摘要：目前我國共有696個國家級產業園；其中國家級經開區230個，高新區178個，海關特殊監管區171個，邊/跨境合作區19個，國家級自由貿易試驗區22個，國家級新區19個，國家自主創新示范區23個，其他國家級產業園區25個。省級產業園由省、自治區、直轄市政府批準設立，目前數量達到2133個。此外，我國市縣級政府還管轄了上萬個基層的產業園，這些園區包括一般工業園區、農業園區等。產業園運營開發業務逐漸專業化，國內市場涌現了一批專業產業園運營商在全國運營多個產業園，規模領先的產業園運營商還聯東集團、中南高科、萬洋集團、中電光谷、天安駿業等企業。

一、定義及分類

產業園是由特定開發主體在特定區域內規劃產業定位，以土地為載體，通過提供房屋建筑等基礎設施及綜合配套服務，吸引特定類型、特定產業集群的內外資企業落地，通過產業、資本、技術、勞動力等要素高度集結，產生集聚效應，增強產業競爭力，并向外圍輻射的特定區域。

隨著國民經濟的快速發展，產業園類型亦逐步多元化，例如高新技術產業開發區、經濟技術開發區、文化創意產業園、物流產業園、產業新城、特色小鎮等。產業園區按屬性可大體上分為科技園、一般工業園、專業園三大類；按承載功能可分為國家級開發區、省級開發區和各類專業園區；按開發模式可分為政府主導、企業主導、政企合作開發產業園三種；而按開發建設參與主體，可大致分為政府平臺企業、專業開發商、制造實體企業、互聯網企業及金融機構開發建設的產業園。

二、行業政策

1、主管部門和監管體制

由于產業園的建設與運營涉及土地、規劃、產業招商、進出口商品流通、工程建設、勞動力、稅收、基礎設施配套等多個方面，故產業園行業主要受國家發改委、商務部、自然資源部（包含原國土資源部職責）、住建部、海關、人力資源和社會保障部、財政部等部門的監管。

同時根據國家有關規定，我國產業園行業的主管行業協會為中國開發區協會，是經國家批準的以促進開發區發展服務為宗旨的全國性一類社團組織，1993年經民政部批準登記注冊。開發區協會在國家發改委的領導下工作，接受商務部業務指導，是全國各類開發區之間聯系的紐帶，是開發區與政府部門和社會各界溝通的橋梁。

此外，國家及省級開發區所在地的城市人民政府通常采取設立開發區管委會的方式，作為當地人民政府的派出機構，對開發區行使行政管理職能，負責開發區的具體規劃和日常管理工作。

2、行業相關政策

產業園作為我國特別設立的以促進產業發展的功能區劃，承擔著推進產業集群發展，培育戰略性新興產業和新的經濟增長點的重要使命。國家和地方政府出臺了一系列政策，支持和引導產業園發展。

2023年6月，國家發改委發布的《承接產業轉移示范區管理辦法》。提到要在中西部或東北地區設立20個左右的承接產業轉移示范區，有效承接國內外產業轉移。示范區建設創建工作將依托當地省級以上開發區，聚焦產業承接重點，完善基礎設施建設、優化營商環境，深化開放合作，開展精準招商。承接產業轉移示范區管理辦法的出臺，將帶動中西部或東北地區產業園開發，打造高水平的產業園。各級地方政府出于推動經濟增長的目的，也在大力推動推動當地產業園區高質量發展。《中共廣東省委廣東省人民政府關于高質量建設制造強省的意見》明確提出要在廣東省內高標準建設一批產業園區；推動“一縣一園”建設，增強工業園區帶動縣域經濟發展能力；推動省級以上工業園區實施“管委會+公司化”運營機制，支持工業園區運營開發企業采取發債上市等方式融資。

三、發展歷程

中國的產業園的發展經歷了5個發展階段，分別為孕育期（1979-1983年）、初始培育期（1984-1991年）、高速發展期（1992-2002年）、穩定調整期（2003-2008年）、創新發展期（2009年至今）。孕育期（1973-1983年）是中國產業園40年發展歷程的第一個階段。1984-1991年是我國產業園的起步階段，為了吸引外資和技術，促進出口和就業，國家在沿海地區建立了一批加工貿易型園區。高速發展期（1992-2002年）是產業園的快速擴張期，主要是為了響應國家的改革開放政策，促進產業結構調整，提高國際競爭力。穩定調整期（2003-2008年）是產業園的轉型升級期，主要是為了適應國際市場變化和國內經濟轉型，從簡單的引進外資向引進外資與培育本土企業并重轉變，促進科技創新和產業升級，提高核心競爭力。創新發展期（2009年至今）是產業園的升級發展階段。

四、行業壁壘

1、專業經驗壁壘

產業園的建立需經歷園區客戶定位、園區地產開發或園區設計改造、園區招商和運營管理等環節，對園區運營服務商提出較高的專業經驗要求。客戶定位是最關鍵的環節，如何根據園區周邊環境和國家產業未來發展方向確定目標客戶群體、定位園區客戶產業類型將直接影響后續招商和運營管理，影響園區入住率和盈利能力。園區地產開發或園區設計改造環節對成本控制能力要求較高，不同類型的產業園都有不同的建筑布局需求，較難形成規模化的發展，因此，降低園區地產開發或園區設計改造成本、提高效率需要長期的經驗積累。在運營管理環節，產業園運營商需要具備完整系統化的管理體系，對園區進行精細化管理，園區運營商需具備物業管理、社群活動組織、創業服務、商務服務、持續招商等多方面的專業能力，才能形成規模化連鎖化發展。

因此，產業園運營服務商需擁有專業的團隊和豐富的項目經驗，能在各個環節做好規劃、監督與審核，提高每個環節的效率，降低運營成本，高效完成分部任務。項目經驗的習得需從長期實踐中積累，對于潛在進入者而言，較難在短時間內獲得從事產業園運營的相關經驗，因此，經驗限制是進入行業的重要壁壘之一。

2、品牌壁壘

隨著產業園的不斷發展，下游企業對于辦公環境、配套設施以及專業化服務的需求逐漸提高，產業園品牌成為企業入駐時重點考慮的因素，企業更愿意到知名度高的產業園落戶，產業園的品牌效應日益凸顯。目前國內已涌現了一批產業園運營管理品牌企業，這些品牌企業長期從事產業園的經營管理，在市場上樹立了良好的品牌形象，更能贏得客戶的認可和青睞，客戶基礎較為穩固。此外，在與上游供應商談判獲取建筑資源的環節，由于國內部分園區經營不善，出現違約的情況，上游供應商往往傾向于同有實力、有規模、品牌知名度較高的產業園運營商合作，因此具有品牌影響力的產業園運營商更易于取得上游建筑資源。潛在進入者未在行業內形成品牌影響力，較難進入該行業，因此，品牌影響力限制是進入行業的重要壁壘之一。

3、技術壁壘

產業園在定位、設計、改造等環節需結合不同項目的實際情況，合理運用地理學、規劃學、工程學、環境學、市場營銷學、建筑設計學等多門學科的復合知識，具有較強的系統性、專業性及復雜性，對產業園運營服務商的技術、設計等能力要求較高。此外，產業園運營管理環節對運營商的技術水平具有較高的要求，產業園運營商需建立完整系統化的管理體系，通過智慧化系統對園區的實際狀況、公共場所的使用情況進行預判，才能實現對園區企業的精細化管理，提高園區運營效率。同時，產業園運營商需不斷將互聯網、物聯網、大數據、云計算、人工智能、5G等新技術與園區的經營管理相結合，不斷提高園區運營和服務水平，提高園區智慧化水平，這對產業園運營服務商的技術積累提出了更高的要求。

科學合理地將多門學科知識及新技術運用于園區規劃設計及運營管理中，使園區項目達到良好的經濟效益和社會效益，是產業園運營服務商需要長期探索、實踐和積累才能形成的核心競爭能力。由于潛在進入者較難在短時間內具備上述技術及服務能力，因此，技術限制是進入行業的重要壁壘之一。

4、資金壁壘

在選擇建設產業園之前，通常需要投入資金對所在地進行市場調研、客戶定位，對產業園盈利能力進行評估；在確定項目建設地點后，需投入大量資金進行設計、改造、建設；項目建成后，園區運營服務商需要投入資金進行項目招商及企業入駐后的園區日常運營管理；除日常運營管理外，園區運營服務商還應定期或不定期地投入資金對園區進行后續升級。產業園區從前期市場調研、客戶定位，到設計、改造、建設，再到項目招商、運營管理及后續升級均需投入大量的資金，因此，資金限制是進入行業的重要壁壘之一。

5、跨地域經營壁壘

大多產業園運營商僅運營一個園區項目，在單一區域內經營，難以形成跨區域園區體系，同時目前我國產業園區主要集中在發達城市和地區，具有明顯的區域性特征。產業園區的定位、招商、服務和后續管理要求運營商對園區所在地區的經濟發展水平、產業扶持政策、區域發展特點具有很強的把握能力，一旦盲目進入市場，容易導致園區定位偏差，影響園區的盈利能力。因此地域特征一定程度上將影響業內企業跨地域發展，大部分園區運營商在跨區域運營時會舉步維艱。

五、產業鏈

1、行業產業鏈分析

產業園產業鏈的主要參與方包括建筑設計單位、基建施工單位、園區開發運營商和入駐企業。其中，產業鏈上游參與者主要為建筑設計、基建施工行業。出具產業園區建筑設計規劃的單位主要包括同濟大學建筑設計研究院、北京市建筑設計研究院、深圳市城市規劃設計研究院有限公司等企業。此外，我國產業園區基礎設施建設多以項目招標形式開展，主要參與企業有中國建筑、中國中鐵、中國交建等工程建筑類企業。產業園中游領域主要是指產業園區開發運營。產業園下游主要是園區的需求方，也就是使用者，即入駐產業園的各類企業。隨著我國產業園規模的不斷擴大，各地園區主導產業也在不斷擴充，入駐產業園企業數量規模也在持續增長，企業類型覆蓋生物醫藥、化工、物流、文創、軟件、人工智能、集成電路、醫療器械等眾多領域。

產業園行業產業鏈

建筑設計

同濟大學建筑設計研究院

北京市建筑設計研究院

深圳市城市規劃設計研究院有限公司

中信建筑設計研究總院有限公司

中國建筑設計研究院有限公司

基礎設施建設

中國交通建設集團有限公司

中國建筑集團有限公司

中國鐵道建筑集團有限公司

河北建設集團股份有限公司

河北交建集團有限公司

上游

上海張江高科技園區開發股份有限公司

武漢東湖高新集團股份有限公司

中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司

上海德必文化創意產業發展（集團）股份有限公司

中游

生物醫藥

化工

物流

文創

軟件

人工智能

下游

2、行業領先企業分析

（1）上海張江高科技園區開發股份有限公司

上海張江高科技園區開發股份有限公司、是以張江科學城開發運營為主體業務的國有控股上市企業。近年來張江高科持續推進業務結構轉型，從產業園區地產運營商向產業綜合運營平臺轉型。目前企業業務結構包括三大塊：一是產業園區綜合開發，為各類科技企業提供產業孵化、研發、辦公等多種空間產品，及配套人才公寓、商業設施等園區生活環境。二是產業園區運營，即向園區內企業提供物業管理、企業發展、人才培育、創業支持、企業交流、行業發展等配套服務。三是產業投資，通過資本運作投資科技創新主體，以獲得投資收益。目前張江科學城已經成為了集成電路、人工智能、創新藥械、數字經濟等多個產業聚集區。2023年前三季度企業營業收入為17.46億元，同比增加 7.11%；歸母凈利潤為7.64億元，同比增長3.61%。

（2）武漢東湖高新集團股份有限公司

武漢東湖高新集團股份有限公司創立于1993年，主營業務包括工程建設、環保科技及科技園區三大板塊。其中科技園區是企業創立以來就開始運行的板塊，企業是中國前十大產業園區運營商之一。企業聚焦電子信息、軟件信息服務、人工智能、集成電路、生物醫藥、醫療器械、基因診斷、生物農業等產業，在全國布局主題產業園區。近年來企業搶抓產業升級趨勢，與多地政府就科技園區建設達成合作，推進科技園區開發業務快速發展。2023年6月末企業正在開發、運營主題型園區有42個，較2022年末增加了7個。企業運營的科技園區主要分布在湖北、湖南、重慶、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技園區業務營業收入為3.81億元，同比減少2.63%。

六、行業現狀

根據產業園行政層級的高低，可以將產業園劃分為國家級產業園、省級產業園、其他產業園。目前我國共有696個國家級產業園；其中國家級經開區230個，高新區178個，海關特殊監管區171個，邊/跨境合作區19個，國家級自由貿易試驗區22個，國家級新區19個，國家自主創新示范區23個，其他國家級產業園區25個。省級產業園由省、自治區、直轄市政府批準設立，目前數量達到2133個。此外，我國市縣級政府還管轄了上萬個基層的產業園，這些園區包括一般工業園區、農業園區等。產業園承擔著促進區域產業進步、推動經濟發展的重要使命。2022年國家級經開區、高新區的生產總值合計超過32.3萬億元，占我國GDP的26.8%，對我國經濟發展作出了重要貢獻，是經濟發展的壓艙石。

七、發展因素

1、有利因素

（1）政府政策的推動

為配合推進產業結構調整、轉型升級及中小企業的快速發展，地方政府已頒布一系列促進產業聚集和發展的政策法規，引導相關產業發展，并提供一系列獎勵及優惠政策，包括向入駐產業園的公司提供補貼及免稅期以及為其雇員提供住房補貼及其他津貼。在國內經濟邁向新常態的進程中，產業園通過獲得政府財稅、金融、投資、產業、貿易、消費等多方面的政策支持，助力創新成果與具體產業的對接，與地區運營結合更加緊密，實現園區與地區雙贏同時政府對特定區域的產業扶持也會大大助力相關產業園的招商工作。

此外，國家級政策對園區運營和與管理行業的蓬勃發展也起到了至關重要的指導和推動作用，如2022年11科技部發布的《“十四五”國家高新技術產業開發區發展規劃》中提出加大綠色技術、綠色產業、綠色場景、綠色制度等供給，推動資源能源循環集約利用；強化數字技術在園區智能化轉型中的推廣應用。深化綠色化智能化融合發展，提高綠色發展水平和效率，有力支撐實現碳達峰碳中和。

（2）國內產業結構升級調整帶來產業園區開發機會

調整經濟結構是保證經濟回升的迫切需要，也是解決我國經濟發展中不平衡、不協調、不可持續等深層次問題的根本舉措。大力推動服務業發展，加快產業結構升級調整的主要舉措，則需要政府圍繞體制突破和機制完善，從深入開展國家服務業綜合改革試點和服務業發展示范區建設著手，加強制造業集聚區、服務業集聚區公共平臺建設。產業調控是現代化經濟體系改革極為重要的方面，而產業園區作為集資本、技術、人才等眾多要素的承載體和集聚體，將承擔培育新經濟增長模式的重大責任。各地區紛紛以產業園區為載體，優化創業環境，營造創新氛圍，吸引高新技術或其他重點行業的企業，使園區成為薈萃知識精英、激發科技創新、發展新興產業的創業園、孵化器和集中區。

（3）中小企業的快速發展增加園區運營與管理需求

隨著中小企業在國家經濟結構中的重要性日益顯現，為了給中小企業營造更加便捷、高效、低成本的發展環境，我國政府在商事制度改革、減稅降負、改善金融服務等方面推出多項扶持政策，頒布并實施了一系列營造良好市場競爭環境的法律法規，放寬了中小企業的市場進入標準，隨著政策紅利的不斷釋放，中小企業的發展環境有望進一步改善。中小企業的快速發展也為相關產業帶來機遇，這其中就包括與其息息相關，滿足中小企業發展需求的產業園區運營與管理行業。

（4）綜合服務提升園區運營商的盈利空間

產業園區的服務質量、配套環境在市場競爭下得到了顯著的提高，新的綜合服務成為園區發展新的增長點。這些服務一方面包括圍繞園區企業生產、研發、銷售等需求提供專業化的服務，如專利申請、法律咨詢、信息提供、設備租賃、進出口貿易代理、專業營銷代理、物流管理等；另一方面還涵蓋商務配套及社群服務需求，如酒店、餐飲、會議、企業交流、社群活動提供等。這些綜合服務在推動產業園區發展、吸引產業投資者的同時，也為產業園區運營商開辟了新的可持續的盈利空間，實現園區價值最大化，為今后園區運營商的收入增長提升了盈利空間。

2、不利因素

（1）產業園起步較晚

與發達國家相比，我國產業園發展起步較晚，全球現代產業園實踐最早起源于20世紀50年代的美國，由于產業革命帶來的工業大發展，產業園有了初步的概念。而我國的產業園起步較晚，目前仍處于發展階段，園區管理和服務水平有待提高。由于起步較晚，園區運營與管理行業創新能力相對較弱，現階段國內行業存在同質化問題，園區開發過程“重數量、輕質量”，引入項目或企業時大多看重短期盈利能力，常以對入園項目的政策支持力度、稅收減免力度作為選擇標準，造成全國產業園開發“千園一面”的特征，導致各園區聚集在同一發展定位上競爭，無法多元化園區發展定位。園區服務主要集中于傳統的租賃和物業管理服務，業務相對單一 ，租金收入依賴性大。產業園應有的孵化效應不明顯，服務體系不健全，園區各項產業單打獨斗發展，產業鏈條不完整，集群效應未能得到充分體現，以上種種因素直接制約了產業園的可持續發展。

（2）專業人才的匱乏

產業園與住宅、商業地產等項目存在一定區別，與實體經濟關聯更強，對從業人員的專業能力和服務意識要求高。在產業布局規劃、項目承接、客戶群體的定位、設計改建、招商引資、后續管理及配套服務等環節均需要各部門各專業人員協同完成。然而，一方面，我國商務服務業起步較晚，缺乏高水平的園區設計開發人員、建設規劃人員及懂經營、懂產業、懂園區運營的招商和管理人員，而人才的培養與成長需要較長時間；另一方面，建設一支優秀的管理團隊與技術團隊也需要投入大量的時間和資金。相對產業園區“專業化、集群化、高端化、國際化”發展方向，現有的運營團隊還遠遠不能滿足園區建設和發展的要求。因此，部分先發企業的人才優勢較為明顯，但多數產業園運營商的人才短板仍然明顯。

（3）融資渠道偏窄

對于產業園運營商而言，尤其是部分需要自建產業園區的運營商，園區的開發及運營過程具有資金密集的特征，廣闊穩定的融資渠道和良好的流動性是產業園運營商正常運作和良性發展的重要保障。目前產業園運營商主要的融資渠道是銀行貸款，相關產業園運營商通過證券資產化、企業上市等渠道進行融資的企業較少，融資渠道較窄，融資能力也不強。同時由于基礎建設投資回收周期較長，國家財政、產業及銀行信貸政策變化大，加之園區自身的造血功能尚未健全，融資渠道不足將會導致園區的總體開發、配套建設、服務生態打造速度緩慢，甚至在極端情況下會導致園區運營商資金鏈斷裂，建設項目中止等嚴重影響企業可持續發展的情況出現。

（4）管理體制不夠科學

自改革開放以來，在市場需求和政策激勵雙重因素驅動下，我國產業園行業獲得了長足的進步，但其管理體制仍不夠成熟。對于占據產業園區主體的高新區及經開區來說，各園區管委會是園區開發建設的直接責任主體，其職能類似于一級政府，但缺乏應有的規劃、建設及相關審批權限，由于不具備依法行政主體資格，在入駐企業、上級主管部門之間需要做大量的協調工作，一旦協調不到位，將貽誤有利的建設時機，無法與企業發展高效、優質的服務要求相匹配。而近年來逐漸崛起的專業產業園運營商雖在運營機制上不斷創新，但發展時間仍然較短，且園區運營與管理經驗曲線較長，外部環境日新月異，中國較為獨特的產業格局又與國外存在諸多不同，難以直接將國外成熟的園區經營模式直接套用，許多管理體制、運營模式仍處于不斷摸索的過程之中。

部分產業園在盲目發展過程中缺乏明確的定位，產業功能定位趨同、產業布局重復，園區服務匱乏，未能形成完整體系。同時園區建設形象低端無特色、公共服務設施不足且與園區關聯性差，與企業訴求脫鉤，進而影響后續招商及運營管理，園區管理體制仍有很大提升空間。

八、競爭格局

產業園運營開發業務逐漸專業化，國內市場涌現了一批專業產業園運營商在全國運營多個產業園。其中的典型代表為聯東集團，目前在全國90座城市投資運營產業園區526個，引進、服務新興制造業和科技型企業19700家。中南高科也在超80個城市布局了超200個產業園項目。此外，規模領先的產業園運營商還有萬洋集團、中電光谷、天安駿業等企業。

九、發展趨勢

產業園是制造業發展的空間載體，產業園的開發和運營將融入國家戰略，在我國產業升級和產業轉移的過程中起到重要作用。未來東部地區省市將大力發展特色化、主題化產業園；中西部或東北地區將大力建設方便勞動密集型產業聚焦的產業園，對工業園、物流園等需求很大。隨著各類產業園數量的增加，產業園區經濟競爭愈加激烈化，構建品牌已經成為產業園區樹立競爭優勢的重要舉措。各類產業園運營趨于精細化。產業園運營商圍繞企業與人才的需求，構建深度服務及資源平臺，助力企業與創新人才共同成長；并打造宜產宜居的生態綜合體，滿足園區人才工作、居住、休閑的需求。產業園運營商基于大數據、云計算、物聯網等信息技術的應用，打造智慧園區，以提升園區的服務及管理水平。