(tái)和應(yīng)用程序，民宿經(jīng)營(yíng)者可以將民宿房源信息更直觀、廣泛地傳遞給潛在客戶(hù)，并實(shí)現(xiàn)在線預(yù)訂、支付和客戶(hù)服務(wù)。這不僅可以大幅度提高民宿品牌知名度，增加民宿服務(wù)便利性，還可有效降低民宿運(yùn)營(yíng)成本，提高民宿盈利。另一方面，隨著新一代信息技術(shù)不斷發(fā)展，數(shù)字化轉(zhuǎn)型是民宿行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，也將為民宿行業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)能。

2、挑戰(zhàn)

（1）行業(yè)監(jiān)管法規(guī)有待完善

在國(guó)內(nèi)，民宿行業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)規(guī)模雖增長(zhǎng)極為迅速，但行業(yè)相關(guān)的監(jiān)管和法規(guī)體系建設(shè)卻未能及時(shí)跟上，導(dǎo)致我國(guó)民宿行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)尚不完善。如國(guó)內(nèi)尚未有明確的法律定義和分類(lèi)，導(dǎo)致行業(yè)監(jiān)管主體不明確，極易出現(xiàn)多頭監(jiān)管或監(jiān)管缺失的情況；相關(guān)安全和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)也缺乏統(tǒng)一規(guī)定，使得民宿經(jīng)營(yíng)者在執(zhí)行過(guò)程中可能面臨標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一或無(wú)法可依的情況。在此背景下，民宿從業(yè)者需要承擔(dān)較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也十分不利于行業(yè)的健康規(guī)范化發(fā)展。

（2）同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重

近年來(lái)，隨著“民宿”熱潮持續(xù)，個(gè)人投資不斷增加，資本對(duì)民宿行業(yè)的關(guān)注度也不斷提升，使得大量資金快速涌入市場(chǎng)，在推動(dòng)我國(guó)民宿產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的同時(shí)，也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)市場(chǎng)民宿數(shù)量快速增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。此外，目前我國(guó)大部分民宿產(chǎn)品“重模仿輕創(chuàng)意”，主題不突出、特色不明顯，無(wú)論是建筑風(fēng)格、室內(nèi)裝潢等軟硬件設(shè)施方面，還是食宿服務(wù)、體驗(yàn)分享方面都非常相似，缺少獨(dú)特經(jīng)營(yíng)理念，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、創(chuàng)新不足，許多民宿品牌競(jìng)爭(zhēng)力弱。

（3）建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在民宿投資市場(chǎng)，有近60%的項(xiàng)目投資總額高達(dá)200萬(wàn)元以上，且有76.34%的投建資金均來(lái)自于投資方自有資金。另外，以莫干山為例，在莫干山投建一個(gè)8間客房的民宿項(xiàng)目，總投資將達(dá)400萬(wàn)元左右，按每間平均售價(jià)1200元、入住率達(dá)50%、利潤(rùn)率達(dá)60%的理想情況計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目需要四年左右方能收回投資成本。因此，對(duì)于民宿項(xiàng)目投資者而言，投資該行業(yè)不僅需要面對(duì)極高的資金成本壓力，還需要面對(duì)項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)的問(wèn)題。

八、競(jìng)爭(zhēng)格局

我國(guó)民宿行業(yè)內(nèi)參與者眾多，既有大型在線預(yù)訂平臺(tái)，如攜程、愛(ài)彼迎、去哪兒等，在國(guó)內(nèi)民宿市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位；也有本土民宿品牌不斷提升競(jìng)爭(zhēng)力，試圖在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地，如小豬短租、藍(lán)領(lǐng)公寓、竹客樹(shù)屋等正在逐步擴(kuò)張，并提供獨(dú)特的住宿體驗(yàn)；另外還包括一些本地生活平臺(tái)，如大眾點(diǎn)評(píng)等。為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，一些民宿經(jīng)營(yíng)者采用差異化策略，提供獨(dú)特的主題、設(shè)計(jì)或服務(wù)，吸引消費(fèi)者眼球。總體來(lái)看，目前我國(guó)民宿市場(chǎng)雖競(jìng)爭(zhēng)激烈，但也充滿(mǎn)機(jī)會(huì)。

九、發(fā)展趨勢(shì)

未來(lái)，隨著消費(fèi)者需求日益多樣化，具有獨(dú)特設(shè)計(jì)、文化特色或特殊主題的民宿受歡迎程度將持續(xù)提升，我國(guó)民宿行業(yè)將繼續(xù)朝著個(gè)性化方向發(fā)展。同時(shí)，隨著新一代信息技術(shù)在民宿領(lǐng)域應(yīng)用增加，房間自動(dòng)化控制、智能預(yù)訂管理、無(wú)人接待等智慧化民宿服務(wù)將加速涌現(xiàn)，全國(guó)民宿智能化升級(jí)將成為重要趨勢(shì)。另外，在全球產(chǎn)業(yè)綠色轉(zhuǎn)型的大環(huán)境下，我國(guó)民宿將更加注重綠色建筑、節(jié)能減排、生態(tài)環(huán)保等方面的設(shè)計(jì)和實(shí)踐，以響應(yīng)全球可持續(xù)發(fā)展的號(hào)召，助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。