內容概要：隨著城鎮化率不斷提升，我國將面臨空間資源趨向匱乏、發展機制轉型倒逼的現實情境，城市更新成為存量規劃時代的必然選擇。從城市更新在2021年首次被寫入政府工作報告以來，三年間，僅城市更新領域撬動的投資額就達到13.7萬億元，城市更新項目達到15.4萬個。

關鍵詞：城市更新、老校區改造、城中村整治改善、城市更新市場現狀、城市更新發展趨勢

一、城市更新行業概述

中心城區建成區內城市空間形態和功能進行整治、改善、優化，從而實現房屋使用、市政設施、公建配套等全面完善，產業結構、環境品質、文化傳承等全面提升的建設活動。它包括兩方面的內容：一方面是對客觀存在實體（建筑物等硬件）的改造；另一方面是對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續，包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續與更新。

城市更新的方式可分為再開發（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保護（conservation）三種。再開發的對象是指建筑物、公共服務設施、市政設施等有關城市生活環境要素的質量全面惡化的地區。這些要素已無法通過其他方式，使其重新適應當前城市生活的要求。因而，必須拆除原有的建筑物，并對整個地區重新考慮合理的使用方案。整治改善的對象是建筑物和其他市政設施尚可使用，但由于缺乏維護而產生設施老化、建筑破損、環境不佳的地區。整治改善的方式比重建需要的時間短，也可減輕安置居民的壓力，投入的資金也較少。保護適用于歷史建筑或環境狀況保持良好的歷史地區。保護是社會結構變化最小、環境能耗最低的“更新”方式，也是一種預防性的措施，適用于歷史城市和歷史城區。歷史地區保護更多關心的是外部環境，強調保護延續地區居民的生活。

相關報告：智研咨詢發布的《中國城市更新行業市場運行狀況及投資潛力研究報告》

二、城市更新產業鏈分析

城市更新產業鏈上游主要為工程技術提供方，包括城市規劃、建筑設計服務，以及混凝土、鋼材等建筑材料和工程機械供應。中游為提供城市更新系統解決方案及工程服務的開發廠商，共包括兩級開發廠商，其中一級開發主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企業，二級開發則更聚焦于城市更新項目的商業化發展，主要以地產公司為主。產業鏈下游應用行業則廣泛涵蓋舊城改造、老舊小區改造、歷史文化保護、城市空間結構優化等方面。其中，老舊小區改造是主要應用領域。近年來，全國城鎮老舊小區的改造工作進展迅速，顯示出巨大的發展潛力。同時，城市更新行動的推動也加速了企業圍繞城市更新賽道的布局。此外，政府與民間企業的深度合作也成為推動城市更新進入快車道的重要機制。在城市更新項目中，文創產業如影視動漫、數字音樂、數字傳媒、電競游戲等與城市更新有著高度的融合度，被視為是城市更新中較受歡迎的業態。

三、城市更新政策分析

1、中央層面：改造重點從老舊小區到城中村

城市更新是一項長期性的行動，2021年以來，中央部委陸續出臺城市更新相關政策，政策體系逐步構建優化完善，未來政策趨勢的核心將更加基于實踐經驗加大創新力度，特別是在土地政策、規劃政策、融資政策、財稅政策等方面進一步與市場主體的業務痛點形成共鳴。2023年以來，中央政策更加聚焦以城中村改造和低效用地再開發為核心的城市更新。住房和城鄉建設部先后出臺了《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》《關于扎實推進2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》等文件，國務院常務會議通過了《關于在特大超大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，并在7月24日的中共中央政治局會議上再次強調了積極推動城中村改造。

2、地方層面：因地制宜落實城市更新項目

2022年，黨的二十大報告明確提出，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。2024年3月9日下午，在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，今年再改造5萬個老舊小區，建設一批完整的社區。5月，財政部再發消息，首批擬支持15個城市（石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安）實施城市更新行動。與此同時，我國不少城市已初步搭建城市更新工作框架，北京、上海、廣州、天津、成都、泉州等地紛紛出臺新一輪舉措，對城市更新加以細化、優化，因地制宜盤活存量資源，釋放高質量發展潛力。

四、城市更新市場現狀分析

目前，我國城鎮化發展正逐步走向成熟，我國城鎮化發展趨勢是制定新時代城鎮化發展政策的基本前提。2023年，我國常住人口城鎮化率達66.2%，同比上漲1個百分點。而城鎮化率不斷提升，我國將面臨空間資源趨向匱乏、發展機制轉型倒逼的現實情境，城市更新成為存量規劃時代的必然選擇。從城市更新在2021年首次被寫入政府工作報告以來，三年間，僅城市更新領域撬動的投資額就達到13.7萬億元，城市更新項目達到15.4萬個。2024年，我國將繼續加快推進城市更新行動，全國“兩會”也進一步明確了實施城市更新行動的基調從有序推進到穩步實施。作為城市更新的重要一環，老舊小區改造也在有條不紊地進行中。2024年預計將再改造5萬個老舊小區，建設一批完整的社區。

五、城市更新競爭格局

近年來，全國城鎮老舊小區的改造工作進展迅速，顯示出巨大的發展潛力。同時，在萬億投資規模的驅動下，不少房企紛紛入局城市更新賽道，其中以珠三角、長三角、京津和成渝等地的布局發展尤為活躍。此外，政府與民間企業的深度合作也成為推動城市更新進入快車道的重要機制，賦能我國城建企業深入拓展城市更新業務范圍。我國城市更新產業各環節均有多家上市企業分布，其中城市更新項目開發的代表企業主要為房地產行業相關企業。根據“2023中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十屆中國房地產百強企業家峰會”，我國2023中國房地產城市更新優秀企業中，保利發展控股集團位列榜首；同時，深圳卓越城市更新集團有限公司、綠城置業、華潤置地、藍城控股等房產企業均榜上有名，主要分布在北京、江蘇、上海、廣東、香港等地區。

六、城市更新發展趨勢研判

伴隨著我國城市發展進入了以提質增效為主的新階段，城市更新內涵、目標與方式均發生了巨大的變化。城市更新實踐既要以變應變、持續創新，又要因地制宜、求同存異，產業正朝著更加成熟的方向大步邁進。未來，我國城鎮化進程將持續推進，城市更新的內涵也將日益豐富，外延不斷拓展，呈現繁榮向好的發展趨勢。

1、從宏觀規劃看：由碎片化、應急式更新到合理規劃的更新

早期，受財政壓力、人力緊缺等因素限制，城市更新更多的是碎片化、點狀更新，缺乏統一的頂層設計和規劃引導。近年來，我國中央及地方政府陸續出臺鼓勵政策，指導地方層面的城市更新方向和具體工作，未來，為保障全國城市更新事業協同發展，我國政府將建立適用于城市更新的體制機制、管理制度和政策措施，因地制宜地為各個地方城市更新提供前瞻性、全局性、系統性的指引。

2、從開發模式看：以拆除重建為主的更新到以保留為主的有機更新

在過去快速城鎮化的背景下，“大拆大建式”的城市更新可以快速改變城市面貌，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房價，增加生活成本，也滋生了一些新的城市問題。未來，我國城市更新要順應城市發展規律，轉變城市開發建設方式，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式，逐步實現由“開發方式”向“經營模式”轉變，“分區、分類、分策、分序推進，有機更新”將成為大部分城市更新的統一步調。

3、從實施路徑看：片區綜合統籌更新逐步取代點狀式、單業態更新

過去，城市更新旨在解決城市居民的生活環境和居住條件問題，完善舊城功能結構，多是對單體建筑、單業態進行點狀式更新。隨著城鎮化水平的提升和城市發展模式的轉變，城市更新面臨越來越多的挑戰。從長遠發展來看，片區更新在城市微觀尺度和宏觀尺度中將起到銜接協調作用，在實現城市功能完善的同時能夠兼顧經濟效益，有效地避免更新中存在碎片化和利益分配不均的問題。

4、從參與主體看：呈現國企央企補位、國民協同共進的治理新趨勢

從城市發展歷史來看，民營企業一直都是城市更新的重要力量，靈活的企業管理機制契合城市更新前期項目特點，在城中村、商業街區、歷史文化街區改造中發揮了積極的作用。未來，隨著城市更新的持續深入，老舊廠房、工業園區、商務樓宇也將逐漸進入更新改造的集中期，成為大城市核心區產業空間更新的重要內容。而大量的國企和央企作為空間產權方，將陸續參與到城市更新的大潮中，形成國企央企與民營企業共進的協同治理局面。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國城市更新行業市場運行狀況及投資潛力研究報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。