內容概要：迷你倉（mini storage），也叫自存倉、私人倉儲、自助倉儲等，是都市居民儲放私人物品、家庭家居用品、企事業單位存放商業文件、資料、公司存放日常辦公用品的都市型便利小型倉庫。相較國外市場，目前我國迷你倉行業發展仍處在初始階段。但隨著居民可支配收入的提升，人們的購買力越來越旺盛，且越來越多年輕人在城市中沒有個人住宅的情況下，迷你倉成為了消費者進行物品倉儲的優選，推動國內迷你倉行業規模呈現日益擴容態勢。數據顯示，2024年我國迷你倉市場規模已從2015年的0.8億元增長至21.6億元。

相關上市企業：Public Storage（PSA-N）；華鵬飛（300350）；新寧物流（300013）；飛力達（300240）；宏川智慧（002930）；恒基達鑫（002492）等

相關企業：迷你倉（上海）倉儲有限公司；迷你考拉倉（北京）倉儲服務有限公司；北京新海匯倉儲有限公司；深圳迷你倉倉儲股份有限公司；京東科技控股股份有限公司；深圳市萬物倉倉儲有限公司；北京歐凱永安倉儲服務有限公司；深圳市好管家倉儲管理有限公司；上海軒田智能科技股份有限公司；深圳市樂存樂庫迷你倉儲有限公司；北京企小倉科技有限公司等

關鍵詞：產業鏈；迷你倉用戶消費服務考慮因素；迷你倉用戶倉儲空間規格偏好；迷你倉市場規模；重點企業；發展趨勢

一、行業概況

迷你倉（mini storage），也叫自存倉、私人倉儲、自助倉儲等，是都市居民儲放私人物品、家庭家居用品、企事業單位存放商業文件、資料、公司存放日常辦公用品的都市型便利小型倉庫。經營者將位于城市商業區或者居民區的適合做倉庫的建筑樓宇經過改造裝修而分隔為若干間小倉庫，倉庫具備恒溫抽濕功能，常年24小時開放，設立中央監控系統和24小時不間斷安防設施，客戶自行管理倉庫門匙，可自由進出。此種倉庫出租時間靈活，客戶可存放私人物品，亦可存放商業貨物，24小時開放，開倉易，退倉也很方便，客戶一般都是作為家庭儲物間和公司物品存放的外接式倉庫來使用。

迷你倉行業產業鏈上游為基礎設施及資源供應環節，主要包括土地資源、建筑設施等物理載體，貨架、集裝箱式單元、智能門禁系統、溫濕度控制設備等倉儲設備，以及倉儲管理系統（WMS）、線上預約平臺、移動支付系統等技術軟件。產業鏈中游為迷你倉運營服務環節，代表品牌有美國Public Storage、大眾迷你倉、考拉倉、順豐“倉小二”、萬科“萬物倉”等。產業鏈下游為迷你倉應用環節，應用需求方主要包括個人用戶，以及電商企業、物流公司、生產企業等企業用戶。

二、消費需求

從用戶消費因素分析，目前，安全性是迷你倉用戶首要考慮的因素。根據調研數據顯示，在消費者調研人群中，有44.3%的人將安全性作為迷你倉消費的首要考慮因素；其次，存取便捷性、價格合理性、倉儲保密程度、實用性、存儲環境、地理位置與存儲設施也是消費者關注的方面，占比皆超過30%。總的來說，對于迷你倉消費，消費者在選擇產品服務時考慮的因素較多，但整體更為看重品牌的總體服務質量，因此，迷你倉企業在突出儲物空間安全可靠的同時也要兼顧存取便捷、價格合理等其他方面。

從消費者迷你倉空間規模偏好分析，目前小規格的迷你倉更受用戶青睞。調研數據顯示，調研人群中選擇存儲空間在0.8-1.5m3的用戶最多，占比高達57.2%。因此，對于迷你倉企業而言，企業應加大儲物空間在0.3-4.3m3區間內的迷你倉投放力度，同時投放少量的大倉、微型倉以滿足長尾需求，以迎合市場消費需求，進一步提升企業市場競爭力。

相關報告：智研咨詢發布的《中國迷你倉行業市場全景分析及前景戰略研判報告》

三、市場現狀

迷你倉也向消費者提供個人用品的短期寄件服務，這對存取便利性提出了較高的要求，因此專業物流，比如搬運裝卸、運輸等配套服務支撐顯得尤為重要。如今，我國物流網絡的基礎布局，以及智能物流技術的快速發展，都在很好地支持迷你倉行業的發展。此外，一些具有物流基因的企業也開始布局迷你倉，智能迷你倉作為其服務能力的延伸和拓展，可推動物流企業服務的個性化、差異化，最終實現轉型發展的目標。

相較國外市場，目前我國迷你倉行業發展仍處在初始階段。但隨著居民可支配收入的提升，人們的購買力越來越旺盛，且越來越多年輕人在城市中沒有個人住宅的情況下，迷你倉成為了消費者進行物品倉儲的優選，推動國內迷你倉行業規模呈現日益擴容態勢。數據顯示，2024年我國迷你倉市場規模已從2015年的0.8億元增長至21.6億元。值得注意是的，迷你倉行業作為新興行業，它的發展符合城市功能服務細分的發展趨勢。未來，隨著迷你倉行業需求和觀念上兩大難點的逐步解決，我國迷你倉行業的紅利將逐步釋放，市場具有較大發展潛力。根據市場預計，2028年國內迷你倉行業規模有望達到34億元。

四、企業格局

當前，我國迷你倉市場集中度較低，眾多企業參與競爭，行業尚處于初級發展階段。CBD迷你倉、大眾迷你倉、京小倉、萬物倉等標桿企業通過擴展網絡和提升服務質量鞏固市場地位，而眾多新興企業也積極涌入，憑借創新服務模式和技術應用爭奪市場份額。而從消費者區域分布看，國內迷你倉消費用戶主要集中在經濟發達、人口密集的一線城市和部分二線城市，其中一線及新一線城市用戶占比達52.5%，二線城市用戶占比29.5%。

CBD迷你倉成立于2014年8月，是北京新海匯倉儲有限公司旗下專注于智能迷你倉發展的品牌，是一家互聯網+便民存儲企業，將微信與智能硬件融合實現“互聯網+”運營模式，并成功打造出行業標桿性智能迷你倉產品，主打“智能便民存儲”和“智能寄存柜”，致力于通過移動互聯網、智能科技，并結合其線下存儲網點優勢，提供線下自助倉儲服務。

目前CBD迷你倉業務范圍主要在北京、上海、廣州、深圳地區，主要圍繞核心商圈及小區。資料顯示，截至2024年3月，CBD迷你倉擁有42家智能迷你倉，其中深圳有4家，廣州有9家，上海有9家，北京有19家，且擁有超3萬立方米存儲體積、超1萬平方米自持物業。為保證客戶存儲的穩定性，提高企業信用度，CBD迷你倉目前輕資產與重資產的比例各占一半。

深圳迷你倉倉儲股份有限公司成立于2011年11月，旗下所屬注冊商標“大眾迷你倉”，率先于2011年在深圳引入國外先進的迷你倉經營模式，而后相繼成立上海、廣州、北京分公司，專注為公司和個人用戶提供城市智能倉儲服務，主營自助倉儲、上門存儲業務，為城市內的公司、個人及家庭用戶提供一站式智能倉儲解決方案，于2016年3月在新三板正式掛牌，股票簡稱“迷你倉”。根據公告數據顯示，在2016-2020年間，大眾迷你倉營業收入穩步增長，其中，2020年公司營業收入為3366.2萬元，同比增長18.4%；但從凈利潤來看，企業連年虧損，2020年凈利潤虧損近1000萬元。因此，在2021年8月，大眾迷你倉提交了股票終止掛牌申請。

目前，大眾迷你倉仍提供多項業務。在倉儲服務方面，大眾迷你倉以自助倉為基礎，重點發展省心存，同時開創性地拓展智能儲物柜、機器人智能倉業務。此外大眾迷你倉還提供多項增值服務，上線快租倉搜索平臺，一方面與同業公司合作，實現更精準客戶導流，另一方面為客戶提供一站式產品搜索對比選擇及下單服務。在用戶服務方面，大眾迷你倉開通VR看倉功能，為用戶提供全方位了解倉儲空間的方式。總的來說，大眾迷你倉重視發展創新類倉儲產品，使各產品形成協同互補，利于建立立體化的城市智能倉儲產品體系，將持續利好公司發展。

五、發展趨勢

1、市場規模持續擴張，需求驅動多元增長

我國迷你倉行業正處于高速增長期，2024年市場規模達21.6億元，同比增長13.68%，預計2028年將突破34億元。核心增長動力源自城鎮化進程加速（2024年城鎮人口占比65.2%）、高房價擠壓居住空間（一線城市房價超1.6萬元/平方米）、消費觀念升級及物流配套完善（2024年智慧物流市場規模達8546億元）。用戶需求呈現場景分化特征：個人用戶以家庭物品暫存為主（如搬家裝修、季節性衣物），企業用戶聚焦文件管理、樣品存儲，特殊需求場景（如藝術品、紅酒窖藏）催生高端細分市場。區域分布上，80%用戶集中在一線及新一線城市，其中52.5%位于一線及新一線，29.5%在二線城市，驅動市場向縱深發展。

2、技術深度賦能，服務向智能化升級

物聯網、大數據及AI技術加速滲透，推動行業從“空間租賃”向“智能服務”轉型。倉儲設施智能化升級，配備獨立門鎖、恒溫恒濕系統、24小時監控及自動化分揀設備，部分企業引入機器人倉儲解決方案。線上服務創新顯著，如大眾迷你倉推出VR看倉、智能儲物柜，結合線上比價、電子合同簽署等功能，實現“無人化”運營。同時，數據分析驅動精準營銷，通過用戶行為建模優化定價策略與庫存管理，提升運營效率。

3、競爭格局動態演變，頭部企業主導標準化進程

目前，我國迷你倉行業仍處于初級階段，市場集中度較低，但競爭已呈現多元化態勢。其中，迷你考拉、大眾迷你倉等傳統倉儲企業通過門店擴張與增值服務強化競爭力，中通云倉等物流企業依托供應鏈優勢延伸服務鏈條，新興科技品牌則利用智能化系統提升用戶體驗。價格方面，一線城市迷你倉租金約128元/立方米，成本較高，但企業通過輕資產模式（租賃物業改造）降低運營成本。頭部企業推動服務標準化，如安東易迷你倉制定倉儲安全規范，大眾迷你倉建立服務流程體系，提升行業準入門檻。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國迷你倉行業市場全景分析及前景戰略研判報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。