一、城市群發展核心

    1、人口

    從各城市規模來看，重慶常住人口3205萬，北京成功突破至2189萬人口，人口穩步增長；成都人口提升至2094萬；鄭州成為河南省唯一千萬人口城市，總人口達到了1260萬人；另外廣州、深圳人口分別達到1868萬人和1756萬人，西安、鄭州、杭州、東莞、長沙、青島均成功突破1000萬人口。

2020年全國各城市常住人口數

資料來源：各省市第七次人口普查公報、智研咨詢整理

    深圳、廣州人口吸引力保持領先，成為2010-2020年間全國人口增長最多的城市，深圳十年人口增加714萬人，廣州增加598萬人；隨著城市價值不斷提升和區域規劃利好逐步兌現，佛山、東莞的人口吸引力亦在不斷增強，人口增加230萬和225萬人。

2010-2020年全國常住人口增量

資料來源：各省市第七次人口普查公報、智研咨詢整理

    各城市中，北京、南京、上海、鄭州、深圳每10萬人大專及以上人數最高，人口受教育程度較高，其中，北京每10萬人大專及以上人數41980人，居全國首位；南京依托于較多的高校資源，每10萬人中大專及以上人數達到35229人，超過上海、深圳、廣州等一線城市，位列第二。

重點城市每10萬人口中擁有的大學（大專及以上）受教育程度人數

資料來源：各省市第七次人口普查公報、智研咨詢整理

    2、產業經濟

    2020年，無錫人均GDP達16.6萬元，超北京位居全國第二（僅次于克拉瑪依）；北上廣深等一線城市人均GDP繼續保持領先地位，人均GDP分別是16.5萬元、15.6萬元、13.4萬元、15.8萬元；杭州、蘇州、常州等其他東部城市人均GDP均達到13萬以上。

2020年全國重點城市人均GDP

資料來源：中國城市統計年鑒、智研咨詢整理

    3、交通

    近年來，我國城市軌道交通持續高速發展。截至2020年末，全國城軌交通開通城市45座，較上年增加5座；城市交通運營線路244條，較上年增加36條。

2015-2020年全國城軌交通開通城市及運營線路

資料來源：中國城市軌道交通協會、智研咨詢整理

    截至2020年末，全國城軌交通新增運營線路里程1234公里，較上年增加259公里，同比增長26.56%；“十四五”期間，城市軌道交通等基礎設施建設仍將在“新基建”政策的推動下繼續快速發展。

2015-2020年全國城軌交通新增運營里程及增速

資料來源：中國城市軌道交通協會、智研咨詢整理

    4、房地產市場

    2020年，全國首批供應土地面積約5464萬平方米，占供地面積的33%，整體供應規模較為均衡，其中，杭州、蘇州、北京首批集中供地規模較大，占比均超過去年供地量的50%；青島、廈門、深圳、重慶首批集中供地較小，占比均為去年供地量的20%左右。

2020年全國部分城市首批集中供地規模

資料來源：智研咨詢整理

    與周邊房價對比來看，廈門、重慶、無錫等城市住宅用地地價房價比相對較高。在2021年首批集中供地成交的地塊中，廈門、重慶地價房價比相對較高，0.7≤地價房價比≤1的地塊占比達60%，無錫占比近一半。

部分“兩集中”城市首批成交地塊地價房價比占比（宗數）情況

資料來源：智研咨詢整理

    相關報告：智研咨詢發布的《2021-2027年中國房地產開發行業市場全景評估及投資策略研究報告》

    二、城市群房地產發展規模

    全國五大城市群是經濟發展的主引擎，也是房地產開發投資的重點區域。2020年，中國五大城市群長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝以11%的土地，聚集了全國42%的人口，實現GDP達54.8萬億元，占全國GDP總額的54%。

2020年全國五大城市群城市數量及面積

資料來源：各省市第七次人口普查公報、智研咨詢整理

    經濟方面，2020年長三角城市群的GDP規模最突出，達21.2萬億元，顯著高于其他城市群，是我國經濟最發達的地區之一；成渝城市群GDP規模6.8萬億元，同比增速4.0%；長三角和成渝城市群經濟增速超過全國平均水平。

2020年全國五大城市群GDP及增速

資料來源：各省市第七次人口普查公報、智研咨詢整理

    人口方面，長三角城市群人口數量最多, 常住人口規模1.75億人，長江中游、京津冀和成渝城市群緊隨其后，常住人口數量均超1億人；長三角、珠三角城市群人均效益領先，人均GDP均超過11萬元。

2020年全國五大城市群常住人口及人均/地均GDP

資料來源：各省市第七次人口普查公報、智研咨詢整理

    我國五大城市群在聚集人口和資源的同時，也為房地產開發投資帶來巨大的市場空間，未來房地產市場的發展前景廣闊。2020年，長三角城市群房地產開發投資額30500億元，商品房銷售面積27538平方米，占全國的比重分別為22%、16%；成渝、長江中游城市群商品房銷售面積均達到1.8億平方米。

2020年全國五大城市群房地產市場規模及增速

資料來源：智研咨詢整理