一、高端物業管理概述

高端物業管理是指物管企業為業主提供高端服務的經營活動。目前業內對于高端物業并無統一認識，但通常來說，高端物業管理在為消費者提供常規性基礎管理，如保潔、保安、保修、保綠和客戶服務外，還要解決消費者深層次、個性化的服務需求，如為高端物業業主、使用人增添虛擬商務社區服務、物業中介業務服務、物業文化休閑服務、物業鐘點商務服務等業戶需要的延伸服務產品。

高端物業管理業務范圍

資料來源：智研咨詢整理

從概念角度看，高端物業管理應該包括的要素有高端物業、高端居住人群、個性化服務、管家式服務模式、高素質服務人員等；具有小眾化、個性化、高技術含量、高標準、高品質等特征。

二、國外高端物業管理市場發展分析

國外物業管理最早可追溯自19世紀60年代的英國，名叫Octavia Hill的女士為她的物業制定了一套管理方法，這讓Hill獲益匪淺，客戶也非常滿意，這被認為是現代"物業管理"的起源。1908年，由芝加哥大廈所有者兼經理喬治·A·霍爾特（George A. Holt）組織的芝加哥建筑物管理人員組織召開了第一次全國會議，宣布世界上第一個專業物業管理行業組織的誕生。物業管理公司有些是房地產開發公司專門設立的，有些是從房地產公司完全轉型過來的，有的實行“多元化經營”，將觸角伸向房地產開發經營。

智研咨詢發布的《2022-2028年中國高端物業管理行業供需分析及發展前景預測報告》顯示：隨著經濟的快速發展和人民生活水平的不斷提高，人們對生活的要求越來越高，一種與傳統的、普通的物業服務區分開來的高端物業服務應運而生。高端物業服務一般由實力雄厚的物業管理品牌公司提供，以滿足高端業主的高品質生活方式需求。數據顯示，2014年全球高端物業管理市場規模721.7億美元，2020年市場規模增長至1119.4億美元。

2014-2020年全球高端物業管理市場規模

資料來源：智研咨詢整理

三、中國高端物業管理市場容量

1、中國高端物業管理在管面積

經過幾十年的發展歷程，中國物業管理已步入高端物業服務時代。早在2003年，在北京、上海、廣州等地高端物業服務領域取得豐碩成果的保利公司，率先在中國物業管理行業《現代物業》和《中國物業管理》兩大期刊上提出了高端物業的概念。2005年，上海保利物業酒店管理有限公司與第一太平戴維斯（中國）有限公司簽訂合同，成立上海保利第一太平戴維斯物業管理有限公司，這是中國第一家高端物業服務的合資企業，此次合作也成為中國物業管理發展的一個里程碑。

數據顯示，2020年全國物業管理面積達到了355.78億平方米，較上年增長3.07%。其中，住宅物業管理面積306.53億平方米，商務物業管理面積40.54億平方米，公共及其他物業管理面積40.54億平方米。

2014-2020年全國物業管理面積情況

資料來源：智研咨詢整理

高端物業在我國物業管理中的地位逐步提升，我國高端物業管理面積從2014年11.36億平方米提升至2020年20.42億平方米，在總物業管理面積的比重從2014年4.08%提升至2020年5.74%。

2014-2020年中國高端物業管理面積及占比情況

資料來源：智研咨詢整理

從業務形態來看，高端物業的客戶以住宅用戶為主，2020年管理面積18.21億平方米；其次是商業物業，包括酒店、商場、辦公樓等，管理面積1.49億平方米；公共建筑客戶較小，管理面積0.72億平方米。

2014-2020年中國高端物業細分管理面積

資料來源：智研咨詢整理

2、中國高端物業管理市場規模

值得注意的是，由于人力成本的提升，以及高端物業的服務優化，我國高端物業管理費用也呈現出明顯的上升態勢，行業市場規模高速增長，2020年達到了1254.7億元，2014-2020年均復合增速12.66%。

2014-2020年中國高端物業市場規模

資料來源：智研咨詢整理

2020年中國高端物業管理細分市場規模中，住宅物業規模909.4億元，占比72.5%；商務物業規模307.4億元，占比24.5%；公共及其他規模37.9億元，占3.0%。

2020年中國高端物業管理細分行業集中度

資料來源：智研咨詢整理

四、物業管理企業市場競爭格局分析

根據中物研協的數據，500強物業服務企業業務分布廣泛，2020年度管理區域遍布全國72個城市。在管理項目城市分布方面，500強企業一線城市住宅物業服務項目為7070個，占比15.70%，二線城市19108個，占42.43%，三四線城市41.24%，海外項目280個，占比0.62%。與2019年相比，三四線城市的項目比重上升2.23個百分點。

2020年度500強企業住宅物業管理項目城市分布

資料來源：中物研協

從服務面積看，500強企業一線城市住宅物業服務面積9.45億平方米，占比10.84%；二線城市38.46億平方米，占44.15%；三四線城市38.83億平方米，占44.57%；海外項目管理面積為3900萬平方米，占0.44%。

2020年度500強企業住宅物業管理面積各城市分級分布

資料來源：中物研協

從城市群分布來看，2020年500強物業企業管理主要集中在長三角、粵港澳及長江中游城市群，管理面積合計占全國一半以上。

2020年度500強企業住宅物業管理面積城市群分布

資料來源：中物研協

目前，我國的物業管理市場還是以中低端物業為主，高端物業管理為輔的競爭格局。就當前競爭態勢來看，傳統的中低端物業管理服務供給過多，服務模式缺乏創新，同質化較為嚴重，價格不斷被壓低，競爭非常激烈；相比于勞動密集型的中低端物業管理服務，以技術和人才為特點的高端物業管理服務有更多的附加值提升空間，通過智能化和人性化的服務讓消費者體驗升級的同時也增加了消費者的價格接受度。

2019-2021年H1部分涉足高端物業的企業總營收

資料來源：公司財報、智研咨詢整理

五、中國高端物業管理行業渠道及營銷策略分析

高端物業管理在營銷過程中應該開展多元化的營銷渠道，在傳統的房地產物業管理的基礎上，運用科技，適應時代潮流，不斷拓展其營銷渠道類型，為客戶提供全方位且細致的物業服務。

各類渠道對高端物業管理行業的影響

資料來源：智研咨詢整理

國內經濟的增長和資本市場的繁榮造就了大筆財富和高收入人群，高端住宅因其稀缺性、獨特性和可用性而成為高端人群投資的首選，使得高端住宅的需求日益增加。高端住房面臨的消費群體是社會財富金字塔頂的一群人，他們不僅擁有令人羨慕的財富，還形成了高端人士獨特的消費習慣。高端住宅及物業在實質性產品、形式產品和附加產品等方面，都要仔細研究消費者的消費特征。要采取針對性精準的營銷策略，從產品、價格、促銷、渠道四個方面實施高端物業市場的營銷策略。只有這樣，高端物業作為物業品類的金字塔頂產品，才能滿足社會上富人的特殊需求，同時獲得比普通物業更大的商業利潤。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《2022-2028年中國高端物業管理行業供需分析及發展前景預測報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。